四個點看杭州“亞運效應”：借亞運之勢夯實城市發展主戰略

每經記者 吳若凡    每經編輯 梁秋月    

一場盛會造就一座城，杭州成為繼北京、廣州之后，第三座舉辦亞運會的中國城市，可以說，2022年的亞運會將給杭州帶來巨大機遇。除了引入大量金融投資外，城市的功能、交通、景觀以及環境、管理、運行機制也將發生重大變化。

根據《2022年第19屆亞運會主辦城市合同》和已初步確定的競賽項目，目前杭州市屬第一批33個場館及設施建設任務已經明確，工程量級和工程種類都遠勝于杭州市以往的大型市政項目。

而借助“亞運效應”，最為受益的莫過于房地產行業，比賽場館周邊乃至整座城市的居住價值被看好。這樣的情形，從近期杭州樓市得以體現，隨著杭州官方公布亞運村選址等規劃指標的敲定，亞運村區域房價一年漲近六成。但這類效應帶來的影響能持續多久？在廣州亞運城高開低走的“陰影”下，杭州亞運村又能否避免重蹈覆轍？

杭州，2022年亞運會承辦地。自今年2月12日確定亞運村建設地點后，5月亞運村招標工作拉開大幕，至今各大場館設施的建設已駛入快車道。

而當圍繞亞運會的多類工程啟航，人們也開始探討，這些建設對于正處“后峰會、前亞運”轉型發展時期的杭州，到底有何影響；對杭州的經濟尤其是房地產，又有什么啟示？《每日經濟新聞》記者展開了調查。

看城：放大“亞運效應”杭州力爭經濟發展

一場盛會造就一座城。亞運會往往會給舉辦城市的基礎設施建設、城市環境改善乃至城市土地價值提升等帶來新一輪機會。縱觀世界大賽的歷史，諸如北京、漢城、悉尼、多哈、廣州等多個舉辦過大型賽事的城市，也都在城市功能整合、規劃布局調整、城市形象提升等方面有直觀改善。

在近日召開的“兩帶兩廊”產業規劃發布會上，杭州蕭山區委副書記、區長王敏就曾直言，“要最大限度放大籌備亞運對城市發展的拉動作用”。

而根據《2022年第19屆亞運會主辦城市合同》和已初步確定的競賽項目，目前杭州市屬第一批33個場館及設施建設任務已經明確。其中，新建場館5個、續建場館7個、改造提升場館12個、臨建場館7個、新建亞運村1個、利用現有資源改造提升亞運分村1個。工程量級和工程種類都遠勝于杭州市以往的大型市政項目。

的確，對于處在“后峰會、前亞運”戰略機遇期的杭州，其希望從亞運場館、亞運村的營建到整個亞運會承辦中獲取紅利，或許也不僅是為2022年亞運會本身創造最優環境，也是在為這座城市升級一流市政配套，提供產業經濟發展動力。

以交通為典型，在亞運會的觸發點下，杭州蕭山在“12588”交通大會戰中確定，建成“八縱十四橫”城區路網，新增134.2公里的城市道路。同時杭州也迎來了4條地鐵線，杭州地鐵三期規劃10條線全面鋪開建設。

克而瑞江浙區域總經理劉晨光告訴《每日經濟新聞》記者，杭州在G20之前，互聯網經濟已經起到帶頭引領的作用，在這個基礎上實現的產業升級，完全不同于以往的經濟模式，也使得高收入人群大幅導入，客群發生變化。

從長期來看，G20之后迎來亞運會這一機遇，在帶動互聯網經濟乃至整個高新技術產業和汽車制造業的快速發展方面，能為杭州帶來可持續發展的動力。同時政府也在推動城市能級的提升，對杭州的產業和人才換代升級，都有影響。

不過劉晨光也指出，“亞運會”這個概念在前兩年還盛行，當下已經不提了。杭州已經過了單純靠“旅游城市”聞名的階段，過了需要G20和亞運會等概念來推動經濟發展的階段，杭州的產業經濟發展可以不完全依托于亞運會。

看房：房地產多方受益商住均“看漲”

亞運會這類重大賽事對于舉辦地經濟的影響是不可忽視的，尤其是房地產行業。劉晨光也直言，城市的發展就將直接為房地產提供支撐。

他指出，源于辦好賽事的初衷，主辦城市進行高密度的投資和改造，除了引入大量金融投資外，還會對城市的功能、交通、景觀以及環境、管理、運行機制等方面有重大改變。歷史上舉辦過亞運會的諸多城市，無不沿著這樣的軌跡發展，而最為受益的行業之一，一定有房地產。

“大型體育賽事往往會對一個城市的發展起到推波助瀾的作用，對樓市和房價的提升同樣如此。”劉晨光表示。

《每日經濟新聞》記者對1992年以來的奧運會、亞運會舉辦地的房價走勢對比發現，自申辦成功開始至賽事結束后一年內，當地房價都會有不同幅度的上漲，部分城市甚至會在賽事結束一年后出現補漲。

就杭州而言，世邦魏理仕杭州董事總經理徐典群向記者分析，杭州曾是一個傳統旅游城市，商業地產缺乏動力和推進因素。G20之后，2016年下半年開始的一整年中，政府花大力氣做了很多城區改造、動拆遷工作；大量開發商進駐，杭州住宅市場上漲明顯。

他指出，同樣的道理，借勢亞運會，依托地鐵1號線、2號線和4號線及慶春路過江隧道等交通要道，以行政、商務、商業、金融、文體等主導功能的完善，杭州已經顯現出領銜發展的優勢。并且“錢江新城+錢江世紀城”已體現出打造最具開放性和時尚性的國際化新興市級商業中心的潛力。

以寫字樓為例，徐典群預計，杭州奧體板塊在2019年~2022年將會有寫字樓集中入市，屆時預計有七八個項目，累計150萬平方米以上的體量在亞運會前后竣工。

而今年，杭州的商業地塊價格已被大幅拉升。5月底，杭州武林天水單元XC0105-05A地塊（百井坊地塊）的總成交價高達107.31億元，溢價率118.51%，折合樓板價55285元/平方米，競得者為恒隆地產。

看域：錢江新城享疊加利好迎新一輪飛躍

就房地產板塊而言，“亞運效應”體現得更為明顯的，無疑是奧體區域。

據一位杭州房地產資深人士介紹，2013年龍湖進駐的濱江奧體板塊，2014年整個杭州樓市進入低谷期，然而2015年杭州獲得2022年第19屆亞運會的舉辦權后，格局開始變化，近兩年崛起成為杭州的新貴豪宅區，房價達到5萬/平方米的水平。

“后亞運時代，奧體將會是大型會議和賽事承辦地，除了運動場館之外，有很多商業設計，包含交通、商業配套，商務，整個區位有望成為新的CBD。”劉光晨表示。

更大范圍內，錢江新城作為受亞運會直接影響的區域，本身便具備產業聚集能力，更有較大發展潛力。

《杭州市商務發展“十三五”規劃》也指出，“十三五”期間，杭州將建成錢江新城-錢江世紀城、運河湖濱高端商務帶（運河-武林-湖濱-吳山）等2個市級商業中心，培育下沙、江南等6個城市級商業副中心。

劉晨光告訴記者，在未來四年亞運會的建設過程中，錢江新城融合了升級企業總部、新興產業聚集區等多項功能，信息化產業總部、金融總部、浙商總部、電子商務總部等均將坐落于此。“可見，錢江新城在開亞運會之前，已經把外圍市場做了起來，形成了具備足夠商業配套的成型的居住區”。

劉晨光認為，杭州既然無法借助亞運村開辟新城，那就借勢亞運村夯實中心區，夯實擁江發展的主戰略，屆時，將從主城區延伸到錢江新城。

58安居客房產分析師董蓓蓓也告訴《每日經濟新聞》記者，對于杭州而言，首先在板塊建設上，錢江世紀城作為杭州國際化城市的新中心，配套先行。如今板塊內地鐵、隧道、機場快速等交通路網初步完成，大型商業綜合體、寫字樓、學校、醫院等配套設施逐步落地，2022年錢江世紀城將成為一個配套完善的中央商務區。

看勢：客觀看待“亞運會”杭州樓市將是“慢牛行情”

不可否認，無論從產業經濟發展，還是城市板塊升級角度，“亞運效應”下的房地產市場被廣泛看好。

不過在劉光晨看來，杭州亞運會拉出的這波“樓市陽線”不是孤立而論的。

實際上，杭州處于城市高速發展的黃金期，本身大都市圈的形成、城市建設紅利的不斷兌現，便對房地產市場的發展起到有力支撐。

劉晨光表示，整個浙江市場容量非常大，千億房企紛紛扎根于此，放眼全省，銷售額前十的房企門檻至少是300億元，排名第一的銷售額能達到500億元，比如祥生90%貨值都在浙江。從這點上說，樓市對浙江經濟的支撐力較強。

實際上，2016年以來，杭州便堅定“房住不炒”的調控方向，板塊內房價過度上漲現象已得到一定的控制。而目前，從杭州的土地供應也可發現，在2018年的供地計劃中，蕭山將土地盤活作為重頭戲，合理把控，做好存量土地的挖掘，完善土地要素市場化配置，提高板塊土地利用率，減少土地空置率。

比如，在亞運會場館所在區只做有限投入，不斷擴大區域邊界，以發展帶動邊界擴大為核心投放土地。這樣做既能給亞運場館所在地留出空間，又能起到穩定房價的作用，形成“慢牛行情”。

“這也是亞運會所在城市的房價規律，即兩極分化行情，舉辦地城市，供給量穩定價格穩定，亞運會場館的輻射區域，會在‘慢牛’過程中不斷拉升。”劉晨光說。