中小房企紛紛赴港IPO 資金承壓下欲打通境外融資渠道

每經記者｜吳抒穎    每經編輯｜魏文藝    

又一家名不見經傳的小型房企在港交所遞交了招股說明書。8月30日晚間，河南恒達集團（控股）有限公司在港交所遞交招股書。公開資料顯示，恒達集團為河南許昌最大的房地產開發商。

根據招股書，恒達集團目前旗下共有項目21個，分別位于許昌市、鄭州市、信陽市。2015年~2017年，恒達集團的營業收入分別為10.38億元、9.31億元、15.5億元；稅后利潤分別為7248.4萬元、7676.6萬元、1.49億元。

事實上，恒達集團并非孤例。《每日經濟新聞》記者梳理發現，去年已有三盛、福晟、正榮等房企相繼完成了在港上市；今年以來，弘陽、大發等房企也陸續奔赴港交所，標志著當前中小房企正在掀起新一輪赴港“上市潮”。“市場不好，大家都準備囤點錢。中小企業融資渠道基本都堵住了，唯有上市才能夠發展。”一名不愿具名的分析師這樣認為。

                                圖片來源：視覺中國

“微型房企”

在房地產行業規模化大發展的當下，說恒達集團是一家“微型企業”也不為過。招股書顯示，恒達2015年~2017年的合同銷售額分別是9.62億元、12億元和22.6億元。2018年前五個月，集團錄得的合同銷售額為7.51億元。

這是一個什么樣的概念？我們以一組數據來作對比。以恒達所在的河南為例，克而瑞的數據顯示，2017年大鄭州房地產企業銷售金額的TOP20榜單中，排在第一位的是正商地產，權益銷售金額是240.2億元；最后一位的是亞星置業，銷售金額為22.53億元。

以此觀之，即使是在河南本土，恒達都不是一家排的上號的房地產企業。

利潤方面，受規模所限，恒達的盈利能力也不能算強勁。住宅及商業物業的銷售額是恒達集團的主要銷售額和利潤額來源，其2015年~2017年住宅及商業物業銷售額分別占總收入的92%、97%和94.3%。

招股書顯示，恒達2015年~2017年的毛利分別為2.46億元、2.77億元和4.05億元，毛利率分別為23.7%、29.8%和26.1%。可供對比的是，根據克而瑞提供的數據，2017年170家上市房企加權平均毛利率29.5%。

值得留意的是，恒達集團的住宅及商業物業整體已確認平均售價波動較大，其2015年~2017年的平均售價分別為每平方米4073元、4652元及6462元。在招股書中，恒達集團也提示，單一房地產項目內物業的整體平均售價受多個因素影響，如果該期間物業的整體已確認平均售價有所下跌，而每平方米的平均銷售成本有所上升或維持穩定，則未必能夠維持以往紀錄期間的毛利率，且財務表現可能受到不利影響。

再來看看恒達集團的成長性。布局上來看，招股書顯示，截至2018年5月31日，恒達的21個房地產項目位于河南省許昌市（魏都區、建安區、禹州市、長葛市和鄢陵縣），以及鄭州和信陽。恒達集團稱，“本集團截至2018年5月31日獲得的土地儲備足以應付未來8到10年的物業開發。”

恒達的總土地儲備約366.8萬平方米，包括未售的可出售/可租賃總建筑面積約為8.45萬平方米的已竣工物業項目或項目階段，總估計建筑面積約為150.9萬平方米的開發中物業項目或項目階段，及規劃總建筑面積約207.4萬平方米的持作未來開發的物業項目或項目階段。

資金承壓

近年來，內地中小房企面臨的行業競爭不斷加劇，加之融資渠道收緊，選擇登陸香港資本市場不失為尋求資金和機會的最佳選擇。

而事實上，這已經不是恒達集團第一次遞交招股說明書。《每日經濟新聞》記者查閱港交所官網發現，在此之前，恒達集團分別于2017年6月9日、2018年3月1日向港交所遞交招股書，不過這兩次遞交的申請材料目前顯示均為失效狀態。

從多名港股分析師告訴《每日經濟新聞》記者，港股IPO顯示失效狀態的原因可能是：保薦人中途離職，或者是換了中介機構，再有可能是財務出現了一些瑕疵等，都有可能顯示“失效狀態”。

《每日經濟新聞》記者通過公開電話聯系恒達集團并轉接到企劃部，想進一步問詢與此相關的情況，但對方工作人員表示并不知情。

雖不能夠得知恒達集團屢次折戟仍屢次沖擊港股IPO的實情，但從資金面剖析可以看出一些端倪。

一個事實是，恒達集團的資產負債率十分高企。招股書顯示，2015年~2017年，恒達集團的資產負債率分別為677%、762.7%以及406.6%。直至2018年4月30日，這一數據才降至340.4%，但仍然屬于高位。

恒達集團在招股書中表示，資產負債比率上升的原因在于，“記錄期內提取新增銀行借款及委托貸款，以及其他長期借款為我們就囤積土地儲備而收購土地進行融資所致。我們于記錄期間擴展物業業務發展以把握我們營運所在房地產市場的市場機會，從而導致我們的外部融資需求有所增加。”

而從融資渠道來看，恒達集團的融資方式并不豐富。招股書顯示，恒達的主要外部融資渠道是銀行貸款及其他借款（包括銀行借款、委托貸款、其他長期借款及其他流動借款）。2015年~2017年，恒達未償還銀行貸款及其他借款分別約為21.04億元、23.15億元和18.61億元。

而截至2018年4月30日，恒達集團期末流動負債的現金及現金等價物總共為1.38億元。期末，一年內到期的銀行借款及委托貸款金額為3.06億元，一年內到期的長期借款則為2.71億元。

如此看來，通過股權融資或許是恒達集團的不得已之選。“國內房企基本很難通過股票市場融資，而香港近年來一直是地產股股權融資的一個重要渠道。”一名不愿具名的地產股分析師指出。

但恒達集團目前尚未“闖關”成功，能否成功登陸港股還是未知數。一名港股保薦機構的人士指出，在他保薦的企業里面，有申請了三年才成功上市的先例。“而且房企目前在市場上確實是比較磕磕碰碰的，難免有一些挑戰。”