拜拜了，學位房！

每經記者｜任伯懿    每經編輯｜劉琳    

西安樓市再拋重磅炸彈！

昨日，房管、工商、教育三部門聯合發文，禁止房屋銷售與學區、學校關聯……換句話說，上學的事兒，以后只能教育部門說了算，開發商不得以任何形式進行承諾。

這紙《關于禁止將房屋銷售與學區、學校相關聯的通知》（以下簡稱《通知》），行文簡練，共五條，尚待進一步明確的信息極多。粉巷君（微信ID：nbdfxcj）重點圍繞大家關心的幾個話題來談一談：

A、文件出臺，揮刀斬斷學位房，首先是要從根源上規避“學位承諾”引發的諸多維權亂象，讓房子的歸房子，教育的歸教育。

B、那么問題來了，禁止開發商承諾后，以前的學區房、學位房還有沒有效？

C、此外，斬斷“學位附加值”這塊蛋糕，對西安房價后續會產生哪些影響？

斬斷樓市教育亂象

此次《通知》核心一點，將房屋附帶的教育資源屬性在銷售環節被徹底剝離……

這里所謂的“附帶教育資源屬性”，大概算是西安近年來樓市諸多亂象的根源之一。

今年4-6月，西安樓盤集中爆發的那一波學位維權風波，想必大家印象深刻。

以西安某樓盤為例，開發商最初銷售時承諾了學位，交房后又將學位與車位捆綁銷售，并且小學和初中分開叫賣，一個車位帶賣一個學位，要求業主買車位孩子才能有上學的資格。

開發商的學位承諾無法兌現，最終引發業主大規模前往長安區政府維權。

類似現象，舉不勝舉。

作為公權部門，每遇維權，不得不派出公安、城管、信訪等多部門，維持現場秩序的同時，還得盡快了解訴求，協調多方，迅速尋找解決方案，從而消耗大量公務資源成本。

教育，作為社會最大的公共資源，本應由政府配套調劑，以維護社會最基本的公平。

西安此次三部門發文，將開發商一切教育承諾的形式斷絕：“購房人所購商品房相對應的學區或學校，應以教育主管部門制定的當年入學政策為準，房地產開發企業一律無權承諾。”

正如一位律師所言：教育部門的職權不應由開發商或其它社會機構作出入學承諾。開發商或者其它社會機構無權、也沒有能力對教育行政部門關于學區劃分，入學計劃等具體職權行為作出承諾和保證。

此次《通知》，從根源上切斷未來因學位、學區產生的一切亂象同時，教育資源分配，也將回到本來的軌道上來。

過去的學位協議依舊有效

《通知》頒布以后，大家最關心同時又懸而未決的一個問題是：開發商的學位/學校承諾或協議是否還有效？該通知是針對公立學校，還是公立私立都包含在內？

西安主城區新盤已經極少。這其中不乏大量學位學區房。當初以高出周邊房價一兩千的房款夠得，現在還能繼續享受學位嗎？

此外，很多大型樓盤目前還未開發完畢，過去在銷售時，對一、二期業主有承諾學位甚至簽訂了學位協議，《通知》生效后，三期以后不再承諾學位，那一、二期的承諾該如決斷。 

就此問題，粉巷君與西安市房管局進行溝通，得到的回復非常明確：

其一，一切以合同為主。從文件發布之日起，以后房屋合同上不能有教育承諾的條款。但已經簽訂的合同，依舊有效。

其二，《通知》不分公立私立學校，就是針對購房合同中教育承諾。無論是公立私立學校，在購房合同中均不能有教育承諾。

此外，房管局認為，該《通知》實際上是對業主和開發商雙方的保護。

仔細看文件的話，還有一個細節耐人尋味，文件落款日為9月7日，發布時間是9月19日，恰恰是在新學年報名之后。

文件發布時機避開了開學季，事實上已經透露出對過去合同承諾的認可。

取消“學位房”影響房價嗎？

事實上，西安并不是第一個提出將房屋銷售與學區、學校解綁的城市。

早在2013年，東莞市就逐步取消了“購房配套學位”政策，當時的誘因同樣為開發商無法滿足業主需求，但僅限定在公辦學校。

2014年，合肥則是僅規范了廣告宣傳，實際上學校仍可以與樓盤簽約。

2015年底，國家工商行政管理總局發布《房地產廣告發布規定》，禁止在房地產廣告宣傳中出現入學承諾。該項規定之后，學區房或學位房的承諾，仍保留在購房合同或補充協議中。承諾依舊存在，只是不能明面宣傳。

對比來看，西安禁止教育承諾的《通知》寥寥5條，但顯然更為嚴格，不但聯合了房管、教育、工商三部門，同時，5條有其2是對違規懲處的重申。

當然，公眾最關心的還是房價。

一手房市場上，同等地段同等質量，有學位和沒學位的房價差別1k~3k，未來不讓打“學位牌”，相關樓盤的價格應該會下調？

有業內人士認為，依照現行學區劃分原則，總體上，各小區歸屬學區依舊穩定，每年雖有微調，但變動不大。因此在二手房市場上，擁有更好學校的小區及樓盤，依舊更受消費者青睞。

教育資源在各區域之間質量的不均衡，依舊會影響相關區域房價。

因此，教育部門在不斷建設新學校，補足教育資源數量的同時，如何平衡各學校，尤其是提升公辦學校的教育質量，最終實現教育資源的真正公平分配，才是房產剝離教育屬性的最終途徑。