中梁進軍西安，為何加碼二三線？

每經記者 任鋼    每經編輯 師安鵬    

▲ 圖片來源：攝圖網

2018年6月，不太關心樓市的銅川人有些意外。

以往只在新聞中聽到的三家一線房企，一個月時間密集在銅川拿地落戶，后來的故事大家都知道了，銅川房價被炒上6000。

三家房企中，碧桂園、綠地長期排在全國房企銷售額的第一陣營，唯獨中梁地產稍顯落后，但中梁不想放過這塊離西安不到100公里的蛋糕。

此時，它的目標還在地級市。

2017年，中梁首次入陜，選在了榆林，次年轉戰安康，就連渭南也在狩獵范圍之內，可唯獨陜西省會西安，中梁一直在打轉轉。

直到2019初，中梁在西咸競地失利的情況下，宣布與綠城合作開發項目，才算正式入駐西安。

“泥腿子”要上岸了？曾經專注于三四線城市開發的中梁，終于要洗掉泥巴味兒，向省城進發了。

而它在陜西執行的“農村包圍城市”策略，如今看來也頗值得玩味。

不過此時，萬科、中海、碧桂園等大佬都已在西安深耕多年，就連近幾年進入的融創也做得風生水起，中梁在西安周邊轉了兩年后突然殺入，此時又能分到幾杯羹？

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冒著“全國房地產降溫”的風險，中梁此時殺入，還是引起了一些關注的。

今年1月，位于西咸新區灃東新城的一塊地掛牌，參與競拍的不乏中海、綠城、金地這些行業大佬，中梁也在其中。

不過，最后是綠城拔得頭籌，9.78億拿到。據說，當天和綠城死磕到底的房企就是中梁。

但五天后，故事突然轉折。

中梁官宣，與綠城聯手合作開發該宗地……

沒有永遠的對手，只有永遠的利益。

此前，中梁曾在西安多次參與競拍，但均未獲得成功。

壞運氣沒有一直延續，兩個月后，秦漢新城一塊153.43畝的住宅用地拍出，中梁6.1億拿到。按照中梁工作人員的說法，“這是在西咸新區的自主競地。”

短短兩個月，從與人合作到自主拿地，中梁在西咸連落兩子，其心情可算迫切。

但相較于其在全國的拿地速度，中梁在西安的進擊已經算溫和。

從其披露的招股書上可以看出，2016年，中梁基本以5天一塊地的速度，在全國搶地近70塊；2017年，平均3天拿一塊地，搶地近120塊；2018年的拿地速度更是加快到2天一塊。

這個速度讓很多頭部房企自愧不如。

一邊拿地一邊高速周轉。

中梁內部于2016年提出了“456”模式，即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月再投資。為了鼓勵士氣，公司還設置了豐厚的獎勵，項目開盤后達到此標準，立即獎勵100萬。

效果立竿見影，2015年，中梁的銷售額僅為168億元，但到2018年10月便已到1150億元，正式躋身千億房企行列。

三年時間，中梁銷售量級從百億躍至千億，人送外號“房企黑馬”。

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今年，雖然是中梁首次進入西安，但它已經算是陜西人民的老朋友了。

兩年前，在陜西其他一些地級市，早已有其身影。

2017年，中梁曾一口氣在榆林高新區連拿兩塊地，宣布正式進駐陜西。

一年后，中梁又南下越過西安，轉戰安康，以2.06億元競得安康漢江路南側59.57畝住宅用地。

時隔不久，中梁又在銅川拍得112畝土地，成交價3.19億元，溢價率高達87%。

先布局地級市，再向省會城市進軍，對于中梁在陜西的這一發展路徑，內部人士指出，“當時對環西安的整個市場比較看重。”

在全國百強房企已有一半進駐西安的情況下，采取“農村包圍城市”的策略，倒是有些另辟蹊徑。

但三四線城市，的確是中梁拿手菜。

其掌舵人楊劍曾經公開表示：“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會。”

如今，這輛寶馬mini還追上了大奔。

中梁成立于1993年，曾被稱為浙江三四線的“小霸王”，經歷了房地產紅利以及泡沫時代，到了2016年才走出浙江省，將總部遷往上海，開始全國擴張之路。

這只“小霸王”也確實生猛。

遷址一年后，中梁開始加快了布局速度，觸角遍及全國10個省、直轄市及自治區，快速拿地，呈現遍地開花之勢。

截止2018年前10個月，其業務又擴張了7個省及自治區。

“以長三角為根據地，輻射全國”是中梁的目標，如今看來，如果不考慮負債和盈利，這個目標似乎要提前實現了。

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怪就怪，欲速則不達。

成長速度過快，就要付出一定的代價。

從其招股書上看，有兩點不容忽視：一是盈利不盡如人意，二是負債水平高居不下。

2015年和2016年的凈溢利均是負值，之后扭虧為盈，2017年的凈溢利為4.99億元，凈溢利率3.6%。至2018年上半年，凈溢利達到8.37億元，凈溢利率8.6%。

雖說一年多時間，凈溢利率快速增長，但依舊低于全國百強房企平均超過9%的凈溢利率。

與此同時，從2015年至2018年上半年，中梁的資產負債率高達96%以上，一直處于行業的高危線上。

一度被視為“地產激進派”的中梁，在面對高負債時，卻并不愿意放慢擴張腳步，而是開始把目光瞄向資本市場。

在實施重組、剝離資產動作之后，中梁于2018年11月，奔赴港交所提交了IPO招股書。

倘若上市成功，或許能夠助其一臂之力。但是，上市只是錦上添花，想往第一序列邁進，還得看自身能力。

比如，這次中梁進入西安。在全國頭部房企全部進入西安，百強房企進入超半數的情況下，相較于已經在西安深耕多年的大牌房企來說，中梁的優勢似乎并不明顯。

對于本地市場，眾多一線開發商在品牌知名度、客群維護上已經有所積累，在土地儲備、項目數量以及與地方政府關系方面，也更具有優勢。

而且，在經歷過幾波大的維權潮之后，本地市場其實日趨理性，“更相信耳朵而不是眼睛”，如果此前有口碑積累，其地位還是不容易撼動的。

另一重現實是，西安房價經過一輪暴漲后，當前市場潛力有限，此時入局，如何打破大牌房企封堵，分得一杯羹，倒是有待觀察。

很多人慶幸，在西安房價上漲前上了車；很多房企也慶幸，在西安房價上漲前，拿了不少地。