“以房養老”這5年：保險公司不愿推，老年客戶投保難

每經記者｜任飛    每經編輯｜肖芮冬    

房價波動成制約關鍵因素

從記者對部分保險機構摸底的情況來看，即便是擁有當地房產，作為一線城市二手房均價在3.16萬（安居客9月12日數據）左右的廣州市，亦不能擁有“通行證”。前述北京經理直言，與當地房價波動有很大關系。

據他介紹，大部分年金養老保險其實在設計之初都會考慮以20年左右為期限，保險公司會有精算部門根據不同投保人情況制定年金標準。“不同年齡、性別對應的保額不盡相同。主要是根據上年度國家男女生命周期表，再根據死差、費差、利差這三個指標計算出實際投保金額對應年齡的保額，再每月發放。”

但他強調，保險公司對投保金額的投資收益是以20年作為期限配置的。“如果超過這個時間，就要對資金重新安排利用，到時候投資收益能否覆蓋年金發放的支出就很難確定。”

為考慮這一因素的潛在風險，保險公司專門在產品的設計上進行了區分。據每經記者了解，在有效投保價值確認之后，保險公司一般會給投保人兩三款年金險產品，區別在于受益期限和每年領取的金額，二者呈反比，即期限拉得越長，按月、年領取的金額就越少。

武漢科技大學金融證券研究所所長董登新對《每日經濟新聞》記者表示，雖然我國目前的房價漲勢有所緩和，但大多數消費者對未來樓市仍持樂觀估計，他們認為自己進行抵押的房屋具有極大的升值空間，因此要求較高的年金給付水平。但事實上，房價的走勢是很難預測的，對房屋進行資產評估時必須充分考慮風險。

據安居客數據統計，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，截至2019年8月底，除上海二手房均價同比微漲0.3%，其余三個城市均同比下降。其中，廣州下降最為明顯，跌幅為5.46%。

多數受訪者表示，長線配置資產必須要以穩健當先，而以房養老中涉及的房屋抵押后價值的貶損或來自多個方面，如房屋折舊、利率等。董登新表示，如果保險公司按照消費者預期進行資產定價，則會承擔很大風險，收益不確定甚至很有可能虧損；但如果按照風險水平來定價，該房屋的定價勢必會小于投保人預期，投保人不認同其房屋的資產定價而不愿意參加該業務。

應從理念及制度層面立體式破冰

住房抵押與終身養老金保險相結合的創新型商業養老保險業務，一方面能彌補老年人的養老資金缺口，另一方面也能滿足老年人居家養老的需求，支付老年人居家養老護理費用。他被作為一項補充型養老工具廣受特定用戶青睞，但由于上述困擾，漸漸被機構雪藏。

專家分析表示，應從理念及制度層面改進和修繕，立體式破冰“以房養老”困局。董登新表示，保險公司一方面應該建立專業的、對該項業務熟悉且理解透徹的團隊，幫助潛在客戶理解該項業務的條款與內容，讓客戶了解該業務中資產定價的原理以及包含的風險，與客戶就業務各方面達成共識。另一方面，保險公司也可以與理財規劃機構建立合作關系，尋求理財規劃師的幫助，向其解釋該業務的可行性，讓其充分了解該業務的具體流程以及定價原理，以幫助理財規劃師向目標客戶進行該創新業務的推廣。

同時，由于近年來有北京中安民生等多家公司涉嫌利用“以房養老”項目進行非法集資的事件屢見不鮮，這對原本發展緩慢的“以房養老”項目無疑是雪上加霜。董登新表示，保險公司在開展該項創新型保險業務時必須要注意該業務的合法性，“只有合法性得到保障，目標人群才有可能投保”。

另外，在制度層面，目前的房屋產權制度上，投保者所擁有的房屋產權只是一定期限的房屋使用權。董登新指出，這就造成了抵押房產期滿續期費用的問題，“目前有關續期費用的問題并無明確的規定，這就造成了一定的房屋估值困難。同時，除去擁有完全產權的城鎮商品房，很多有房無錢的老年人所擁有的房產屬于產權不完整的集體房產，老年人進行房產抵押時必須經過單位同意，否則無法與保險公司開展業務”。

而在稅收優惠制度上，業界同樣呼吁應該對開展“以房養老”業務的保險公司給予一定的稅收減免優惠，降低“以房養老”所抵押房屋交易的營業稅、所得稅等相關費用，給予辦理“以房養老”業務的老人一定的財政貼息。同時，由于“以房養老”項目享受稅收優惠政策，因此遺產稅制度的推行或許能夠成為“以房養老”業務發展緩慢的“破冰錨”，大大提高老年人參與的積極性。

此外，由于我國抵押支持證券市場并不完善，也是專家分析造成該項創新性保險業務風險無法得到充分分散的原因。董登新認為，保險公司在開展該業務時，可以考慮金融行業的混合經營，聯合銀行、房產交易和評估中介機構、投資理財中介等多個金融主體，充分發揮保險公司保險精算優勢、銀行的資金優勢以及各類中介的服務優勢，降低“以房養老”業務的風險和成本，提高“以房養老”的知名度。

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封面圖片來源：攝圖網