專訪保利物業總經理吳蘭玉：大物業是公認的藍海

每經記者 黃婉銀    每經編輯 薛暉    

2020年，物業企業揭起一波“上市潮”。資本市場的認可，估值的提升，將更多投資者的目光吸引到這個新的“投資洼地”。物業行業還有哪些機會？業內人士如何評價？對于這個問題，很多頭部物業公司都給出了自己的答案。

萬科物業更名為萬物云，將自身定位是科技公司；碧桂園服務提出“新物業”戰略，對物業服務邊界和內涵展開延伸與拓展。在此背景下，大家更期待身為三巨頭之一并且還是央企派的保利物業會放出什么大招。

每經記者與保利物業總經理吳蘭玉的對話地點是在江蘇無錫的錫東新城，兩個月前，保利物業剛以2179.95萬元/年中標了無錫市首個“城市物業”試點項目——錫東新城商務區的全域化管理，保利物業也選擇在此發布他們的全新戰略。

保利物業服務股份有限公司（06049.HK），簡稱保利物業，于1996年6月在廣州成立。2019年12月19日，保利物業在港交所掛牌上市，發行價為每股35.1港元。一年后，截至今年12月23日收盤，保利物業報收每股59.3港元，增幅約68.94%，總市值達353.58億港元。截至2020年6月，保利物業在管面積超過3.17億平方米，在管項目增長至1142個，合同管理面積達4.93億平方米。報告期內，保利物業實現營業收入36.01億元，同比增長27.6%，凈利潤4.11億元，同比增長28.0%。中國指數研究院2020年的綜合實力排名顯示，保利物業在中國物業服務百強企業中排名第三。

目前的保利物業在公共服務領域還處于規模擴張階段，并不急于輸出增值服務，吳蘭玉說，希望保利物業能在公共服務的賽道上率先形成統一的標準、平臺，建立起公共服務的聯盟平臺，賦能更多物業及產業鏈單位。

從小物業到大物業

資本市場長期看好物業公司的一個很重要的原因是，一筆一筆收繳起來的物業費是總量大又極具穩定性的現金流。但根據目前的相關規定和市場環境，對物業公司而言，物業費的收入只能通過在管面積、規模擴大的方式增多，而難以通過上調物業費的方式實現有效增長。

因此，探尋更多的物業管理空間、增值服務業務已經成為行業共同的主題。如今的物業行業已經從小物業走向大物業，走出了小區圍墻的邊界，從社區走向社會，覆蓋更多的公共空間和新的業態。

而其中還存在交叉跟疊加，如城鎮服務就涵蓋了景區、住宅、場館等等。也就是說，物業服務的邊界在消融。

在吳蘭玉眼中，對公共服務空間的拓展是可能同步實現兩條增長曲線的方式：一是在管面積的擴大，二是服務內容、方式的增多。

公共服務涵蓋的物業類型多樣，但共同點是單位面積均普遍高于住宅面積，如學校、場館、高速公路，如今還包括城市新區、城鎮整體服務等等。

由于龍頭物業公司在公共服務領域的嘗試初見成效，再加上疫情后政府對于物業管理服務逐漸認可和重視，今年多家中小物業公司在公共服務領域的發力和擴張明顯增多。

龍頭物業公司則率先走出了更細分、專業的路徑。有人概括，萬科物業是從“城”（城市服務）出發，而保利物業是從“鎮”（城鎮服務）出發。

對于這個說法，吳蘭玉以往的回應都是“花開兩朵，各表一枝”。但這次，她強調，保利物業選擇從“鎮”出發不是簡單地從企業發展、產品思維的角度出發，而是迎來了行業處在國家戰略機遇下最大的機會。

吳蘭玉認為，城鎮，是城鄉二元結構的穩定器。解決發展不平衡不充分的問題，關鍵的出發點是城鎮。“但是在面積更大、分布更廣的城鎮中，還有更多美好生活的需求，沒有被滿足。”

比住宅的場景面積大、服務對象更多樣化，公共服務蘊含的增值服務內容、方式就更具有多樣性。換言之，對資本市場而言這又是一塊新的想象空間。

“雖然有很多空間可以挖掘，有很多想象力還沒打開，但我們現在還不著急開展公共服務中的增值服務業務。”

吳蘭玉說，保利物業在公共服務領域還處于規模擴張階段，首先是要把產品打磨好，以專業服務獲得政府的認可，然后擴大到更多的城市、城鎮，“對于這其中的增值服務我們還在探索——如何形成一個比較有價值的商業模式，而不是說想搞什么就搞什么，會給業主造成沒有專業價值的感覺。”

除了起步早，保利物業想要并且能夠持續深耕城鎮物業服務的一個理由是，他們懂得如何抓住地方政府這一“業主”的心、對自身的身份角色有清晰的認識。

“現在保利物業服務的所有城鎮，沒有一個房地產投資項目，我們純粹就是靠自身的服務和經營水平、能力在為政府做事。”

對于不斷入局的同行，吳蘭玉不懼競爭，“加入的同行越多，越能讓更多的城鎮看到物業服務的價值，這是好事，我們應該一起把蛋糕做大。”

行業不到分門論派的時候

在萬科物業、碧桂園服務相繼發布新戰略后，業內有人將物業公司分為了科技派、生活派，前者是以技術為核心能力、以數據為核心資產，本質是服務方式的升級；后者是以多元化服務為核心能力、以整合資源為核心資產，本質是服務內容的增多。

保利物業屬于哪一派？

對于這個問題，吳蘭玉說，物業行業現在還不到分門論派的時候，當務之急應該是物業行業的地位、價值、邊界推到一個更高的高度，讓所有的從業人員有更多的行業尊嚴。

現在很多龍頭物業公司頭疼的一件事就是很難招到優秀的人才，提起物業公司，一般人的印象都是“服務者”。目前，整個物業行業的本科率仍然很低，還有不少物業從業人員還不會使用智能機，這個行業還存在價值提升的問題。

“以前我們說不要老是在住宅領域打得頭破血流，物業還有那么大空間。現在大家又開始擠大物業的賽道了，但也不要想著搶什么，而是應該一起把蛋糕做大。”

吳蘭玉認為，現在不是“你存我亡”的時代，而是尋求市場的共贏，“只有時代下的企業，也只有國家戰略下的企業機遇。今天的時代，不可能只有一家吃獨食”

保利物業未來的愿景目標，是希望成為“大物業生態平臺首席運營商”。“生態平臺，意味著我們需要以開放、共享、共贏的思維方式，廣泛鏈接合作伙伴。我們連續三年舉辦的鎮長論壇，就是為大家創造一個交流的平臺；今年鎮長論壇上，我們聯合上海財經大學共同發起成立的公共服務智庫，也是為行業創造一個研究的平臺。保利物業已經開始探索公共服務的平臺建設，不僅鏈接合作伙伴，也將鏈接產業資源，鏈接科技資源”吳蘭玉說，但要建立公共服務的平臺必須得有支撐力。

“我們接下來需要在賽道里面迅速形成公共服務的標準、公共服務的平臺，通過科技和智慧的力量賦能更多單位，讓其能用更經濟、更標準的方式去提供物業服務。”

封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝