銷售投資穩(wěn)步積極 新城控股業(yè)績及盈利持續(xù)性可期

最新經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，新城控股（601155.SH）經(jīng)營管理穩(wěn)定、各項(xiàng)工作有序推進(jìn)，保持了持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢。

5月11日，新城控股發(fā)布2021年4月經(jīng)營簡報(bào)。公告顯示，今年1-4個(gè)月，新城控股累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約704.18億元，同比增長43.58%；累計(jì)銷售面積約685.12萬平方米，同比增長52.17%。在土地市場，4月新城控股近期于湖北黃石、河南鄭州、江蘇常州、浙江臺(tái)州、安徽蕪湖新增5個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，積極納儲(chǔ)為長遠(yuǎn)發(fā)展蓄力。

而根據(jù)新城控股4月29日發(fā)布的一季度報(bào)告，今年一季度，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入176.35億元，同比增長148.69%；歸屬于上市公司股東凈利潤5.41億元，同比增長98.4%。此外，新城控股于2021年一季度竣工面積為416.99萬平方米。

土儲(chǔ)充沛 加大高能級(jí)城市布局

今年以來，新城控股緊抓拿地窗口期穩(wěn)步拓展。一季度獲取20余幅優(yōu)質(zhì)地塊，且持續(xù)聚焦天津、蘇州、杭州、溫州、南昌、鎮(zhèn)江、淮安、臺(tái)州、煙臺(tái)等重點(diǎn)一二線及核心城市群強(qiáng)三四線城市，有利于公司項(xiàng)目去化，保障未來銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)。

延續(xù)在土地市場的積極態(tài)勢，經(jīng)營簡報(bào)顯示，4月新城控股繼續(xù)新增5幅優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，其中湖北黃石項(xiàng)目為包含5宗地塊的大型項(xiàng)目。該項(xiàng)目出讓面積為25.49萬平方米，并且公司目前擁有上述項(xiàng)目100%權(quán)益。據(jù)行業(yè)第三方機(jī)構(gòu)榜單，新城控股1-4月新增土地貨值500.1億元、新增土地建筑面積478.2萬平方米，均位居行業(yè)前列，補(bǔ)貨充足，后續(xù)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁。

而根據(jù)新城控股2020年年報(bào)信息，截至2020年末，公司總土地儲(chǔ)備達(dá)到1.43億平方米。值得一提的是，在拓展和深耕各大重點(diǎn)城市群過程中，新城控股還不斷優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，提高一二線城市土地儲(chǔ)備比重。年報(bào)顯示，截至報(bào)告期內(nèi)，在新城控股的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)中，一二線城市占比40%，長三角強(qiáng)三四線城市占比30%；從區(qū)域劃分層面看，長三角區(qū)域占比達(dá)38%，粵港澳大灣區(qū)、環(huán)渤海及中西部都市圈城市總計(jì)占比62%。

在土地市場的精準(zhǔn)投資，也讓新城控股全國各地項(xiàng)目迎來良好的業(yè)績表現(xiàn)。受益于優(yōu)異的產(chǎn)品規(guī)劃及過硬的產(chǎn)品品質(zhì)，位于上海市閔行區(qū)的新城千禧公園項(xiàng)目4月開盤當(dāng)天即售罄，去化表現(xiàn)突出。

商業(yè)穩(wěn)健 行業(yè)競爭優(yōu)勢持續(xù)凸顯

根據(jù)一季度報(bào)，今年一季度，新城控股商業(yè)運(yùn)營總收入19.20億元，包括商鋪及購物中心的租金、管理費(fèi)、停車場、多種經(jīng)營及其他零星管理費(fèi)收入，與2020年一季度9.69億元的收入相比，增長接近翻番。在克而瑞研究中心發(fā)布的《2021年一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營收入排行榜》中，新城控股位居內(nèi)地房企第六。

在2020年正式邁入百店時(shí)代后，2021年，新城控股持續(xù)聚焦、挖掘商業(yè)板塊的潛力，全年計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場30座、到2021年底開業(yè)總數(shù)達(dá)到130座，全年商業(yè)運(yùn)營總收入目標(biāo)為85億元。

申萬證券在研報(bào)中指出，新城控股2021年第一季度商業(yè)含稅租管費(fèi)19億元、實(shí)現(xiàn)同比接近翻番，截至2021年一季度末，公司已開業(yè)商場出租率98%，規(guī)模及運(yùn)營能力排名行業(yè)前列。考慮到疫情逐步消除、居民購買力回升、商場新開業(yè)等因素，預(yù)計(jì)公司2021-2022年含稅租管費(fèi)分別達(dá)85、110億元，分別同比增長49%和29%，商業(yè)業(yè)務(wù)成長潛力十足。

穩(wěn)步前行的背后，離不開新城商業(yè)堅(jiān)持創(chuàng)造空間價(jià)值、打造幸福商業(yè)的經(jīng)營理念。新城控股聯(lián)席總裁曲德君表示，2021年公司將一如既往聚焦線下空間，致力于“讓商業(yè)空間更有價(jià)值”，持續(xù)提升商業(yè)空間的投資價(jià)值、商業(yè)價(jià)值和服務(wù)價(jià)值，聚集和培養(yǎng)更多具有新城文化基因的優(yōu)秀人才，致力于將吾悅廣場打造成更受顧客喜愛的消費(fèi)場所、更被商家認(rèn)可的經(jīng)營平臺(tái)，致力于實(shí)現(xiàn)讓業(yè)主更滿意的資產(chǎn)收益。從“持有資產(chǎn)運(yùn)營、輕資產(chǎn)運(yùn)營、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營、商業(yè)內(nèi)容孵化與投資”4個(gè)業(yè)務(wù)發(fā)展方向以及“經(jīng)營能力、科技能力、管理能力、人才能力”4個(gè)能力出發(fā)，持續(xù)為消費(fèi)者和商戶打造幸福商業(yè)。

評(píng)級(jí)提升 持續(xù)拓寬融資渠道

保持業(yè)績穩(wěn)步提升之際，新城控股還不斷擴(kuò)大融資規(guī)模，為公司持續(xù)發(fā)展提供充足資金支持。近期，新城控股一筆20億元ABS已被上交所受理，持續(xù)拓寬融資渠道。

穩(wěn)健、高質(zhì)量的業(yè)績表現(xiàn)以及可持續(xù)的發(fā)展勢頭，也讓新城控股收獲著資本市場的廣泛認(rèn)可。3月31日，國際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一標(biāo)普宣布，將新城發(fā)展（01030.HK）和其子公司新城控股的長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“BB”上調(diào)至“BB+”，展望“穩(wěn)定”。同時(shí)，標(biāo)普確認(rèn)新城控股的有擔(dān)保高級(jí)無抵押票據(jù)“BB”長期發(fā)行評(píng)級(jí)。

在標(biāo)普之前，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪和惠譽(yù)均已上調(diào)了新城的主體評(píng)級(jí)。國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，反映了資本市場對新城持續(xù)業(yè)績增長和穩(wěn)健財(cái)務(wù)表現(xiàn)的長期信心。

優(yōu)土儲(chǔ)、穩(wěn)商業(yè)、提評(píng)級(jí)，新城控股持續(xù)展現(xiàn)穩(wěn)健向好的發(fā)展態(tài)勢。廣發(fā)證券在研報(bào)中表示，預(yù)計(jì)新城控股21-22年公司歸母凈利潤分別為210億元、229億元，扣非歸母凈利潤167億元、185億元，對應(yīng)21年5.1xPE、22年4.7xPE，“參考可比公司，以21年扣非歸母凈利潤對應(yīng)8xPE估值給予合理價(jià)值，我們維持合理價(jià)值59.13元/股，維持‘買入’評(píng)級(jí)。”

申萬證券研報(bào)還指出，新城控股2021年全年可售貨值4,200億元，按照去化率62%（20年實(shí)際去化率70%）保守估算對應(yīng)今年銷售額為2,600億元，預(yù)計(jì)全年大概率將超額實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃。秉承“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，公司先發(fā)布局商業(yè)地產(chǎn)，打造優(yōu)質(zhì)成長標(biāo)桿，乘風(fēng)廣闊消費(fèi)市場，開辟第二增長曲線；同時(shí)塑造行業(yè)成長典范，新環(huán)境下調(diào)整戰(zhàn)略，爭取更穩(wěn)健持續(xù)成長，維持“買入”評(píng)級(jí)。

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