終審！深圳二手房買賣違約金最高紀(jì)錄被提升至730萬(wàn)元

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

維持原判！買方賠償賣方730萬(wàn)元！

歷時(shí)3年，刷新深圳二手房違約金紀(jì)錄的別墅交易事件，終于告一段落了。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，深圳市中級(jí)人民法院經(jīng)已對(duì)該案做出二審判決：駁回上訴，維持原判，同時(shí)該民事判決書(shū)中載明，本判決為終審判決。詳見(jiàn)《首例！730萬(wàn)元天價(jià)二手房違約金驚現(xiàn)深圳刷新歷史紀(jì)錄》。

糾紛起于第三方代收交易款

730萬(wàn)元，是該報(bào)道中一幢別墅交易的違約金，同時(shí)也可以是深圳不錯(cuò)的地段一套宜居兩居或三居的總房?jī)r(jià)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，該涉事物業(yè)位于國(guó)家5A級(jí)旅游景點(diǎn)觀瀾湖內(nèi)，深圳與東莞交界處。本案中別墅所在樓盤為觀瀾湖高爾夫大宅。此前記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，別墅園區(qū)內(nèi)，多處別墅已被圍擋起來(lái)，業(yè)主還在裝修中。但同時(shí)也有不少別墅仍是毛坯狀態(tài)，無(wú)人居住，雜草叢生。

一處價(jià)格和品相在深圳并非頂尖的物業(yè)，為何會(huì)誕生天價(jià)違約金？糾紛起于交易過(guò)程中約定的第三方代收房屋交易款。

北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所律師張茂榮告訴記者，2018年1月15日，經(jīng)中原地產(chǎn)（深圳）有限公司居間介紹，買賣雙方簽署《二手房買賣及居間服務(wù)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，成交價(jià)7300萬(wàn)元，賣家紅本在手，買家一次性付款。

買賣雙方并約定自合同簽訂起3日內(nèi)，買方交付定金365萬(wàn)元，2018年2月13日之前交付3435萬(wàn)元。隨后，買方于2018年2月13日支付了200萬(wàn)元，次日支付了1400萬(wàn)元，累計(jì)支付1965萬(wàn)元。

“其后買方以賣家未能及時(shí)開(kāi)具收據(jù)，且委托他人代收款恐被挪用引發(fā)相關(guān)刑事責(zé)任，存在安全隱患為由停止后續(xù)款項(xiàng)的支付。后來(lái)，賣方用包括發(fā)函、微信等形式向乙方幾次督促付款，均未收到后續(xù)款項(xiàng)。”

2018年3月，賣方通知買方解除合同，隨后，賣方在解除合同后將房屋出售給了第三方。

歷時(shí)3年的“天價(jià)”糾紛案

2018年4月27日，買方向深圳市龍華區(qū)人民法院提起訴訟，要求賣方履行合同，并支付違約金1460萬(wàn)元（交易款項(xiàng)的20%），隨后買方又變更了訴訟請(qǐng)求，要求退房款1965萬(wàn)元，支付違約金1460萬(wàn)元，居間費(fèi)32萬(wàn)元。買方的起訴理由是甲方構(gòu)成了一房二賣，并購(gòu)成了違約。

該案件的另一代理律師信榮（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師宋曉鋒告訴記者，在接到訴狀后，賣方就提起了反訴，要求買方向賣方支付違約金1460萬(wàn)元，理由是乙方構(gòu)成了根本違約，未按照合同在約定日期內(nèi)支付購(gòu)房款項(xiàng)。

2019年6月，深圳市龍華區(qū)人民法院做出一審判決，賣家返還買家購(gòu)房款1965萬(wàn)元，買家支付賣家違約金730萬(wàn)元，分別駁回買方賣方其他訴訟與反訴請(qǐng)求。

法院認(rèn)為涉案合同的履行過(guò)程中，買方為違約方，賣方為守約方，原告要求被告支付違約金并賠償損失缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予支持。被告方反訴要求原告方支付賠償金有合同依據(jù)，法院予以支持。

一審判決后當(dāng)事人不服，上訴至深圳市中級(jí)人民法院，同時(shí)買家又主張賣家委托他人收款系出于避稅目的，賣家未能出具收款收據(jù)，未按合同約定支付款項(xiàng)系行使不安抗辯權(quán)，賣家一房?jī)少u構(gòu)成違約，

近日深圳市中級(jí)人民法院做出了二審判決，駁回上訴，維持原判。

二審法院認(rèn)為，如果賣家因委托他人收款偷稅漏稅應(yīng)由稅務(wù)機(jī)關(guān)依法追繳，并不影響買賣合同效力。買家并未舉證付款后曾要求賣家出具收款收據(jù)而被拒絕，而且收款賬戶系賣家在協(xié)議中明確指定的賬戶，即使賣家未出具收據(jù)也不會(huì)導(dǎo)致資金風(fēng)險(xiǎn)，即使代收款收款后未將房款轉(zhuǎn)付賣家，也與買家無(wú)關(guān)。

買家未能如約付款構(gòu)成違約，賣家有權(quán)解除合同。合同解除后，賣家將房產(chǎn)另售他人不構(gòu)成違約。

深圳市中級(jí)人民法院認(rèn)為，一審法院根據(jù)合同情況及買家過(guò)錯(cuò)程度，以成交價(jià)10%的標(biāo)準(zhǔn)酌定買家應(yīng)付賣家違約金730萬(wàn)元，處理適當(dāng)，符合法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。

由于本判決為終審判決，至此，深圳二手房買賣違約金最高紀(jì)錄正式被提升至730萬(wàn)元！

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞資料庫(kù)