拿地一時爽，事后怎收場？10余城集中供地“暫停與延期”后面臨規則與策略之變

每經記者｜甄素靜    每經編輯｜魏文藝    

一波激烈的“搶地”大戰后，今年22城首批集中供地以超萬億元的成交總金額收官。隨即，廈門、長春和無錫三城率先完成了第二批集中土拍。

不過進入8月份以來，多個城市卻紛紛對第二批集中供地按下“暫停鍵”。8月17日至19日，濟南、杭州和沈陽三城先后宣布第二批集中供地出讓“中止”或“延期”。而在此之前，宣布第二批集中供地中止或延期的城市已達10余個。

截至目前，深圳、杭州、青島發布了第二批集中供地“中止”公告；北京、上海、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津、杭州、濟南、福州等城市推遲了第二批集中供地出讓時間。其中，天津、杭州、福州等城市還對土拍規則進行了調整。

那么，接下來的集中土拍將發生怎樣的變化？優化和調整后的土拍規則會如何影響房企的拿地策略？土地市場的變化傳導至樓市又將產生怎樣的影響？

北京今年首批集中土拍現場  

圖片來源：每經記者  王佳飛 攝

房企激情“搶地”之后

“（房企）在拿地過程中價格預估是可以適當激進的，否則在激烈的土拍市場根本不可能拿到地，也就失去了生存的根本。” 路勁地產集團營銷部副總經理寧曉峰此前曾表示。

據貝殼研究院統計，22城首批集中供地中，有9個城市的宅地成交面積占今年全年住宅供地比例超過30%。其中上海和武漢占比均超過40%；北京占比最高，達56.32%。

多位房企投拓負責人告訴《每日經濟新聞》記者，“雙集中”供地新政之下，對于嚴重依賴公開市場拿地的房企而言，在首批集中供地中的拿地機會更不能錯失。于是，各城首批集中供地熱度逐漸被推高，并逐漸演變為集中“搶地”。

數據來源：貝殼研究院整理

“現在即便測算出拿下這塊地不賺錢，為了排名、品牌或者留住專業的人才，都要咬著牙拿下來。” 一頭部房企投拓負責人江華表示，房企未來在銷售業績排行榜上的座次如何，就取決于現階段土儲的豐厚程度。即便這次拿到的塊地利潤并不豐厚甚至沒有利潤，但可以從其他地方找回來。

在市場緊張情緒的裹挾下，上半年房企的拿地熱情高漲。好地網統計顯示，22城首批集中供地中，融創、保利、招商蛇口等拿地金額排名前10的房企，拿地總金額約3372.9億元，占22城總出讓金額的32%。

記者觀察發現，除少數高杠桿房企減緩拿地節奏外，部分“三道紅線”處在綠檔的房企，在上半年的拿地量幾乎已與去年全年的拿地總量持平。

 22城首批集中供地房企拿地金額TOP10

數據來源：好地網整理

以越秀地產為例，其中報顯示，今年上半年，越秀地產在廣州、東莞、杭州、蘇州等11個城市共獲取23宗地塊，總建面約500萬平方米。而2020年全年，越秀地產新增土地22塊，總建面560萬平方米。

“無論如何，上半年拿地都是出于增厚公司業績目的。”越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在8月18日下午舉行的2021年中期業績會上解釋稱，這主要是由于“雙集中”供地與上半年公司勾地合作兩大因素疊加所致。其中約51%來自非公開市場的拿地剛好鋪排在上半年，所以這個數額會較往年同期大一些。

數據來源：CREIS，貝殼研究院整理

不過，“拿地一時爽，事后難收場”卻是不少房企的尷尬寫照。在首批集中土拍中，眾多頭部房企紛紛在熱點城市斥重金“搶地”，但面對高溢價率和相對刻苛的配建條件，有些房企開始為接下來有限的開發利潤發愁了。

如在杭州首批集中土拍中，濱江集團共拿下5宗地，當被問及這些地塊的利潤時，其董事長戚金興表示“努力做到1%-2%的凈利潤水平”。

在22城首批集中供地中，包括廈門、合肥在內的10個城市的平均溢價率超過15%。在地產行業資深人士毛呈飛看來，“首批集中土拍的規則沒有抑制溢價率，反而進一步壓縮了房企的利潤。”

數據來源：貝殼研究院整理

 “拿地價格預估可適當激進，但又不能盲目激進，需要對項目價格預估進行合理分析和判斷，判斷地塊與競品相比是否具備價格‘跳脫’要素，這是價格預估是否適當激進的前提條件。“寧曉峰提示道。

“不可否認的是，部分城市的一些高溢價率地塊的確存在風險，不排除未來會出現面包價格甚至賣不過面粉價的可能性。” 58安居客房產研究院分院院長張波認為，首批集中供地的城市本身存在分化，而有些城市的土地溢價率則是明顯提升。而包括上海、北京等在內的嚴控地價類城市，在房企本身財務穩健的前提下，合理利潤可以得到相應保障。

“聯合拿地”應對高地價風險

“雙集中”供地新政之下，土地都被誰拿走了？

據好地網統計，在首批集中供地中，拿地金額排名前10的企業中有5家是國企，排名前50的企業中有22家是國企。

中指研究院數據顯示，今年上半年，百強房企拿地總額達16485億元，同比增長4.6%，門檻值為37億元，與去年同期相比明顯提升。百強房企招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為55.9%。從拿地數據來看，房企布局更加聚焦一二線城市及核心城市群。

數據來源：貝殼研究院

值得注意的是，集中供地新政對房企的資金實力是極大考驗。為減少前期的資金投入以及后期的運營風險，“聯合拿地”成為眾多房企的拿地策略之一。在22城首批集中供地中，濱江集團以67%的聯合拿地比例領跑，金科、卓越、首開均保持60%及以上的聯合拿地比例。

從城市層面看，以廣州為例，4月底的首批集中供地共成交42宗地塊，攬金906億元。《每日經濟新聞》記者梳理近期陸續公示的地塊規劃方案發現，大多數的高總價、高溢價地塊，房企不僅傾向于前期聯合拿地，后期聯合開發也成為首選。

在廣州白云區，正榮以20.9億元競得鐘落潭福龍路東側地塊，溢價率20.8%，成交樓面價16658元/平方米，將聯合新城控股共同開發；招商聯手弘陽以35.9億元競得白云區石門街朝陽聯新東街地塊，溢價率15.4%，成交樓面價26643元/平方米，將聯合南國置業開發。

此外，金地以9.18億元競得增城區中新鎮新新公路東側地塊，溢價率31.5%，成交樓面價11038元/平方米，將聯合景泰富業開發；融創以21.62億元競得增城區中新鎮新新公路西側號地塊，溢價率10.8%，成交樓面價10746元/平方米，將聯合金地商置開發。

數據來源：貝殼研究院整理

不過在“三道紅線”及各地樓市調控不斷加碼之下，并非所有的聯合拿地開發都會順利。不久前宋都股份的退地風波，就將聯合拿地開發的另一面揭露給了行業。因為這是集中供地后的首例退地，也引起行業的普遍關注。

8月10日，宋都股份公告稱，因祥生控股、寶龍地產相關公司突然違約，給公司短期內的資金安排帶來巨大壓力，因此退掉計劃與祥生控股合作的杭州8號地塊。但在隨后的回應中，寶龍地產表示，與宋都簽署合作備忘錄僅是雙方表達合作誠意的表現，實際細節需以合同簽訂為準；祥生控股則稱，并未與宋都簽署過任何協議。

按照計劃，今年宋都的拿地金額為25億-35億元。而宋都在杭州首批集中土拍中就拿到5宗地塊，總金額達45.84億元，顯然已經超過了全年計劃。由于合作開發又出現問題，因此宋都寧愿虧掉5000萬元也要退掉競得的杭州地塊。而這次退地的違約金也占到宋都2020年凈利潤（3.21億元）的15.58%。

集中土拍規則迎優化調整

“雙集中”供地新政的推出，旨在降低土地市場熱度。而中指院數據顯示，今年上半年全國土地市場呈現出“量縮價漲”的趨勢。如22城首批集中土拍中，廈門、杭州、重慶、深圳、寧波、合肥的平均成交溢價率均超過20%，其中重慶、廈門的樓面價漲幅均達到45%。顯然，首批集中供地并未達到預期的“穩地價”目的。

事實上，自7月份以來，中央多次表態要堅持“房住不炒”，要求各地落實“穩房價、穩地價、穩預期”，并進一步加強了對地方政府的約談。深入調控的導向，也帶來了多地土地側調控的細化。

那么，接下來的集中土拍會產生怎樣的變化？其變化傳導至樓市又會產生怎樣的影響？

深圳公共資源交易中心官網截圖

8月6日晚間，深圳宣布中止出讓原定于8月9日掛牌的22宗地的使用權；8月11日，青島宣布第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”；8月18日，杭州宣布31宗住宅用地終止掛牌，這也是杭州第二次延期第二批集中供地時間。

此外，北京、上海、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津、濟南、福州等城市均已推遲了第二批集中供地出讓時間。其中，天津、杭州、福州等城市還對土地競拍規則進行了優化調整。

對于多城中止或延期第二批集中土拍，行業普遍認為“土拍規劃將面臨調整”。此前有消息稱，自然資源部召開閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調整，包括競拍企業需具有房地產開發資質，加強對房地產企業購地資金的來源審查，限定土地溢價上限15%，不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價，到達上限后通過搖號、一次性報價、競高標方案決定土地歸屬。

天津市規劃和自然資源局官網截圖

《每日經濟新聞》記者查詢發現，天津、福州等部分城市在中止或延期公告中調整的第二批集中土拍規則，基本與上述消息的內容相吻合。

如8月13日，福州宣布第二批集中土拍延至9月，同時對19宗地塊的最高價格進行了調整，最高溢價率均不超過15%。另外，調整還涉及限制競買人范圍、競買人資金來源、搖號規則調整，以及多幅地塊出讓條件優化等方面。

8月10日，天津市規劃和自然資源局發布補充公告，明確將61宗地塊公開掛牌截止時間統一調整為9月10日，并將之前的最高溢價率不超過50%統一調整為不超過15%。同時規定，單宗住宅用地達到最高限價后，采用搖號方式確定競得人。

“這樣的話，利潤是有的。樂觀估計，可以做到5%-6%的利潤率。”中梁杭金衢的投資負責人劉杰雄告訴《每日經濟新聞》記者，現在一些企業已調整資金，盯著第二批集中土拍。隨著土地供應規模的增加以及供地質量的提升，房企拿地的機會可能明顯增加。

值得一提的是，無錫在首批土拍中16宗地塊中有14宗是“地價觸頂進行競租賃或配建”，在8月初舉行的第二批集中土拍中調整為“所有地塊均采取觸頂搖號”方式，目的是抑制地價熱度過高，達到嚴控地價的成效。而實際效果也相當明顯，無錫第二批集中土拍宅地成交溢價率為4.1%，和第一批12.39%的溢價率相比大幅降低，同時多宗地塊實際成交地價控制在合理水平。

數據來源：貝殼研究院整理

  “土地規則的調整對房企來說是把‘雙刃劍’，一方面在推動建立房地聯動機制，實現限房價、控地價、提品質的同時，對于房企開發的合理利潤會有所保障，減少房企非理性競爭可能產生市場風險。” 張波認為，另一方面也會強化對房企的資格審查力度，通過完善審查流程和相應標準來提升穩健型房企的拿地幾率，土地市場對房企的“優勝略汰”也將起到加速作用。

某頭部房企IR劉偉以天津為例向《每日經濟新聞》記者表示，該城市第二批集中供地規則調整后，核心是嚴格控制溢價，并且減弱土地市場競爭的自由度，以此提高房企整體的拿地利潤率。若其余城市效仿天津改變土拍規則，則第二批集中供地的拿地利潤率有望得到明顯提升，地產板塊的底層邏輯或將被改寫。

而在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，“土拍規則調整并不會使行業趨勢短期內有變化。但微觀層面，通過降低地價來控制房價，保證開發商利潤和房屋品質，這樣的共識基本已形成。而競高標也會使得之前減配、精裝改毛坯等現象大幅減少。”

土拍規則調整利好房企

第二批集中土拍規則的優化調整，對房企未來的城市布局將會產生何種影響？

“一定程度上會讓頭部房企快速擴張受到限制，高杠桿快周轉做大規模的傳統模式受到挑戰。”第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿向《每日經濟新聞》記者分析認為，開發商主流模式會立足已經進入的城市重點布局，在已經進入的重點城市經營效率和市占率上下功夫，短期內布局新的城市的計劃會減少。

時代中國董事會主席岑釗雄近日在中期業績會上表示，堅定大灣區深耕的策略，“除了大灣區以外，我們已進入包括長沙、成都、武漢、南京、杭州等經濟發達的5個城市，我們堅定就在這幾個地方投資，讓投資更加聚焦、更加簡單”。

“預計后續集中供地的城市會擴容，不排除部分熱點的三線城市也會加入到集中供地行列。”張波認為，長三角和大灣區等主力城市群的三四線城市依然會是房企關注的重點。

數據來源：貝殼研究院整理

 “當前金融管控的嚴厲程度前所未有，商票等非標融資渠道都可能納入管控。這樣一來，企業前端拿地的動力和可能性被降到非常低的水平。” 某大型房企杭州區域負責人林光游告訴《每日經濟新聞》記者。

某頭部房企浙江區域投拓負責人王洋向記者舉例稱，他熟悉的一個全國排名前20的房企，今年上半年拿了不少地，但大多因為地價太高算不過來賬來。有些地塊想“求人合作”也很難找到對象，有些地塊雖然找到合作方，但因為沒利潤最終演變為“互相掐架”：一個告對方違反企業規則，一個告對方侵害名譽權。

對于房企拿了高價地后的利潤找補空間，一位不愿具名的業內人士告訴記者，一是通過同一地塊上不同產品設計搭配盡量拉高利潤，或去其他城市找補虧欠；其次，有地有項目的房企可以向供應商融資，維持信用評級和體量規模，再通過股票、發債等融資。但這樣操作有賭市場放松的成分，也會埋下債務逾期歸還不上的潛在風險。

數據來源：貝殼研究院整理

“今年上半年企業拿地情況，與2016年和2017年企業搶地導致‘地王’頻出的時候頗為相似。” 明源地產研究院主編艾振強分析認為，早年搶地的副作用在此后兩三年開始顯現，導致一批房企要么栽倒，要么現在仍在艱難消化高地價帶來的虧損陣痛，這個過程還會持續好幾年。即便是以穩健著稱的企業，在大量囤地之后仍有擔憂。

艾振強認為，第二批集中土拍規則調整，對于避免行業過度集中化、多家獨大形成寡頭格局有很大作用。這樣也會避免因一家企業暴雷危機而影響整個產業鏈上下游，進而導致行業休克性調整的事件發生，同時也會要求開發商以長期主義來調整戰略布局。

中小房企或迎喘息機會

在22城首批集中土拍中，部分熱點城市雖然溢價率高企，但對于頭部房企而言，因為其融資基本都是自有資金做配置，因此能把利潤壓到很低，即使有2%-3%的利潤也能活下去。不過，這樣的利潤率卻是很多中小房企無法承受的。

在更嚴格的土地和金融規則下，這樣“碾壓式”的實力懸殊，導致基本拿地的都是頭部房企和央企國企，而中小房企的生存空間則越來越小。

但隨著第二批集中供地土拍規則迎來優化調整，一些中小房企或將迎來發展機會。

“建立有效的購地審查有利于維護房企拿地的公平性，尤其是地方國企或者具備大股東背景的中小房企，資金來源或將受到限制，同樣規模的民營房企的拿地機會將增加，資源不平衡的局面或許會有改善。”億翰智庫總監于小雨向《每日經濟新聞》記者表示，在此基礎上，中小房企將獲得喘息空間，生存空間加大。

數據來源：貝殼研究院整理

“隨著重點城市在二批集中供地中對土拍規則的調整和優化，三四線城市也開始‘跟風’調整規則，所以這樣的趨勢是可以觀望和期盼的。”毛呈飛表示。

比如在浙江金華這樣的三四線城市，一些中小房企仍然期待能恢復到以前那種拿到6%-8%利潤率的土拍環境，即使4%-6%的利潤空間也可以接受。

“回過頭來看，在首批集中供地中沒有出手或少拿地的房企是幸運的。” 在林光游看來，上半年拿地的公司，可能會有大比例項目真的不賺錢，但下半年在新的土拍規則下拿地，可能就能爭取到一些利潤空間。

實際上，集中供地之外，已經有不少房企瞄準了非集中供地的三四線城市。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，今年上半年，浙江的湖州、金華、紹興、上虞、義烏等地的土拍，往往只有少數幾家房企參拍，蘇北的徐州、淮安等城市的土拍溢價率則頻頻創下新低。

數據來源：貝殼研究院整理

 “集中供地基本利潤比較薄，反而是非集中供地的城市會有較大利潤空間。”在毛呈飛看來，不少非集中供地的三四線城市近期土拍市場低迷，土拍溢價率創下新低，或許也正在中小房企的機會。

上半年“雙集中”供地政策對各線城市的土地供應節奏都有著不同程度的影響。貝殼研究院統計顯示，22城之外的三四線城市，較2019、2020年出讓住宅用地規劃建筑面積下降了兩成至三成。不過隨著“兩集中”供地逐步常態化，這部分城市下半年可能追趕節奏、加大土地供應。

據貝殼研究院統計，去年以來，排名21-50位的房企明顯加大了在三四線城市的投入，并且在三線及以下城市更傾向于拿10萬平方米以下的項目，“有利于看準一波行情，在一年左右完成開發，避免不可控風險的發生”。

記者手記丨土拍規則之變與中小房企的機會

在第二批集中土拍開始的前一個工作日深夜，深圳緊急發布“中止”公告。此后，宣布第二批集中土拍中止或延期的城市越來越多。

記者注意到，在這些城市中止或延期第二批集中土拍的公告中，“穩妥”是關鍵詞。與此同時，不少城市在公告中也披露了土拍規則的調整內容，涉及下調地塊最高價和高溢價率、限制競買人范圍和資金來源，以及搖號規則等方面。

房企在熱點城市首批集中土拍中的瘋狂“搶地”場景，多少帶著一些“恐慌”的情緒。而房企激情拿地之后，卻是對未來市場的敬畏和思考：接下來該怎么拿地？利潤攤薄之下后期如何開發？融資管控、樓市調控及土地新政之下如何“活下去”？

土拍規則優化調整，或重塑行業生態。頭部房企繼續靠實力拿地自不在話下，而對于中小房企及聯盟體而言，搖號規則變化是突降的幸運機會，這在公開土地市場上亦顯得彌足珍貴。

事實上，從部分城市已公布的土拍規則調整內容看，其方向是引導土拍模式從“價高者得”向“趨向平均出價者得”的方向轉變，這也將有效避免房企一擁而上、盲目“搶地”的現象發生，而中小房企或將迎來發展機會。

記者：甄素靜 吳若凡

編輯：魏文藝

視覺：劉陽

排版：魏文藝 王蜀杰