每經(jīng)品房｜16年前的上海10萬(wàn)元+樓盤，如今二手房?jī)r(jià)值幾何？

每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

盡管樓市處于下行周期，但上海高價(jià)住宅市場(chǎng)卻熱度不減。

昨日（12月11日），上海市房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布了今年第六批次新建商品住房清單，共計(jì)供應(yīng)57個(gè)新盤，合約196.9萬(wàn)平方米，17487套房源，分布于浦東、黃浦、虹口、楊浦、臨港等14個(gè)區(qū)域，是今年供應(yīng)房源量最多的一次。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》注意到，本批次新房源中備案均價(jià)超10萬(wàn)元的樓盤達(dá)12個(gè)，共近2000套，這些高價(jià)樓盤通常有著剛改戶型、地段好、商業(yè)教育配套優(yōu)質(zhì)等特點(diǎn)。而10月16日公布的上海第五批次新房源中，備案均價(jià)超10萬(wàn)元的樓盤達(dá)15個(gè)。這些總價(jià)動(dòng)輒千萬(wàn)元甚至幾千萬(wàn)元的房源已陸續(xù)上市，仍呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，頻頻觸發(fā)搖號(hào)，有的項(xiàng)目入圍積分甚至接近滿分。

那么，上海歷年來(lái)備受關(guān)注的眾多高價(jià)樓盤項(xiàng)目，當(dāng)前的二手房?jī)r(jià)格如何？是否跑贏同區(qū)域住宅價(jià)格漲幅？哪些樓盤仍然具備較好的升值潛力？每經(jīng)AI品房小程序用大數(shù)據(jù)為您詳細(xì)解讀。

上海公布的第六批次新房源 來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)

16年前的10萬(wàn)元+樓盤

上海高價(jià)住宅中，不得不提湯臣一品，“浦東小陸家嘴核心區(qū)”“一線濱江”“正對(duì)外灘建筑群”“毗鄰東方明珠、金茂大廈、環(huán)球金融中心等地標(biāo)性建筑”等多個(gè)標(biāo)簽，曾讓湯臣一品一度成為“最貴住宅”的代名詞。

2005年10月，湯臣一品以單價(jià)11萬(wàn)元/平方米的價(jià)格開始預(yù)售，這已經(jīng)是當(dāng)時(shí)中國(guó)住宅的價(jià)格天花板。時(shí)隔16年，現(xiàn)在湯臣一品二手住宅價(jià)值幾何？

來(lái)源：每經(jīng)AI品房小程序

據(jù)每經(jīng)AI品房小程序測(cè)算，湯臣一品目前的估值參考價(jià)為224789元/平方米，未來(lái)5年預(yù)測(cè)單價(jià)約為264362元/平方米。

值得注意的是，湯臣一品未來(lái)5年每平方米近4萬(wàn)元的漲幅，居然只是“跑平”浦東新區(qū)住宅的平均漲幅，僅高于浦東53%的小區(qū)。

再看位于浦東新區(qū)銀柳路的東郊壹號(hào)項(xiàng)目，當(dāng)前AI估值參考價(jià)已經(jīng)達(dá)到327512元/平方米，未來(lái)5年將達(dá)到418913元/平方米，漲幅超過9萬(wàn)元/平方米。

盡管由于基數(shù)過大，東郊壹號(hào)未來(lái)5年的漲幅顯示僅跑贏浦東新區(qū)6%的小區(qū)，但漲幅絕對(duì)值在區(qū)域范圍內(nèi)難有真正的對(duì)手。

每經(jīng)AI品房小程序

陸家嘴大平層PK張江別墅

一個(gè)是位于陸家嘴的一線江景大平層，一個(gè)是深藏張江板塊的幽靜別墅，位于同一行政區(qū)內(nèi)的兩大高價(jià)樓盤項(xiàng)目各自有何優(yōu)勢(shì)？是什么因素造成了這兩個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅的巨大差異？每經(jīng)AI品房小程序?qū)家黄放c東郊壹號(hào)進(jìn)行PK，進(jìn)一步挖掘其“價(jià)值密碼”。

在教育維度、消費(fèi)檔次、年輕人占比等方面，湯臣一品與東郊壹號(hào)基本趨同，周邊基本沒有幼兒園及小學(xué)，年輕人占比極低。在消費(fèi)水平方面，二者均超出浦東新區(qū)97%的小區(qū)。其中湯臣一品周邊餐飲消費(fèi)客單價(jià)173元，而離市中心稍遠(yuǎn)的東郊壹號(hào)周邊餐飲消費(fèi)客單價(jià)卻高達(dá)282元，消費(fèi)檔次指數(shù)屬于一線城市最優(yōu)質(zhì)。

每經(jīng)AI品房小程序

除此之外，購(gòu)物配置、商務(wù)密度、公交配置等方面，二者得分截然相反。

湯臣一品由于地處陸家嘴核心區(qū)域，購(gòu)物配置高于區(qū)域內(nèi)97%小區(qū)，而東郊壹號(hào)卻處于后25%的水平；東郊壹號(hào)的公交配置幾乎是全區(qū)最低，但通勤車速指數(shù)非常高；湯臣一品的公交配置達(dá)到區(qū)內(nèi)TOP10水平，但通勤車速為全區(qū)最低。

對(duì)于二手住宅而言，“好賣”及“好租”反應(yīng)了房屋的受歡迎程度。通過每經(jīng)AI品房小程序測(cè)評(píng)，湯臣一品屬于區(qū)內(nèi)“五星好賣”“五星好租”房產(chǎn)，但東郊壹號(hào)卻只被評(píng)為“一星好賣”。

從掛牌情況來(lái)看，湯臣一品均價(jià)為215934元/平方米，東郊壹號(hào)350000元/平方米，且后者的掛牌上限已超過40萬(wàn)元/平方米。不僅如此，每經(jīng)AI品房小程序顯示，湯臣一品比周邊房?jī)r(jià)平均每平方米高出12萬(wàn)元，而東郊壹號(hào)已經(jīng)比周邊房?jī)r(jià)每平方米高出26萬(wàn)元。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)