首批公募REITs年報陸續揭曉，華安張江、浙商滬杭甬、中航首鋼REITs虧損，部分期末凈值已“破發”

每經記者｜任飛    每經編輯｜葉峰    

“借基上市”后，部分公募REITs2021年財報出現虧損，華安張江、浙商滬杭甬、中航首鋼REITs入列。此外，部分企業經營流動性再現困擾，紅土創新鹽田港REIT期內經營現金流凈額告負，業內也已呼吁公募REITs擴募細則的出臺。

當然，在投資人最關心的收益分配方面，3月30日新公布的5只REITs中平安廣河REIT單位實際分配金額最高，但仍有多家出現可供分配金額不及招募計劃的情形出現。

此外，新公布的5只REITs中有4只期末凈值低于首發價格，同期二級市場價格溢價率高企持續干擾凈現金流分派率，使得原本就框定在4%上下的年化凈現金流分派率不斷萎縮，對投資人利益帶來沖擊。

華安張江、浙商滬杭甬、中航首鋼REITs期內虧損

首批9只公募REITs陸續揭曉2021年年報，依其REITs底層資產“借基上市”的實質，相關資產的2021年財報數據浮出水面。從3月30日公布的5只REITs來看，華安張江、浙商滬杭甬、中航首鋼REITs期內虧損。

來源：根據公告整理，（2021.6.7-2021.12.31）

具體看來，中航首鋼生物REIT虧損數額較大，2021年6月7日至2021年12月31日間，營業收入2.36億元，扣除營業成本相關費用后，凈利潤顯示虧損2192.25萬元。此外，華安張江光大REIT同期虧損達到1219.18萬元，浙商滬杭甬REIT同期虧損達到1628.73萬元。

此外，有別于此前公募界發行的REITs產品，新的公募REITs從投資范圍和功能屬性上有明顯差異，特別是基于基礎設施項目標的，相關產品在募資投向上予以重點覆蓋，不低于基金資產80%。

業內人士表示，募資在對被投項目進行流動性注入后，有望進一步激發項目企業的經營效率，但記者發現，部分公募REIT的經營活動現金流期內告負。從2021年6月7日到2021年12月31日，紅土創新鹽田港REIT經營活動產生的現金流量凈額為-1163.06萬元，是5只新公布業績REITs中唯一一只出現負數的個例。

好在各只REITs期末統計貨幣資金依然充裕，但業內已有關于公募REITs擴募的呼吁，簡單來說，就是幫助REITs底層項目進行再融資。一方面幫助公募REITs實現優質資產的持續注入，另一方面也可以幫助REITs收購資產、優化投資組合、分散風險，從而實現管理賦能下的價值增長，提升分紅派系的水平和穩定性。

中航首鋼生物REIT溢價率最高

就基金凈值而言，3月30日公布的5只REITs均做更新。不過，對比首發價格來看，已有4只報告期末凈值在其之下，中航首鋼生物REIT跌去近1.45元。

具體來看，平安廣河公路REIT、中航首鋼生物REIT、華安張江REIT、浙商滬杭甬REIT期末凈值均已“破發”，期末基金份額凈值分別為12.6787元、11.9403元、2.9656元、8.3498元，對比各自首發價格的13.02元、13.38元、2.99元、8.72元，分別跌去0.3413元、1.4397元、0.0244元、0.3702元。

說明：期末凈值及二級市場價格統計（截至2021.12.31）

來源：根據公告整理

此外，多只REITs此前已在二級市場經歷一波“過山車”行情，部分均已發布溢價風險提示公告。根據最新的凈值統計結果，對比期末二級市場價格來看，除平安廣河REIT溢價率在4%以內，其余4只均在20%以上，最高為中航首鋼生物REIT，溢價率高達46.15%。

分析人士指出，資產的稀缺性是造成上述現象的主要原因，且基建作為“逆周期調節工具”，此前激起的基建投資行情中也帶動了相關公募REITs二級市場的投資熱度。但需指出的是，現有公募REITs的可流動份額大多在30%左右，非理性搶籌極易在短期內推高REITs場內價格。

與此同時，當場內價格相較凈值出現大幅溢價的同時，也會進一步稀釋分紅收益，即以首發價格測算的年化凈現金流分派率將會失真，并進一步向下修正。這意味著，原本就框定在4%上下的年化凈現金流分派率將不斷萎縮。

根據國家發改委發布的《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，凈現金流分派率原則上不低于4%，因此如遇近期分紅，投資者或面臨著分紅收益減少的可能。

平安廣河REIT單位實際分配金額最高

不同于絕大多數開放式基金的獲利方式，公募REITs因其特有的封閉式運作特征，規則及合同規定了此類產品的收益主要來自于其強制性的分紅措施，故其收益分配的次數和規模與投資人利益息息相關。

3月30日，首批9只公募REITs又有5只產品公布了2021年年報，從落實收益分配的情況來看，雖然各家都已給出可供分配金額的規模及單位可供分配金額的參考，但實際分配收益的只有三只，分別是平安廣河REIT、中航首鋼生物REIT以及浙商滬杭甬REIT。

說明：可分配金額及實際分配金額情況（截至2021.12.31）

來源：根據公告整理

具體來看，平安廣河REIT實際分配金額、單位實際分配金額最高。數據顯示，2021年6月7日至2021年12月31日，平安廣河REIT可供分配金額5.41億元，單位可供分配金額0.7724元；實際已向投資者分紅3.69億元，每份基金份額發放紅利0.5271元。

另外，按照首發上市價格測算，以其13.02元的首發上市價格來看，其股息率已高達4.05%，為今日公布五只REITs最高。

盡管從可供分配金額的數量來看，各家基金管理人都為其收益分配做了初步預算，但部分對比此前招募計劃中的預設仍有差距。中航首鋼生物REIT解釋稱，實際因檢修計劃等經營安排，全年收入存在波動，收入呈現不均勻的前多后少的狀態，此前預測可供分配金額預測報告中不存在計提超額收入對應的成本及激勵，因此與預測值存在差異。

華安張江REIT本期可供分配金額為0.42億元，招募書計劃可分配0.70億元，解釋稱主要差異為計算時間段的差異，本期可供分配金額計算時間為2021年6月7日（基金成立日）至2021年12月31日，招募說明書刊載的可供分配金額測算報告的測算時間為2021年1月1日至2021年12月31日。

封面圖片來源：攝圖網_500219111