房產·年報現場 | 時代鄰里管理層：收并購會更加審慎，側重區域業態和增值服務

每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝    

4月1日，時代鄰里召開了2021年度業績會。

年報顯示，2021年時代鄰里實現營業收入約27.2億元，同比增長約54.7%；其中，物業管理服務收入同比增長約56%，2019-2021年復合增長約53%；毛利同比增長約48%，2019-2021年復合增長約55%。

在業績會上，時代鄰里董事會主席白錫洪表示，2021年時代中國的物業在整個時代鄰里的在管業務里面占了三分之一左右，未來時代中國占比份額會越來越小。“我相信，隨著地產行業未來逐漸恢復，時代中國調整了收入變化，但對于時代鄰里來說，影響不是太大。”

收并購態度會更加審慎

2021年，時代鄰里物業管理服務總合約建筑面積達1.32億平方米，同比增長約61.8%。新增自主外拓面積同比增長約128%至2016萬平方米。經過自主外拓，收并購管理規模持續上升，收入增長了56%，毛利率增加了48%。

時代鄰里執行董事兼財務管理中心總經理周銳表示，隨著去年房地產市場的調整，物業管理行業獲得了很多收并購的機會，資本方面慢慢回歸了價值，時代鄰里的態度會更加審慎。“我們認為，低成本高質量的擴張是一個企業的長遠發展之道，除了收并購方式外，我們同步關注自身拓展能力的打造和建設。”

“從2021年開始，時代鄰里開始調整我們的投資策略和結構，在之前收購的積累各種能力上，我們以自主拓展為主，收購為輔，進一步調整新增的規模來源結構。2022年，時代鄰里會繼續堅持自主拓展為主、收并購為輔的策略。”

周銳補充稱，在經濟高增長區域，冷靜理智地評估收并購企業的成長性，會更多考量，它是否能夠為公司今后的社區增值業務的開展和公建業務開展提供價值空間。如果有，也會考慮適時的投資安排，對于收并購的標的沒有具體的指標，會堅定地圍繞公司戰略進行，花好投資人的每一分錢。

報告期內，時代鄰里毛利為7.4億元，毛利率略微下降，主要原因是2020年時候產生了社保減免，2021年減免結束了，影響了毛利。

時代鄰里首席財務官郭柏成解釋道，管理層已經做了不少成本節約措施，毛利率從之前的20%增長到24%，還是低于公司的整體平均值。展望未來，會將成熟的服務業務推向合達聯行的項目里面。

“公司收并購帶來的無形資產的創銷成本，被其他成本節約的措施抵消掉。非業務增值服務毛利率以前是較高的，例如學校，今年是有所減少，對于綜合毛利率有所影響。”

側重區域業態和增值服務

2021年，時代鄰里社區增值服務收入同比增長約193.8%，2019-2021年復合增長約163%；毛利同比增長約95%，2019-2021年復合增長約109%。

業績會上，郭柏成在回答《每日經濟新聞》提問時表示，目前不會對收并購設定目標，如果遇到合適的標的，還是會做一定的收并購。如果收并購未來真的會發生，會形成面積的額外增量。收并購方面，目前是傾向于在區域業態。增值服務方面，具備協同效應的標的才會考慮。

2022年，時代鄰里的目標要做到2500萬平方米的第三方拓展增長。中長期來看，其計劃是用三年時間，也就是到2024年管理的規模超過2億平方米。

同時，郭柏成也指出，2022年是公司調整業務的重要調整年，會將更多的資源集中在兩大核心業務——物業管理和社區增值服務上面。從2021-2024年3年期間，物業管理和社區增值服務的收入方面，年復合增長不會低于30%，但毛利率較難預測。物業管理和社區增值服務的毛利率不會有很大的變化，公司會根據實際經營情況向市場更新毛利率的變化。

郭柏成預計，社區增值服務的毛利率還是會維持在30%-34%，毛利率是高于整體水平的平均值，隨著社區增值服務的收入占比不斷提高，毛利和凈利潤的貢獻會持續提升。從這個維度，社區增值服務的增長，是利潤增長的一大動力。

白錫洪最后總結說，2022年是時代鄰里第二個三年計劃的開篇之年，公司將秉持長期主義，繼續堅持“4321”核心戰略，布局于高增長的四大城市群，聚焦住宅、產業園和公建三大業態，通過“科技+服務”平臺的建設，實現收入的多元增長。

截至4月1日收盤，時代鄰里股價報2.31港元/股，總市值為22.77億港元。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG11459095282