每日經濟新聞 2022-05-15 19:09:32
◎長沙九區縣商品房自2021年6月成交量同比開始下跌，且跌幅不斷加大，在2021年三四季度達到30%以上跌幅，至2022年一季度同比下滑超過40%，購房者觀望情緒較濃，下跌態勢延續至今。4月成交量同比下滑達到49%，成交收縮明顯。
每經記者 黃婉銀 廣州報道 每經編輯 魏文藝
5月11日，被稱為“調控優等生”的長沙發布了一個不同于其他城市的樓市“松綁”新政：鼓勵業主把存量房用作租賃房，且供作租賃住房后，不納入家庭住房套數計算。該政策不僅可盤活存量住房，增加租賃市場的供應，同時又能釋放一定的剛需、改善型購買力需求，因此被市場稱為“一石二鳥”。
在本次新政出臺的背后，長沙房地產市場受整體大行情的影響，也不可避免地遭遇低迷。據克而瑞湖南區域統計，長沙九區縣商品房自2021年6月成交量同比開始下跌，且跌幅不斷加大，在2021年三四季度達到30%以上跌幅，至2022年一季度同比下滑超過40%，購房者觀望情緒較濃，下跌態勢延續至今。4月成交量同比下滑達到49%，成交收縮明顯。
數據來源：克而瑞湖南區域
4月長沙新增商品房供應量94.75萬平方米，同比下降47%，環比下降21%，創下近兩年同期新低。“五一”假期，長沙各樓盤也紛紛推出促銷活動，渠道商合作房源、特價房、高折扣等切實優惠成為標配。
那么，近期長沙哪些區域的樓盤項目較受市場關注與和購房青睞？每經品房小程序通過人口結構、交通配套、商務密度等多個維度，對長沙部分區域的熱門樓盤項目進行解析。
以長沙芙蓉區的南益名士豪庭為例，在4月克而瑞長沙各區域商品住宅排行榜中，該項目以0.26億元的成交金額排在芙蓉區第四位。
南益名士豪庭于2020年6月首次開盤，目前在第三方銷售平臺上的均價為11200-11800元/平方米，戶型以94平方米3房、107平方米三房、141平方米4房等為主。每經品房小程序通過11個維度全方位測算，得出該項目的估值參考價為10395元/平方米。
導致估值價格稍稍偏低的原因，或與該項目周邊公交、地鐵等公共交通出行舒適度較低，商務密度和居住密度低于1分（最高10分）等有關。
每經品房小程序顯示，南益名士豪庭直線距離1公里內無地鐵站，公交站雖有11個但公交配置得分僅優于芙蓉區15%的住宅項目，相對屬于公交出行舒適度較低的區域。
人口結構方面，該項目周邊1公里商務人口約2.34萬人，在芙蓉區相對屬于商務（辦公）不密集的區域，僅高于8%的住宅項目；周邊1公里居住人口約3.05萬人，僅高于芙蓉區7%的住宅項目。
此外，南益名士豪庭周邊有大小醫療機構9個、大小購物場所5個，但配置得分分別僅高于芙蓉區11%、6%的住宅項目，僅通勤車速屬于舒適度較高的區域，優于芙蓉區92%的住宅項目。
基于對上述維度綜合測算，每經品房小程序顯示，未來5年南益名士豪庭的房價漲幅會跑輸芙蓉區平均漲幅，僅高于芙蓉區3%的小區。
來源：每經品房小程序
雨花區的長房嶺秀時代項目，在4月以1.11億元的成交額居區域榜首。每經品房小程序顯示，該項目的估值參考價為8594元/平方米。
從周邊配套的情況看，長房嶺秀時代除通勤車速突出外，其他配套指標均在0.7分以下。周邊僅有1個幼兒園、暫無小學，有大小醫療機構2個，配置得分僅優于雨花區6%的住宅小區，就醫舒適度較低。此外，周邊也無大型購物中心，周邊1公里無公交、地鐵。
由于長房嶺秀時代靠近京港澳高速和長沙繞城高速，因此其早晚高峰平均車速為34.28公里/小時，優于雨花區98%的住宅項目，相對屬于駕車出行舒適度較高的區域，因為同城最堵區域平均車速為12公里/小時。
綜合來看，每經品房小程序顯示，預計未來5年長房嶺秀時代的房價漲幅會跑輸雨花區平均漲幅，但會跑贏全國平均漲幅，高于全國98%的區縣。
來源：每經品房小程序
北辰三角洲在4月取得了0.72億元的成交金額，在開福區排在第四位。該項目于去年8月開盤，主打184平方米4房、147平米3房、130平米3房等戶型，在三方銷售平臺的均價為17000元/平方米。每經品房小程序顯示，該項目的估算其參考價為16717元/平方米。
與前面兩個樓盤相比，北辰三角洲的各項配套指標在11個測算維度上更為均衡，未來5年房價漲幅將跑輸開福區平均漲幅，但高于開福區19%小區，會跑贏全國平均漲幅。
在最受購房者關注的教育配置方面，每經品房小程序顯示，北辰三角洲周邊1公里有4個幼兒園，但配置得分僅優于開福區6%的小區，相對屬于幼兒園舒適度較低的區域。
但在其他幾個指標中，北辰三角洲都是屬于舒適度適中的區域，配置遠遠優于上述兩個項目。比如周邊有小學3個，優于開福區43%的住宅項目；大小醫療機構達到18個，大小購物場所5個，公交車站達到26個，另外還有2個地鐵站。
值得注意的是，該項目的消費檔次得分高達9.4分。從周邊餐飲消費水平來看，該區域內客單價89元，全國對比的消費檔次指數是1.6，相當于1-2線城市之間的水平，在開福區內高于94%的住宅項目，同城對比屬于高檔消費區域。
來源：每經品房小程序
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封面圖片來源：視覺中國-VCG111329167260
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