豫園、螞蟻拿下上海灘百億級舊改項目 住宅占比約30%

每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜陳夢妤    

被部分業內人士稱為“史詩級開發難度”的上海黃浦老城區福佑地塊，于近日正式“放榜”，公布了最終的實施主體。

新華社圖

據上海土地市場官網的公告，該地塊最終實施主體為上海復祐實業發展有限公司、上海云玓企業管理咨詢有限公司聯合體，股權穿透后可見，該實施主體即郭廣昌的豫園股份（SH600655，股價8.03元，市值312.5億元）和馬云的螞蟻集團。

兩位大佬聯手，將在百年上海灘的舊改地塊上擦出怎樣的火花？

七成商業和辦公，住宅均價或超15萬元/平方米

西側倚靠古香古色的豫園和城隍廟，往東穿過梧桐小道是繁華熱鬧的外灘。在上海取得這樣一宗寶藏地塊，對多數開發商來說都是可遇而不可求的。

據豫園股份發布的消息，上述兩家公司聯合參加了上海市黃浦區歷史風貌保護項目推進領導小組辦公室（以下簡稱黃浦區風貌保護辦）組織的黃浦區老城廂歷史文化風貌區224-01、224-02、224-03、224-06、225-02、225-04、228-01、229- 02地塊及224- 04、224- 05、224-08、225-03、225-05、225-06、229-03、229-01地下空間地塊歷史風貌保護項目實施主體公開遴選活動，并經遴選評審被確定為最終實施主體。

黃浦區老城廂歷史文化風貌區16宗地塊，即黃浦區2018年啟動舊改征收的福佑地塊。

2021年5月13日下午，上海黃浦區中山東一路33號見證了一場史詩級土地推介會，黃浦區17宗優質地塊被預告將在未來3年內推出。據黃浦區規劃資源局消息，該局對“北部片區”“老城廂及周邊地區”“新天地片區”等黃浦重點發展區域進行了具體深入的宣介。其中不乏上海人耳熟能詳的名詞：外灘、新天地、豫園、董家渡、南京路……可謂寸土寸金。

土地推介會之后，總開發體量65.5萬平方米的金陵路豫園站上蓋地塊打響“第一槍”，成交價133.29億元。加上此前上海城投聯合體176億元拿下的豫園露香園二期地塊，相似區位過往的高地價直接將此次項目的期待值拉滿。

7月22日，黃浦區老城廂歷史文化風貌區224-01、224-02、224-03、224-06、225-02、225-04、228-01、229-02地塊及224-04、224-05、224-08、225-03、225-05、225-06、229-03、229-01地下空間地塊，也就是上海人熟知的黃浦老城廂福佑地塊，正式發布遴選公告。

豫園股份方面表示：“項目地塊使用權出讓結果以及細節，將根據后續土地使用權出讓工作的安排，由相關土地管理部門予以確認。當前有關地塊或該項目尚未訂立具有法律約束力的合同。”

上海的建設用地使用權以招拍掛程序出讓為主，有些地塊在出讓之前會舉行遴選活動，但有關歷史風貌區的地塊遴選不多。

今年6月底，黃浦區風貌保護辦負責對福佑地塊實施主體組織開展公開遴選工作。對該地塊的功能定位是，結合豫園老城廂打造商業文化旅游目的地和生活體驗地，結合外灘金融集聚帶打造金融科技產業集聚區。地塊應重點發展商業、辦公、旅游和文化等功能，融合高品質住宅。

9月5日，好地研究院執行院長方曉泉在接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時表示，這種帶建設方案出讓的一般都是舊改地塊，遴選活動過后，會掛到公開市場，競買人基本上已確定。

記者根據地塊實施主體公開遴選信息文件測算后了解到，該地塊出讓總面積10.82萬平方米，其中地上宗地面積10.03萬平方米，地下水平投影占地總面積7950.6平方米，只有224-01一宗為純住宅用地。整個地塊住宅部分的土地面積最高為3.32萬平方米，其余七成是商業和辦公部分，住宅部分的地上計容建筑占總面積的比例還不到30%。

最關鍵的是，整個建筑群的高度除了225-02地塊不超過100米，其余地塊均不超過12米。

盡管目前官方尚未公布該地塊的出讓價以及未來房地聯動價，但上海中原地產市場分析師盧文曦在電話中向記者表示，福佑地塊相當于“上海市中心里的中心”，項目極為稀缺，參考周邊樓盤，未來住宅部分的均價或將超過15萬元/平方米。

涉及高比例風貌保護區 出讓條件無比嚴苛

值得一提的是，復星+阿里聯合體在取得上海福佑地塊的同時，也不得不承受老城廂“地王”皇冠之重。

該地塊涉及高比例風貌保護區，也不可以在土地出讓合同中的開竣工日期上出現“拖沓”。根據黃浦區風貌保護辦的要求，項目須在交地后6個月內開工。而且，受讓人按照出讓年限整體持有商業物業，在項目規劃土地綜合驗收通過之日起，自持建筑面積不低于60%的辦公物業不少于20年，并接受相關管理部門按全生命周期管理要求對其進行履約監管。

“自合同簽訂之日起的5個工作日內，受讓人應當向地方國庫支付保證合同切實履行的定金，可分期支付國有建設用地使用權出讓價款余額，分期支付的期限不得超過一年。”黃浦區風貌保護辦在公開遴選問題答疑時表示。

與此同時，該地塊的條件還包括，拿地單位須于簽訂國有建設用地出讓合同至項目規劃資源綜合驗收通過期間，對黃浦區的綜合稅收貢獻不少于120億元。項目規劃資源綜合驗收通過后，5年內對黃浦區的綜合稅收貢獻不少于144億元。

綜合黃浦區近兩年出讓的上海城投露香園二期地塊和嘉里建設金陵東路項目來看，福佑地塊的土地價值大概率也將超過百億元。

“上海老城廂的確應該進一步舊區改造，”方曉泉認為，上述通過政府引導社會資本的方式，依靠豫園商城長期在開發領域和商業運營方面的經驗，以及螞蟻集團的資金支持，有利于推進上海舊區改造的進程。

上海市規劃和自然資源局官網顯示，福佑地塊內有兩處文物保護點（老慶云銀樓舊址、陸深舊居）和兩處優秀歷史建筑（童涵春堂、仁記珠寶銀樓），在完成地塊出讓工作后，兩處文物保護點的產權屬于受讓人所有。

封面圖片來源：新華社圖