REITs研究周報|首單醫藥產業園REITs獲批并將啟動詢價，保租房REITs迎政策利好

每經記者 李沛沛 每經編輯 彭水萍

本周的公募REITs市場，關注度最高的市場消息應該是全國首單生物醫藥產業園REITs的獲準發行及啟動詢價。

《每日經濟新聞》記者了解到，11月28日證監會及深交所官網公布，華夏杭州和達高科產業園REIT正式獲得證監會發行批文，成為全市場第24單獲批的基礎設施公募REITs。獲批之后，該基金緊接著在昨天發布了詢價公告，詢價日定在12月7日。

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此外，近日證監會決定在房企股權融資方面調整優化5項措施，其中一項就是“進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用”，而“保租房REITs”被放在了一個比較明顯的位置，這類產品或將迎來新一輪的發展機會。

從本周二級市場的表現來看，公募REITs處于整體回溫的狀態。22只已上市產品中有18只在二級市場的交易價格環比都出現了上漲，其中漲幅最大的達到2.11%，另外還有6只公募REITs的價格環比漲幅超過1%。

首單醫藥產業園REITs正式獲批，下周將啟動詢價

公募REITs的擴容步伐正在不斷加快。近日，全國首單生物醫藥產業園REITs——華夏杭州和達高科產業園REIT正式獲得證監會發行批文，成為全市場第24單獲批的基礎設施公募REITs。

公開資料顯示，華夏和達高科REIT的原始權益人是杭州和達高科技發展集團有限公司（以下簡稱和達高科）和杭州萬海投資管理有限公司。其中和達高科是浙江省規模最大的產業園區運營商之一，后者則為前者下屬持有和達藥谷系列園區資產的平臺。

據悉，華夏和達高科REIT首發標的資產截至今年6月30日市場估價為14.24億元。按照首募12.76億元（預估）的規模測算，項目2022年11月1日至12月31日預測年化分派率為4.53%，2023年預測年化分派率為4.64%。據悉，項目回收資金將主要用于和達藥谷五期項目和芯谷項目的建設。

在11月28日正式獲批后，華夏杭州和達高科產業園REIT在12月1日晚間又發布了詢價公告，詢價日定于12月7日，詢價區間為2.526元/份～2.93元/份。該基金發售份額為5億份，分為初始戰略配售（3.15億份）、網下初始發售（1.295億份）和公眾投資者（0.555億份）初始發售三部分。

此外，華夏基金旗下的華夏中國交建REIT也在11月28日發布公告稱，該基金將以9月30日為基準日，進行今年的第二次分紅。本次分配金額為人民幣9492萬元，占可供分配金額的99.99%。

據《每日經濟新聞》記者統計，在目前已經上市的22只公募REITs中，已有12只REITs實施了分紅，包括此次分紅在內一共分紅了23次。

二級市場表現有所回溫，保租房REITs迎政策利好

從本周公募REITs二級市場的表現來看，回溫趨勢還是非常明顯的。

上周，全市場22只在二級市場交易的公募REITs中有15只交易價格環比出現上漲，本周則達到了18只。雖然整體來看回溫的幅度并不算大，漲幅最大的一只也只環比上漲了2.11%，并且漲幅不到1%的占絕大多數。但在公募REITs二級市場價格連續多周下跌的背景下，這兩周的表現持續回溫，或許也體現出這些產品價格與內在價值差距的逐漸縮小。

此外，從上市以來漲跌幅（與上市首日價格相比）的情況來看，上漲最多的漲幅達36.68%。目前上市以來漲幅超過30%的公募REITs一共有3只，漲幅20%～30%的有2只。另外還有9只產品上市以來在二級市場的交易價格是下跌的，跌幅最大的一只下跌超10%。

除了價格的漲跌，近日也有一些政策動向與公募REITs密切相關。

首先，近日證監會決定在房企股權融資方面調整優化5項措施，明確會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。同時鼓勵優質房地產企業依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。這些措施對于保租房REITs來說顯然是利好的，因此也有業內人士評價REITs市場未來或將形成“保租房板塊”。

另外，11月29日國家發改委官網發布了《政府投資項目可行性研究報告編制通用大綱（征求意見稿）》，其中也提出對于基礎設施項目，研究提出項目建成后通過不動產投資信托基金（REITs）盤活存量資產、實現資本金退出的可能性。這是國家層面首次在項目規劃建設階段將REITs作為退出機制的具體業務指導性文件，也非常值得關注。

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