區域新盤觀察 | 超1200組意向登記+552批凍資，深圳開年首個取證樓盤入市引熱議

每經記者 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

深圳開年首個取證樓盤即將選房。

按照銷售方案，1月13日，2023年深圳第一個取得預售證的住宅項目萬豐海岸城瀚府，公布了意向登記客戶名冊，入圍并完成意向登記保證金凍結的客戶總數為552批。

基于2022年第四季度大多數新房項目銷售低迷的市場環境，萬豐海岸城該次在認籌登記過程中明顯加強了與市場互動，相較過往幾次開盤，不僅首次開放了樣板間，還公布了項目實時登記認籌動態，傳遞出暖意信號，也引發市場熱議關注。

1月5日，萬豐海岸城瀚府取得預售證，深圳市房地產信息平臺顯示，海岸城瀚府1棟、2棟有570套房源，除4套房源作為展示儲備外，此次推售共計566套住宅，戶型建面約100-122平方米，備案均價為5.75萬元/平方米，價格區間約4.64萬-6.14萬元/平方米，總價約463萬-743萬元/套，均為精裝交付，將于1月15日線上正式選房。

該項目之所以引發市場高度關注，與其為新年深圳首盤有關，還與其過往屢次開盤便“日光”的高光經歷和項目存在的爭議有關。

來源：萬豐海岸城官微

超1200組意向登記與552批凍資

萬豐海岸城項目位于寶安區沙井區域，由海岸集團和萬豐股份聯合開發，共有6個地塊，總建筑面積約120萬平方米，將建設為集住宅、商業、產業研發等多種業態為一體的產業綜合體。

《每日經濟新聞》記者此前在實地走訪中了解到，雖然項目周邊有大量自建房和工廠，城市界面相對復雜，但該項目最大優勢是交通，距離深圳地鐵11號線馬安山站僅約500米，且有名校深圳外國語寶安學校加持（建設中），周邊還有大鐘山公園和新橋市民廣場。

萬豐海岸城瀚府公布銷售方案后，比起以往幾期開盤，此次項目加強了與外界互動并實時公布了客戶動態登記信息。1月10日，項目官方公眾號發布消息稱，官方平臺“i深圳”APP上意向登記超1000組；1月11日，意向登記超1200組。1月13日，項目公布最終入圍并完成保證金的客戶總數，為552批。

萬豐海岸城項目現場 圖片來源：每經記者 甄素靜 攝

對于項目認籌過程中實時公布的意向登記超過1200組和最后入圍凍資的552批 ，一位資深地產人士1月13日在接受記者電話采訪時表示，“是少了一點，對比過往新盤情況，兩組數據間有落差。”

實際上，自1月5日公布銷售方案后，市場關于萬豐海岸城瀚府的討論就不斷，主要聚焦在兩個方面：一方面是在新房交易處在低位的當下，該項目能否延續過往暢銷勢頭，保持開盤就售罄的紀錄。

過往火熱的市場和名校加持產品屬性等因素，給了萬豐海岸城足夠熱度，被市場稱為頂流紅盤或頭牌。據克爾瑞深圳統計，2021年1月，萬豐海岸城錦園/璽園開盤，推售717套房源，備案均價5.75萬元/平方米，入圍2114批，當天即售罄。2021年10月，萬豐海岸城瑧園開盤，推售1025套房源，備案均價5.75萬元/平方米，2760批入圍，當天售罄。

而在當時火熱的市場下，萬豐海岸城達到3倍認籌，購房者需要約60分的積分才能成功入圍。彼時搖號結果出來后，有搖到800多號的購房者，被嘆可惜。

1月14日，一位曾代售萬豐海岸城項目的中介人員在接受記者咨詢時表示，“之前已售項目還有房源。”而對于此次新開盤項目，他表示，“這個年后開發商會先賣，到時候看貨源情況。”

熱議的另一方面則是，前期購買該項目的業主關于項目本身產品的投訴維權訴求，是否會影響當下潛在購房者的認籌和決策。

在萬豐海岸城再次推售期間，有網友在當地購房群內再次討論起該項目的產品維權問題。此前有深圳萬豐海岸城業主向記者曝料，認為自己購買的房子與海岸城實際宣傳存在很大出入，認為開發商把戶型圖放反了，且實際戶型與宣傳戶型不一致。也有購房者后來向記者透露，通過多次交涉之后，由律師朋友幫其溝通處理了。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹在1月13日在接受記者電話采訪時表示，當前市場下行，各房企資金緊張，要么通過節衣縮食來儲備過冬糧，要么通過“以價換量”來謀求生路，“保交樓”已成為主旋律，在一定程度減緩了延期、爛尾的維權。但同時，“控成本、保利潤”已成為企業生存關鍵，在極度的成本壓縮之下，虛假宣傳和貨不對板更是成為維權重災區。只要企業的利潤無法得到保障，新房維權將難以解決。

建設中的萬豐海岸城項目現場 圖片來源：每經記者 甄素靜 攝

“政策難言大幅度放松”

對于萬豐海岸城瀚府今年首開的認籌情況，何倩茹認為，首先，目前深圳市場只是出現了轉暖跡象，但并無實際行動；其次，該項目此次的備案價格在市場預期下行的階段超出了部分置業者的預期，雙層壓力之下，置業者對于真正出手購買，還差一點動力。

實際上，“日光盤”光景不再，與過去一年較為冷寂的市場環境不無關系。據第一太平戴維斯統計，2022年深圳全市年度供應面積達516.5萬平方米，同比下降22.5%。在市場情緒持續低迷的背景下，全市年度成交面積同比下降31.5%至388.7萬平方米。其中，第四季度全市成交面積環比下降11.4%至97.4萬平方米。

而相較前兩年不少樓盤開盤就日光的熱銷場景，在行業深度調整的環境下，2022年不少新房項目開盤不得不祭出超值折扣，但依舊難賣。如深圳西部有項目開盤幾月網簽僅幾套，甚至過往被萬人熱捧的“日光”網紅盤，也少有能再續高光時刻。

美聯物業統計數據顯示，2022 年深圳開盤日光盤顯著減少，占比僅十分之一左右，非日光盤的去化率均不盡如 人意，大多數在5成以下。2022年深圳新房住宅成交量價齊跌，全年共計成交34441套， 同比下跌34.3%；成交均價57380 元/平方米，同比下跌2.3%。

來源：安居客

中原地產華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫在1月12日在接受記者電話采訪時表示，新房成交雖然依然高于二手，但成交也呈下滑走勢，開盤去化率持續走低，日光盤難現，開發商折扣越來越普遍，折扣力度越來越大，但去化仍不理想。

鄭叔倫舉例道，去年萬科前海新盤打出92折，天健前海項目滯銷。作為熱度最高的區域，前海項目一直都是日光為主，卻也大幅打折，一方面說明房企確實艱難；另一方面是繼中低端市場難賣之后，高端市場也出現分化，市場極度低迷。

第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿認為，2023年隨著“金融16條”相關政策的逐步落實，預計新批預售速度將繼續加快，供求失衡狀況有望進一步改善。但因深圳住宅銷售市場情緒持續疲軟，加大促銷活動及優惠力度仍將為開發商主要銷售策略之一，深圳一手住宅成交均價2023年預計保持小幅下降趨勢。

何倩茹表示，2023年深圳房地產市場政策亦難言大幅度放松，樓市大概率會呈現“前高后低”走勢，上半年延續調整，下半年企穩并回升，預計成交量會率先回升。2023年深圳一手住宅成交量或上漲10%，剛性和改善性住房需求將成為擴內需的重要抓手。

值得一提的是，近日深圳住建局發布了2023年一季度計劃入市新盤清單，待入市項目共有23個，其中住宅新盤共有16個（含深汕合作區），7802套。其中龍崗區待入市項目最大，有6個新盤計劃入市，福田、寶安、龍華各2個。

【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：每經記者 甄素靜 攝