招商蛇口“以穩健謀發展”背后：財務結構穩健 業務實現正向循環

文/初晨

房地產市場發展至今，運行邏輯已經發生了根本性變化，不僅考驗企業自身的穩健情況，更考驗企業的逆勢增長能力。

8月28日晚間，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（SZ001979，以下簡稱“招商蛇口”）披露了2023年半年報。

半年報提到，招商蛇口營業收入514.42億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤21.53億元，同比增長14.09%。經營活動產生的現金流量凈額256.19億元，同比增長636.57%

招商蛇口的業務結構主要分為三類，分別為開發業務、城市服務和資產運營，截至2023年上半年，開發業務實現營收416.28億元，占營收比重為80.92%；城市服務實現營收70.75億元，占比為13.75%；資產運營實現營收27.39億元，占比為5.32%。

在上述幾大業務中，開發業務主要包括住宅產品；城市服務主要包括物業管理、郵輪、會展、康養等業務；資產運營主要包括商業、產業辦公、公寓酒店等業務。

在半年報中，招商蛇口提到，“招商蛇口秉持承載美好生活初心，圍繞開發業務、資產運營和城市服務三類業務，提供多元豐盛、覆蓋全生命周期的產品與服務，產融創新，低碳先鋒，經營穩健，致力于成為中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商。”

上半年銷售額同比大增40.07%，躋身行業前5

2023年1-6月，招商蛇口累計實現簽約銷售面積683.96萬平方米，同比增長40.30%；累計實現簽約銷售金額1664.36億元，同比增長40.07%。

中指研究院數據顯示，2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%。

而從招商蛇口40.07%的銷售同比增速來看，要遠高于市場平均水平。

半年報提到，招商蛇口上半年全口徑簽約金額排名行業第五，較去年同期提升一位。從各城市的銷售額排名情況來看，招商蛇口在上海、合肥、蘇州、深圳、西安、重慶、南京、長沙、南通、徐州、溫州、無錫等12個城市進入當地流量銷售金額排名前五。

今年1-6月，累計獲取25宗地塊，總計容建面約238萬平方米，權益地價345億元。“強心30城”的投資金額占比達98%。

從城市布局來看，招商蛇口的重點布局的城市包括北京、上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門等重點城市。在半年報中還披露了招商蛇口在北京的拿地情況，上半年招商蛇口在北京獲取3宗地塊，累計投入88億元。

報告期末，招商蛇口剔除預收賬款的資產負債率62.86%、凈負債率47.01%、現金短債比為1.09倍。

另外，從A股資本市場的市值表現來看，目前在房地產板塊，截至8月29日，僅有3只房地產個股的市值超越千億。分別為保利發展、萬科A和招商蛇口。

在2022年年度業績會上，招商蛇口提出了2023年度的新目標，即躋身行業五強。“五強并不僅僅是一個規模的指標，更多的是利潤、質量、效益和轉型、經營、收入、品質等多維度”。招商蛇口董事總經理蔣鐵峰表示。

事實上，招商蛇口“五強”的目標從銷售規模的角度看已提前達成。據克而瑞發布的上半年房企銷售TOP200排行榜數據，招商蛇口全口徑銷售金額位居行業第五。從目標完成率看，時間過半，招商蛇口2023年的銷售目標也已完成過半。

憑借業內領先的綜合實力、出色的市場表現以及穩健的財務策略，招商蛇口獲得了行業的高度認可。

上半年，招商蛇口榮獲包括中國房地產TOP10研究組評定的“2023中國房地產百強企業TOP6”“2023滬深上市房地產公司綜合實力TOP10”第三名、“2023滬深上市房地產公司財富創造能力TOP10”第三名、“2023滬深上市房地產公司財務穩健性TOP10”第三名以及“2023滬深上市房地產公司投資價值TOP10”第二名、2023中國房地產上市公司治理TOP10第五名等獎項。

財務結構穩健，業務實現正向循環

招商蛇口持續嚴控負債規模并優化負債結構。截至報告期末，公司剔除預收賬款的資產負債率62.86%、凈負債率47.01%、現金短債比為1.09倍，始終處于“綠檔”水平。

財務數據的健康趨勢也為該公司帶來更大的融資空間。數據顯示，上半年招商蛇口新增138億元公司債注冊，新增公開市場融資74.9億元，票面利率均為同期內房企債券利率最低水平；上半年綜合資金成本3.65%，較年初降低24BP。

如果說財務結構穩健決定的是自身的安全性，那么業務的正向循環，則反映的是未來增長的空間。

近年來，面對房地產行業之變，招商蛇口穩步推進“三個轉變”，即從開發為主向開發與經營并重轉變，從重資產為主向輕重結合轉變，從同質化競爭向差異化發展轉變，聚焦開發業務、資產運營、城市服務三類業務，培育第二成長曲線。

在戰略上，招商蛇口基于對行業變化和發展趨勢的研判，制定了前瞻性的中長期轉型規劃，明確了“四個聚焦、三個轉變、兩個降低、一個提升”的戰略轉型要求。

上半年，招商蛇口管理范圍內全口徑資產運營收入31.2億元，實現EBITDA16.6億元，分別同比增長22.5%和26.1%。公司持續強化運營期成本管控，進一步提升EBITDA。

報告期內，成熟運營期項目（開業三年及以上）EBITDA Margin達61%，同比提升0.2個百分點；年化EBITDA回報率達6.39%，同比上年全年實際EBITDA率提升0.6個百分點。

從具體的業務層面來看，在集中商業業態方面，上半年招商蛇口結合所布局城市的特點，創新多元體驗，“海上世界”系、“招商花園城”系產品已打造成為具有差異化競爭力的商業新樣本。

截至報告期末，招商蛇口管理范圍內集中商業在營項目36個，總經營建筑面積約201萬平方米；在建及籌開項目42個，總經營建筑面積約296萬平方米。運營收入為6.69億元，實現EBITDA2.7億元。

在產業園業態方面，報告期內，招商蛇口南通海門招商局郵輪配套產業園3號地塊順利開業，深圳蛇口網谷創享大廈、青島網谷匯智園進入籌開期。通過產業資源對接、專項渠道拓展，園區產業聚集度較年初平均提高4.8%，專業化主題園區打造再上新臺階。同時，報告期內招商蛇口的寫字樓業態、長租公寓業態、酒店業態也均實現了快速增長。

在城市服務業務方面，招商積余作為公司旗下物業管理和輕資產運營服務平臺，上半年經營業績穩步提升。招商積余實現營業收入69.78億元，較上年同期增長23.58%，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤4.19億元，較上年同期增長26.65%，截至2023年6月，招商積余在管項目2,011個，管理面積達3.30億平方米。

此外，上半年隨著交通及文化旅游業景氣度全面提升，該公司郵輪恢復運營、會展業強勢復蘇、康養服務行業備受社會關注，經營管理態勢持續向好。

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據此操作，風險自擔。）