招商蛇口穩健發展，獲得A股首單回購貸款

今年以來，盡管政策持續傾斜，但房地產的恢復是一個緩慢的過程，樓市仍舊低迷。國家統計局數據顯示，今年1-9月，全國新建商品房銷售面積7.03萬平方米，同比下降17.1%，新建商品房銷售額6.89萬億元，同比下降22.7%。受此影響，TOP100房企前九月銷售總額也同比下降38.8%，僅為2.97萬億元。

但依靠穩健經營，招商蛇口仍逆勢實現“穩中有進”：銷售跑贏大市、財務水平依舊保持健康、旗下商業REIT上市、獲得A股首單回購貸款。

10月30日晚，招商蛇口（001979.SZ）發布三季度業績報告。三季度末，公司總資產9,188億元；歸母凈資產1,103億元。1-3季度，公司營業總收入780億元，歸母凈利潤26億元，經營活動產生的現金流量凈額為130億元，同比降幅比半年度大幅減少。

招商蛇口表示，未來將始終堅持穩健運營的理念，踐行高質發展。圍繞開發業務、資產運營、城市服務三類業務，建設“好房子”、運營“好資產”、提供“好服務”，聚力推動高質量轉型發展。

行業排名穩定，優質土儲充足

三季報顯示，今年1-9月，招商蛇口累計實現簽約銷售金額1451.71億元，累計實現簽約銷售面積642.44萬平方米。據克而瑞數據，2024年1-9月公司全口徑銷售金額排名第5名。

這是招商蛇口始終堅持“區域聚焦、城市深耕”戰略，持續深耕高能級區域與一二線核心城市的成果。

具體來看，招商蛇口在全國12個城市進入當地流量銷售金額TOP5，其中深圳、西安、長沙、合肥、南通排名當地TOP1，南京、佛山進入TOP3，上海、成都、重慶、蘇州、徐州進入TOP5。

前三季度，招商蛇口強化投資管控，堅持以銷定投、聚焦核心、輕重并舉的投資策略。根據招商蛇口的公告顯示，1-9月招商蛇口共獲取14宗地塊，總計容建筑面積140萬平方米，總地價289億元。

在深耕核心城市的基礎上，近年來招商蛇口也一直提升“內核”，加大在投研、產研和科研體系方面的建設，持續迭代升級系列產品，不斷提升產品力。

前三季度，為實現快速、穩定地輸出有市場競爭力的產品，招商蛇口推行首席設計師制，從機制保障、產品研發、條線賦能、人才培養等多維度，全面重塑產品管理體系。長沙天青、杭州璀璨映瀾、佛山華璽、上海臻境等各地新面市的項目呈現效果優秀，贏得市場肯定。

持續提升產品力的同時，招商蛇口還在不斷升級服務理念。旗下招商積余聚焦服務力打造，建立起了一套成熟的服務力建設模型，從客戶需求分析、產品服務體系、產品服務落地策略與路徑等方面，系統地展現招商積余服務力的打造；從產品力、數智化、組織、安全四個方面為服務力提供支撐；通過經營業績、行業地位等維度的提升，體現服務力打造成果成效。

憑借堅持穩健經營的理念，踐行高質量發展，招商蛇口在行業震蕩期展現出強大的定力與韌性，自2023年以來，無論是在經營業績、市值還是土儲、產品品質等方面，招商蛇口已穩居行業前五。

業內人士認為，預計在未來一段時間，房地產整體仍將是支持行業健康發展的政策為主基調，加上寬松的貨幣環境，供求關系健康的一二線核心城市將繼續保持良好的發展態勢。招商蛇口聚焦高能級區域，不斷打磨產品力，不僅有利于把控風險，提升市場占有率，還能為其后續利潤增長提供持續動力。

財務健康，獲得A股首單回購貸款

財務健康一直是衡量一家企業抗風險能力和發展潛力的重要指標，尤其是在當下行業深度調整期，財務穩健至關重要。

從不同維度來看，會有不一樣的考量。比如銷售金額的穩定增長，代表著產品在行業內受認可；現金流充裕，能夠及時償還短期債務和利息，表示安全閾值高；財務結構的多元化，反映其公司在行業內的多維創收能力。

同時，招商蛇口全面落實降本增效舉措，抓住LPR下行的市場窗口，充分發揮公司信用優勢進行高息債務置換，資金成本顯著降低。2024年半年度綜合資金成本3.25%，較年初降低22個BP。

值得一提的是，招商蛇口已于10月20日獲得招商銀行深圳分行股票回購專項貸款額度，這也是A股首單股票回購專項貸款。

公告顯示，招商蛇口與招商銀行深圳分行簽署《合作協議》，并獲得《貸款承諾函》。根據協議，招商銀行深圳分行將為公司提供不超過7.02億元的貸款額度，用于公司股票回購項目。貸款期限為12個月，利率不超過2.25%，且不高于市場利率。

這不僅體現了招商蛇口積極響應國家政策號召，維護資本市場穩定運行，助力鞏固和增強經濟回升向好態勢的堅定決心，也顯示出上市公司及其控股股東對招商蛇口未來發展的強大信心。

多元賽道并行，發力新業績增長點

近年來，行業發展邏輯發生了根本變化，不少房地產企業紛紛轉型，尋找自己的“第二曲線”。

招商蛇口也一直在發力提升資產運營等非開發業務在收入及利潤中的占比，著力形成穩健均衡多元的業務結構。

上半年，公司管理范圍內全口徑資產運營收入36億元，同比上漲15%，EBITDA實現18.95億元，同比上漲14%。公司強化精益運營管理降本增效，持續提升資產投資回報水平。報告期內，公司開業三年以上穩定期項目EBITDA回報率達6.34%，同比提升0.2個百分點。

而其運營收入多數來自企業商業、寫字樓、產業園、長租公寓、酒店等業態的運營。其中，最值得一提的便是，招商蛇口的產業園業態。目前的產業園布局國內核心一二線17個城市，產品線包括網谷（科創園）、意庫（文創園）和智慧城（智造園）等。

據了解，目前蛇口產園REIT運營穩健，并在2023年6月16日完成擴募收購資產，進一步擴大了在大灣區的產業園區資產布局。

除基礎設施REITs外，作為原始權益人的招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“招商蛇口租賃住房REIT”）在8月30日獲得證監會注冊批文，并于10月23日，在深交所正式上市，成為保障性租賃住房類基礎設施公募REITs的又一支新生力量。

自此，招商局集團迎來第三單公募REITs獲批，成為國內首個獲批三單公募REITs的央企。此前，招商局旗下招商蛇口產業園公募REITs已經成功發行，招商公路公募REITs也已成功獲批。

這也是繼招商局商業房托、蛇口產園REIT后，招商蛇口的第三個REITs平臺，同時也將完成“產業園區、集中商業、長租公寓”三大資產運營業務主要板塊資產上市平臺的構建，進一步打通招商蛇口“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式與投融資機制，完成“投融建管退”商業閉環的構建。

對此，招商蛇口方面表示，本次招商蛇口租賃住房REIT上市，是招商蛇口秉持承載美好生活初心，為城市青年人才及家庭悉心打造的“壹棧”人才租賃住房正式亮相資本市場。招商蛇口將持續貫徹落實國家發展政策，致力于打造租賃住房標桿品牌，持續打造多元美好生活空間，滿足多層次客群的居住需求，為國家產業、經濟發展引入血液、注入活力。

據悉，招商蛇口租賃住房REIT運營管理機構由招商蛇口全資子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（簡稱“招商伊敦”）擔任，招商伊敦成立于2020年，負責招商蛇口旗下的酒店及公寓業務的運營管理，旗下擁有“壹間公寓”“壹棠服務公寓”“壹棧人才公寓”三大產品線，近年來發展迅速。曾榮獲“2024年度影響力住房租賃運營服務企業”五強、“2024中國住房租賃企業綜合實力”前五、“2024住房租賃企業盈利能力卓越表現”榜前三，蟬聯2023-2024中國住房租賃企業綜合實力TOP10，品牌影響力持續領跑。

招商蛇口管理層表示，未來將繼續錨定行業“五強”目標，堅定“四三二一”戰略定力，時刻保持緊迫感，向市場要效益，向管理要效率，在新形勢中尋找結構性機會，開拓進取，謀求企業的長遠發展。

業內人士分析稱，內部穩健經營的理念和清晰的發展目標，為招商蛇口的可持續發展奠定了堅實基礎，增加了強大的內生動力；外部環境的改善與利好，則為其提供了更佳的發展環境與發展新機遇。通過內外共振，招商蛇口未來發展可期。

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據此操作，風險自擔。）