揭秘保利物業去年成績單：基礎物管“扛大旗”VS增值服務“拖后腿”

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

保利物業（HK06049，股價32.20港元，市值178.2億港元）仍保持增長趨勢。

近日，保利物業發布2024年度業績公告并召開業績發布會。年報顯示，2024年，保利物業實現收入同比增加8.5%至163.4億元（人民幣，下同）；公司擁有人應占年內溢利約14.74億元，同比增加6.8%；毛利約為29.843億元，同比增加1.1%；毛利率約為18.26%；經營活動所得現金凈額為23.02億元，同比下降4.7%；每股基本盈利約為2.683元，同比增加7.1%。

不過，若按照去年初保利物業管理層定下的“營收、利潤以及新拓單年合同的同比增速均不低于10%；基礎物管收入10%以上的增長，社區增值和非業主增值的收入保持穩定”目標來看，這份成績單并未達到預期。

對于2025年，保利物業管理層在業績會上表示，“希望在收入以及利潤都不低于5%的基礎上，去完成一些探索和創新，并對長期的能力建設做一些深度的沉淀”“接下來在機體自身能力比較健康的情況下，也會積極關注收并購的機會”。

增值服務收入下滑

基礎物管收入增長拉動了保利物業整體收入的上漲。

年報顯示，2024年，保利物業實現總收入約163.4億元，同比增長約8.5%。其中，基礎物管服務收入約116.7億元，同比上升15%，這主要源于在管項目面積的擴大及在管項目數量的增長。

但在基礎物管收入增長的同時，保利物業另外兩項業務非業主增值服務及社區增值服務，則同比連續兩年出現了下滑。

具體來看，非業主增值服務收入約19.6億元，同比下降約6.4%。對此，保利物業解釋稱，主要是由于案場協銷業務規模有所收縮，以及寫字樓租賃業務收入受市場供需動態調整出現下降所致。反映到數據上，案場協銷業務、寫字樓租賃業務收入分別同比減少9.43%、19.41%。

但得益于工程維修業務的開拓及地產服務鏈條延伸，保利物業的其他非業主增值服務收入同比提升約9.0%，這也使得保利物業整體非業主增值服務收入下降幅度有所收窄。不過，《每日經濟新聞》記者注意到，2024年中期，保利物業的其他非業主增值服務收入同比提升約為17.4個百分點，這也意味著保利物業該板塊業務收入正在快速下降。

隨之而來的則是，保利物業的非業主增值服務毛利大幅下降19.75%。對此，公司管理層在業績會上坦言，這對2024年度的整個增長目標形成了明顯的壓力，“未來一段時間，不排除仍然會受到行業波動的影響”。

此外，2024年，保利物業的社區增值服務板塊實現收入約27.08億元，同比下降3.9%，主要是因為社區消費景氣度波動、市場競爭加劇等綜合因素導致；毛利相比2023年同期減少約0.73億元至約9.97億元，毛利率則下降1.55個百分點至36.82%。

“關注收并購的機會”

值得注意的是，保利物業在非住宅方面的市拓優勢愈發明顯。

2024年，保利物業在管項目2821個，在管面積從2023年的7.19億平方米凈增8400萬平方米至8.03億平方米。其中來自關聯方的在管面積凈增約2400萬平方米，來自第三方的在管面積凈增6000萬平方米、單年合同金額約30.05億元。住宅業態在管面積凈增2500萬平方米，非住宅業態在管面積凈增5900萬平方米。

其中，關聯方交付項目貢獻的收入凈增7億元，同比增長11.76%；第三方拓展項目貢獻的收入凈增8億元，同比增長19.64%。

對此，保利物業表示，2024年公司市場拓展結構取得多維度改善：核心50城的新拓展第三方項目單年合同額占比達到約79.5%；商業寫字樓、城鎮景區、高校及教研物業、軌道及交通物業、醫院物業五大核心業態的新拓展單年合同金額同比提升約10.3個百分點至約75.9%；單年合同金額超千萬元的新拓展第三方項目達90個。

“物業行業的集中度正在加速提升，這種集中度可能不是面積、規模層面的，而是收入、利潤層面的。”中物智庫高級研究員宋子謙表示，頭部物業公司正在壟斷市場上的優質住宅、非住宅項目，創造越來越多的收入和利潤。而其他中小物業公司可能會管理著大量的普通項目，并持續受到收繳率差、利潤率低、投訴高的影響，進而使得收入和利潤持續保持在低位。

在保利物業的收入構成中，來自保利發展與第三方貢獻的收入占比差距，由2023年同期的17.8個百分點進一步縮小至14.6個百分點。具體來看，由保利發展帶來的收入達66.87億元，占比57.3%；而第三方貢獻的收入為49.87億元，占比42.7%。

但需要注意的是，僅就住宅物業收費情況來看，保利物業的第三方拓展項目收費依然較低。2024年保利物業在管住宅社區的平均物業管理費單價為2.41元/平方米·月，同比增加0.1元/平方米·月。

“當前市場的拓展已經從單一的、市場信息獲得的競爭，逐步演變為企業綜合能力的全方位競爭。對企業的服務力、產品力和品牌力，都提出了更高的要求。”保利物業管理層表示，在經過了幾年的市場化沉淀以及自身內功的建設，“接下來在機體自身能力比較健康的情況下，也會積極關注收并購的機會。不管是在細分領域，還是增值服務，我們都會用更加開放、更加積極的態度去引入團隊和資源，形成更好的協同與合作。”