樓市“小陽春”觀察 | 33個月最低位！深圳3月新房庫存驟降，二手房成交逼近“繁榮線”

每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

今年深圳樓市“小陽春”，二手房市場表現尤其亮眼。

據深圳市房地產中介協會數據，3月份，深圳新建住宅成交2926套，環比增長75.6%，同比增長30.3%；二手房錄得7703套，環比增長58.6%，同比增長48.2%，這一交易量接近8000套的“繁榮線”水平。

“深圳現在已經進入典型的存量市場，月度二手房成交基本穩定在新房的2至3倍。最為核心的一個原因就在于，目前深圳二手房價格經歷前期的調整，性價比已足夠高。”深圳房產中介小彭4月8日上午通過電話告訴《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）。

值得注意的是，隨著深圳新房市場整體供應放緩，庫存量也不斷走低。據深圳中原研究院數據，截至3月末，深圳新房庫存量為278.6萬平方米，環比下降12.5%。這也是深圳時隔33個月，深圳新房庫存量再度回落至300萬平方米以下。

新房成交回升，庫存降至新低

經歷了春節期間的成交低谷后，深圳新房成交出現回升。

深圳市房地產中介協會數據顯示，3月深圳全市預售新房共成交3079套，環比增長54.6%，同比增長9.3%。其中住宅成交2926套，環比增長75.6%，同比增長30.3%。“春節假期后，新房市場也有明顯回溫，但因認購后需走按揭等流程，數據存在一定滯后，后期新房市場交易數據會陸續體現出來。”

另據深圳房地產信息平臺數據，今年一季度，深圳全市新建商品住宅、二手住宅合計成交超2.6萬套，同比增長67.7%。

每經記者對比過去6年深圳新建住宅每年3月份的成交數據發現，其中2021年3月成交最高，達5305套；其余5年的3月成交套數基本穩定在3000套左右。

從近一年深圳新建住宅的成交數據看，在去年9月創下1686套的成交新低后，月度成交量不斷回暖。去年11月—今年1月，深圳新建住宅成交分別為4153套、8076套、6769套和3969套。今年2月，受春節假期影響，深圳新建住宅成交量降至1666套，3月成交量大幅回升。

值得一提的是，由于近兩年深圳在土地供應上有所放緩，整體上采用“嚴控增量”策略，使得新房庫存量不斷走低。深圳規劃與自然資源局數據顯示，2024年深圳出讓居住用地面積為86.2萬平方米，較高峰期的2022年下降49%；2024年出讓宅地宗數5宗，而2021年出讓的宅地宗數達38宗。

一方面土地供應節奏有所放緩，另一方面新房的去化相對穩定，使得深圳新房的庫存快速去化。深圳中原研究院數據顯示，截至今年3月末，深圳新房庫存量為278.6萬平方米，環比下降12.5%，這也是深圳新房庫存時隔33個月后再度回落至300萬平方米以下。

另據樂有家研究中心數據，今年一季度深圳熱銷新盤包括珈譽府未來花園、觀山海家園、環灣名苑、迎璽花園、御湖境花園、靜安府、望辰府和紫樾潤府等，涉及寶安、南山、福田、龍華、光明、龍崗、鹽田和坪山等區域。

“事實上，深圳樓市的成交回暖整體上算是9·29新政的延續。據我們觀察，目前深圳新房成交雖然從去年底開始有所下滑，但整體上仍然維持在一個相對高位的水平。”美聯物業全國研究中心總監何倩茹通過微信告訴每經記者，深圳新房整體成交量相比二手房還有顯著差距，一個較為重要的原因是當前新房源入市量不高，暫未形成規模效應。

深圳市房地產中介協會分析稱，進入4月，深圳將陸續有按新規設計的新房項目入市，這些新房在產品設計和居住品質上更具優勢，也將會進一步刺激市場需求。此外，結合政策支持層面分析，當前政策支持面持續發力，如深圳近期推出的公積金新政舉措。

4月10日上午，第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿現場接受每經記者采訪時表示，深圳樓市已呈現出明顯的“小陽春”態勢。目前考驗的是開發商做“好產品”的能力，也就是所謂“核心城市的核心產品”。在深圳市場，如中信東角頭、華潤&中海后海項目等，在業內都保持著較大關注，如果年內有3至5個類似核心樓盤推出，成交額還會有顯著提升。

二手房成交接近“繁榮線”

深圳二手房成交量繼續穩定上升。

深圳市房地產中介協會數據顯示，3月深圳全市二手房錄得7703套，環比增長58.6%，同比增長48.2%。這一交易量遠超深圳5000套的“榮枯線”，接近8000套的“繁榮線”水平。

注：在深圳房地產市場，一般認為二手房月成交量5000套為“榮枯線”。當成交量高于此水平時，市場相對活躍，交易較為旺盛，市場呈現繁榮景象；反之，市場則相對冷清。而“繁榮線”通常以月成交量8000套為標準。若二手房月成交量能達到或超過8000套，意味著市場需求旺盛，交易活躍，房地產市場處于繁榮狀態。

每經記者注意到，雖然深圳整體的二手房成交趨于活躍，但整體價格相對穩定。

樂有家研究中心數據顯示，深圳二手房成交均價已經連續6個月穩定在6.3萬—6.4萬元/平方米。截至3月末，深圳二手房成交均價為6.36萬元/平方米，環比小幅下降0.8%。

“現在深圳二手房市場有個比較有趣的現象，一方面由于掛牌量不斷增加，市場上總會有些二手房業主因為市場政策、資金周轉等原因急于出售，價格壓得比較低。而每當市場上有筍盤（指性價比高、價格低于市場價的房源）出現，基本就能成交。”位于羅湖的房產中介小謝通過電話向每經記者表示。

每經記者注意到，小謝此前曾帶每經記者看過羅湖區百仕達片區翠竹苑的一套50平方米兩房一廳，該房源去年初的業主掛牌價為256萬元，折合單價約5.12萬元/平方米。而該小區近期曾成交一套同面積段房源，總價為238萬元，折合單價約4.76萬元/平方米。

不過每經記者注意到，目前翠竹苑同面積段二手房源中，很少有掛牌總價低于250萬元的，掛牌單價也普遍高于5萬元/平方米。

深圳市房地產中介協會數據顯示，今年以來，深圳在售二手房源連續兩月上升，1—3月在售二手房源量分別為5.81萬套、6.57萬套和7.16萬套。

另據貝殼找房數據，截至3月末，深圳二手房新增掛牌量為8786套，同比增長25.8%。其中，降價房源為34266套，同比增69.7%；漲價房源為5380套，同比增48.6%。

小彭向每經記者介紹，目前深圳二手房市場呈現出較為明顯的分化情況，每個片區配套成熟的板塊都成為二手房成交的熱門區域，比如龍華區的深圳北站、紅山、龍華中心，龍崗區的大運、坂田、龍崗中心城等。

“目前多數城市二手房成交顯著優于新房成交的一個重要原因在于，二手房有交付優勢、學位優勢，以及低總價和低單價等優勢，契合了年輕人、新市民等剛需購房者的需要；另一方面，2022年以來，二手住房價格持續回調，跌幅比新房大，下跌持續時間長，也跌到了剛需可以上車的位置，加上首付比例和利率的下降，帶動了市場企穩。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過微信向每經記者分析稱。

在何倩茹看來，預計很長一段時間，深圳二手房市場都將維持主導地位。“如果從歷史成交情況來看，以前很長一段時間也是這樣的情況，所以二手房成交占主導地位的情況，大概率會繼續維系。”

“4月深圳樓市行情有望延續3月的熱度。”深圳市房地產中介協會分析稱，春節后深圳二手房市場熱度快速回溫，2月錄得量環比增長3.9%，且剛需和豪宅市場均有好轉；3月二手房市場延續了這一趨勢，周錄得量持續高位運行。預計4月二手房市場將大概率繼續保持活躍狀態。

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封面圖片來源：每經記者 張建 攝