多元業務協同發力：大悅城如何在調整期穩健前行？

文/初晨

2024年，房地產行業在深度調整中承壓前行，大悅城日前披露的年報顯示，大悅城以“卓越的城市運營與美好生活服務商”為定位，在挑戰中展現韌性，在變革中開拓新局。

企業年報顯示，大悅城全年實現營業收入357.91億元，核心業務存在諸多亮點：銷售排名逆勢提升至行業第23位，商業版圖再拓3座標桿項目，REITs發行創下西南地區紀錄，融資成本降至4.06%……一系列數據勾勒出這家央企控股房企的穩健底色。

面對市場調整壓力，大悅城堅持“1123”戰略體系，即“1提升、1夯實、2聚焦、3精進”，在住宅開發、商業運營、產業地產等領域協同發力。

全年新增土地儲備聚焦杭州、西安、三亞等核心城市，商業運營收入同比增長16%，REITs等創新融資工具成功落地，為行業轉型提供了“大悅城樣本”。

這份年報不僅是對過去一年的總結，更折射出企業在行業變革期的戰略定力——以產品力筑底，以創新力破局，以長期主義謀篇。

商業領航與開發提質 筑牢增長雙引擎

在全國商品房銷售面積同比下降12.9%的市場環境下，大悅城銷售型業務表現亮眼，全口徑簽約金額369億元，簽約面積167萬平方米，排名逆勢提升6位至行業第23位，跑贏同期市場均值。

這一成績的背后，是公司聚焦核心城市、深耕改善型需求的戰略成效：在北京、上海、成都等一線及強二線城市，“壹號系”“悅系”產品持續熱銷，成都中糧?天悅壹號、西安悅著?央璟等項目成為區域標桿，杭州鷺悅朗云府四開四罄，印證了“中糧好房子”品牌的市場號召力。

產品力層面，大悅城以“場景化樣板間”“全維實景示范區”提升客戶體驗，北京宸悅國際樣板間斬獲美國TITAN地產大獎鉑金獎，綠色低碳技術與數智化應用貫穿開發全流程，深圳中糧悅章?鳳凰里等項目實現“智慧社區”落地，契合新生代居住需求。

盡管行業毛利率承壓，大悅城通過精細化成本管控和高端產品布局，維持了21.76%的綜合毛利率，顯著高于行業平均水平。

作為公司核心競爭力之一，商業地產板塊在2024年迎來“豐收年”：廈門、三亞、海淀三大大悅城項目高質量開業，出租率均超98%，開業率突破97%。

其中，廈門大悅城以“100%招商率”開業首日客流超17.3萬人次，三亞大悅城作為全國首個熱帶大悅城，月均銷售額破億，成為海南自貿港商業新標桿；海淀大悅城以“山系生活智潮地”定位，開業首日銷售額超1777萬元，填補區域高端商業空白。

三亞大悅城實景圖

截至2024年末，大悅城在營商業項目36個，總商業面積375萬平方米，全年購物中心銷售額401.3億元（同比增長16%），客流量3.66億人次（同比增長22%），平均出租率95.1%，持續領跑行業。

差異化運營策略是關鍵：針對18-35歲青年客群，大悅城強化“年輕力”標簽，全年引入450余家首店、旗艦店，二次元業態銷售額突破11.1億元，IP快閃活動帶來超2.5億元消費，成功將商業空間轉化為“潮流社交目的地”。

值得關注的是，公司在資產證券化領域取得突破：2024年9月成功發行華夏大悅城商業REIT（180603.SZ），作為西南地區首單消費REIT，其底層資產成都大悅城期末出租率達98.1%，租金收繳率99.97%，為行業提供了“投融建管退”閉環的示范案例，標志著大悅城從重資產開發向“輕重結合”模式的深化轉型。

寫字樓與產業地產板塊在逆境中保持穩定，整體出租率分別達91.1%和98.2%。北京中糧廣場獲“2024中國寫字樓品牌價值10強”，深圳產業園聚焦大健康、新能源等戰略性新興產業，通過輕資產輸出模式拓展管理規模，中關村（大興）細胞與基因治療產業園等項目開業即獲行業認可。

酒店與長租公寓板塊依托核心地段布局，北京華爾道夫酒店、三亞美高梅度假酒店等保持高端市場競爭力，長租公寓平均出租率95%，“大悅樂邑”品牌獲“國有企業創新標桿”等11項榮譽。物業管理服務作為重要配套，在管面積達2545萬平方米（同比+17.9%），滿意度創歷史新高，行業排名升至第29位，業務覆蓋住宅、商業、產業園等多業態，形成“開發－運營－服務”全鏈條協同。

從財務到戰略：控風險、拓融資、謀長遠

面對行業資金壓力，大悅城以“嚴投資、保交付、穩結算”為核心，全年經營活動現金流凈額66.17億元，大悅城通過精準控制拿地節奏（新增土地儲備集中于杭州、西安等高能級城市，土地款總額84.26億元），確保資源向核心區域聚焦。

截至去年年末，大悅城土地儲備可售貨值約1269億元，80%分布于京津冀、長三角、粵港澳大灣區等核心都市圈，為未來銷售奠定基礎。

融資端展現央企優勢，全年發行中期票據、公司債券等71億元，新增借款平均成本低至3.0%，綜合融資成本4.06%（同比降55BP），中誠信國際、中證鵬元維持AAA主體信用評級。

資金管理聚焦“降杠桿、調結構”，短期債務占比控制在合理區間，經營性物業貸款、REITs等工具拓寬資金來源，有效緩解償債壓力。

公司明確“1123”戰略體系，即提升商業引領地位、夯實高質量開發業務，聚焦產品與區域、精進差異化發展。在商業領域，未來將加速REITs發行，計劃2025年再推2個新項目入市，通過輕資產輸出擴大管理規模。

住宅開發端則聚焦改善型需求，在核心城市打造“中糧好房子”標桿，提升單項目利潤率。社會責任方面，積極投身城市更新與鄉村振興，三亞大悅城推動區域消費升級，甘孜縣幫扶項目孵化特色農產品，彰顯央企擔當。

面對行業周期波動，大悅城坦言需應對市場信心修復、政策環境變化等挑戰。2025年將堅持“穩字當頭”，一方面通過優化量價策略、拓展大宗客戶加速去化，另一方面深化商業數字化轉型，推進智慧設施運維平臺在全國項目落地，提升運營效率。

長期來看，公司看好核心城市剛性及改善型需求，認為城中村改造、保障房建設等政策將為行業帶來新機遇，而大悅城的品牌力、運營力和資源整合能力，將成為穿越周期的核心優勢。

大悅城2024年的成績單，既是行業調整期的“韌性圖鑒”，更是轉型發展的“破局指南”。從商業地產的持續領跑，到開發業務的品質堅守，再到融資與運營的精細化管理，這家央企正以“長期主義”書寫高質量發展答卷。在“房住不炒”的基調下，大悅城的實踐證明：唯有扎根核心價值，擁抱創新變革，才能在行業重構期占據主動，為城市與生活創造更多可能。