廣東REITs為民間資本搭建新賽道！未來(lái)擴(kuò)募“關(guān)卡”引關(guān)注

每經(jīng)記者 任飛    每經(jīng)編輯 趙云    

4月25日，廣東省人民政府官網(wǎng)發(fā)布政務(wù)公開信息，公示了《廣東省人民政府辦公廳印發(fā)廣東省關(guān)于進(jìn)一步深化投融資體制改革若干舉措的通知》（下稱《通知》），其中提到進(jìn)一步厘清政府投資責(zé)任邊界、激發(fā)社會(huì)資本投資內(nèi)生動(dòng)力、拓寬項(xiàng)目多元化投融資渠道等多項(xiàng)內(nèi)容。

有關(guān)支持民間資本參與重大項(xiàng)目建設(shè)方面，文件提出要加大REITs項(xiàng)目的培育和申報(bào)力度，支持更多符合條件的民間資本項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。目前，滬深交易所有66只公募REITs上市，從項(xiàng)目資產(chǎn)所在城市來(lái)看，已有許多所在地為廣州、深圳等地的項(xiàng)目資產(chǎn)。

支持民間資本參與重大項(xiàng)目建設(shè)，提到REITs

《通知》提到，進(jìn)一步厘清政府投資責(zé)任邊界、激發(fā)社會(huì)資本投資內(nèi)生動(dòng)力、拓寬項(xiàng)目多元化投融資渠道等多項(xiàng)內(nèi)容。

其中，在支持民間資本參與重大項(xiàng)目建設(shè)的相關(guān)部分提到，加大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目的培育和申報(bào)工作力度，支持更多符合條件的民間資本項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

就目前國(guó)內(nèi)的公募REITs而言，這本質(zhì)上是底層資產(chǎn)的一次IPO，相當(dāng)于投資人通過(guò)持有REITs基金份額來(lái)間接持有資產(chǎn)，且基金上市之后也會(huì)有交易報(bào)價(jià)。這與股票投資有異曲同工之妙，亦是REITs作為投資工具屬性的創(chuàng)新。

Wind統(tǒng)計(jì)顯示，目前滬深兩大交易所已上市的公募REITs有66只，主要以園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房等項(xiàng)目類型為主。但從底層資產(chǎn)的原始?xì)w屬權(quán)來(lái)看，普遍具有國(guó)資背景。

事實(shí)上，自REITs基金上市之初，業(yè)內(nèi)就已預(yù)測(cè)未來(lái)底層資產(chǎn)打包的可拓展性。除了一些傳統(tǒng)項(xiàng)目，如前述傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施作為底層資產(chǎn)上市外，還有一些新型資產(chǎn)備受市場(chǎng)關(guān)注。前不久在深交所上市的南方順豐倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，便是民營(yíng)物流企業(yè)的代表之一。

根據(jù)該《通知》的解釋，未來(lái)將聚焦鐵路、高速公路、港口、機(jī)場(chǎng)、水利、核電、火電、充電樁、儲(chǔ)能、先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代設(shè)施農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域，梳理形成向民營(yíng)企業(yè)推介的重大項(xiàng)目和應(yīng)用場(chǎng)景清單，吸引民間資本參與建設(shè)。

Wind統(tǒng)計(jì)顯示，在滬深交易所上市的66只公募REITs，已有許多位于廣州、深圳等地的項(xiàng)目資產(chǎn)，包括博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、鵬華深圳能源REIT等。

未來(lái)民間資本項(xiàng)目發(fā)行REITs擴(kuò)募受關(guān)注

REITs基金被稱作創(chuàng)新型的上市融資工具，得益于其獨(dú)特的功能。除了投資人間接投資股權(quán)外，其基金的擴(kuò)募未來(lái)有望成為被投資資產(chǎn)再融資的通道。目前，已經(jīng)有部分公募REITs完成擴(kuò)募，但對(duì)于民間資本項(xiàng)目REITs未來(lái)的擴(kuò)募前景，業(yè)內(nèi)非常關(guān)注。

4月25日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在與業(yè)內(nèi)人士交流時(shí)發(fā)現(xiàn)，此次廣東省發(fā)布的《廣東省關(guān)于進(jìn)一步深化投融資體制改革的若干舉措》重點(diǎn)提及激發(fā)社會(huì)資本投資內(nèi)生動(dòng)力，需從中長(zhǎng)期視角觀察投資效果。

Wind統(tǒng)計(jì)顯示，從首批公募REITs上市到現(xiàn)在，共有4只公募REITs實(shí)施擴(kuò)募，分別為中金普洛斯REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT。

有分析指出，IPO直接融資僅僅是企業(yè)或項(xiàng)目上市的第一步，未來(lái)隨著企業(yè)發(fā)展的需要，再融資的需求仍會(huì)顯現(xiàn)。而對(duì)于民間資本項(xiàng)目REITs來(lái)說(shuō)，未來(lái)通過(guò)擴(kuò)募實(shí)現(xiàn)再融資能否成為常態(tài)需要結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展的情況來(lái)定。

“首先，REITs發(fā)行需要信用評(píng)級(jí)，而吸引機(jī)構(gòu)投資者更需要高信用和高回報(bào)，所以民間資本項(xiàng)目要達(dá)到這兩個(gè)要求的難度較大，更多是現(xiàn)金流穩(wěn)定充沛的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。”有公募界人士告訴記者，民間資本項(xiàng)目通過(guò)REITs形式“借基上市”已有先例，但符合條件的企業(yè)仍需要精選。

而對(duì)于REITs特有的擴(kuò)募機(jī)制，原始權(quán)益人的股權(quán)結(jié)構(gòu)有可能受到影響，民間資本能否接受這一沖擊，尚有待觀察。當(dāng)然，擴(kuò)募并非必選項(xiàng)，前述人士坦言，“擴(kuò)募不一定會(huì)稀釋原有權(quán)益，因?yàn)閿U(kuò)募大多是用于收購(gòu)新的資產(chǎn)，可以帶來(lái)新的收益。中小企業(yè)如果缺少相關(guān)資產(chǎn)標(biāo)的的儲(chǔ)備，往往不會(huì)采取擴(kuò)募的方式，因?yàn)樵跊]有標(biāo)的時(shí)擴(kuò)募就會(huì)稀釋自己的份額。”