滬杭頂豪沖破天花板，南寧剛需筑根基！5月樓市分化圖譜中的企穩信號

每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

房地產市場繼續朝著止跌回穩方向邁進。

6月16日，國家統計局發布數據顯示，5月份，全國70個大中城市中，各線城市新建商品住宅銷售價格同比降幅繼續收窄，但環比仍呈下降趨勢。

盡管整體房地產市場仍處于調整期，但并未影響部分熱點城市新房價格的持續上漲。5月份，杭州新房價格以0.8%的環比漲幅領跑70城，上海環比上漲0.7%緊隨其后。此外，成都、南寧、合肥、長沙等11個城市的新房價格環比均有不同程度的上漲，部分城市已環比連續上漲超過5個月。此外，上海、杭州和太原成為5月新房價格同比仍在上漲的城市。

克而瑞集團董事長、上海易居房地產研究院院長丁祖昱在報告中指出，自2024年10月份以來，單月商品房銷售面積同比降幅已經連續8個月低于5%，需求側筑底企穩信號愈加明確。此外，5月商品住房算術平均價格重新回到1萬元/平方米以上，側面印證了“好房子”政策穩步推進，高品質房源正在占領更大的市場份額。

不過與此同時，包括揚州、長春等在內的三四線城市新房價格已連續多月下降，其中5月的下降幅度就超過了0.5%，同比下降幅度更是超過5%，市場分化明顯。

多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，分化是近幾年房地產市場的常態，“少數一二級市場交易活躍的核心城市，將成為市場發展企穩向好的風向標”。

從銷售端來看，5月份，全國新建商品房銷售面積7053萬平方米、銷售額7056億元，環比分別增長10%和13%；庫存方面，5月末，全國商品房待售面積較4月末減少715萬平方米，連續三個月減少。

就在6月13日，國務院常務會議指出，要對全國房地產已供土地和在建項目進行摸底，進一步優化現有政策，提升政策實施的系統性有效性，多管齊下穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險，更大力度推動房地產市場止跌回穩。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析指出，政策上強調優化和提升系統性和有效性，體現了政策進一步寬松和精準化的要求。這也意味著，各地樓市政策后續會有一波2.0優化版本。

來源：國家統計局

杭州：限價放開后房價結構性上漲

6月17日，位于杭州城東新城安琪兒板塊的錦上萬象府領到首張預售證，均價65600元/平方米。

據公開信息，在2024年11月15日舉行的杭州土拍中，濱江集團以樓面價40479元/平方米競得安琪兒板塊一宗宅地，并在此打造錦上萬象府項目。這也是杭州城東新城首個不限價項目，共規劃了4幢高層和2幢疊墅。

據記者了解，2024年，該板塊曾有翡翠嘉運府、翡翠錦和府兩個限價樓盤入市，住宅限價均為46500元/平方米。據此來看，即將入市的錦上萬象府相較于去年這兩個項目均價上調了19100元/平方米。

國家統計局數據顯示，今年5月，杭州新建商品住宅銷售價格以0.8%的環比漲幅領跑全國70城；同比則上漲了1.6%，成為全國新房價格同比仍處于上漲通道的三個城市之一。

據克而瑞監測，5月份，杭州十區商品住宅成交面積56萬平方米，環比下降4%；成交均價34990元/平方米，環比上漲3%。從區域來看，新天地、拱宸橋、江灣新城、云谷、運河新城為高關注度板塊，新開盤中簽率保持在20%以下。

進入6月份，這一趨勢仍在延續。上周（6月9日—15日），杭州全市共成交新建商品住宅626套，環比增加9%；成交均價31972元/平方米，環比上漲4%。其中，蕭山區的新房均價由前一周的2.75萬元/平方米上漲至3.76萬元/平方米，周度漲幅高達37%。同時，套均價格也大幅攀升，達到698萬元。

來源：克而瑞浙江區域

“杭州房價屬于結構性上漲?！敝兄秆芯吭喝A東大區常務副總高院生在接受記者電話采訪時指出，一方面，這與市場供應密切相關，杭州自去年限價放開之后所推地塊項目近期陸續上市，整體價格相較此前肯定會有提價情況；另一方面，當前新房市場以改善性需求為主，低密產品成交占比擴大。

以杭州的安琪兒板塊為例，除錦上萬象府項目外，區域內另有兩個待售的不限價項目：大家·詠印明廬和華潤·元起觀潮府，此前拿地時的成交樓面價分別為47485元/平方米和50682元/平方米，均遠高于濱江集團的拿地樓面價?？梢灶A見，未來這兩個項目的入市價格高于錦上萬象府項目將是大概率事件。

此外，上周濱江水電新村建設規劃公示，規劃5幢17～20F高層，架空層達到了10.6米。今年3月，濱江集團以樓面價77409元/平方米獲得該地塊，成為彼時杭州新“地王”。此前，濱江集團董事長戚金興接受媒體采訪時曾透露，該項目規劃了296平方米、386平方米、506平方米三種戶型，預計售價在12萬元/平方米左右。

與此同時，包括錢江世紀城的奧映鳴翠府、濱江湖墅項目、中海濱江區政府項目等板塊“地王”項目，預計也將于下半年開盤入市，屆時杭州新房均價“天花板”有望再度被打破。

“杭州新房市場本身具有一定的韌性?！备咴荷治鲋赋?，杭州在城市人口、產業經濟等方面具備顯著優勢，這些都為房地產市場提供了長期穩定的支撐，從而也導致了市場對核心地段，尤其是限價放開后項目有一定的漲價預期，“開發商才會在產品力加碼基礎上有一定提價空間”。

不過，杭州樓市同樣分化明顯。當余杭未來科技城、錢江新城等板塊房價沖向8萬元/平方米時，遠郊區域如臨安青山湖板塊價格卻從2.8萬元/平方米跌至1.3萬元/平方米；富陽地鐵沿線項目則艱難守住2萬元/平方米關口。反映到土拍市場同樣如此：未來科技城23號地塊吸引了47家房企競拍，而富陽銀湖地塊僅有一家房企報價。

“分化是近幾年房地產市場常態，這背后是市場的理性回歸。”高院生表示，核心地段吸引很多房企去“搶”，原因在于其安全性更高、確定性因素更高。“在未來的不確定中做到確定，就是找安全性的板塊、安全性的項目?！?/p>

“下半年，杭州新房整體預計不會有特別大的放量，但仍會呈現出核心區高熱、外圍區域分化的局面，受到結構性影響， 新房價格預計會保持平穩上漲的走勢。”高院生指出。

上海：高端盤入市拉升整體房價

上海無疑是今年前5個月新房市場表現最亮眼的城市。

國家統計局數據顯示，5月份，上海新房價格環比上漲0.7%，居全國第二，僅次于杭州。同比方面，上海新房價格漲幅達5.9%，居全國第一。此外，今年前5個月，上海的新房價格均價也領漲全國，同比上漲5.7%。

58安居客研究院院長張波認為，上海新房價格表現強勢得益于高端盤的集中入市，吸引了大量高凈值人群關注，帶動市場熱度提升，并拉高了新房市場的整體均價。

具體來看，5月11日，上海徐匯濱江板塊豪宅項目綠城潮鳴東方正式開盤，精裝均價19.5萬元/平方米，191組客戶爭搶120套房源，認購率近160%，開盤當天即售罄，總銷售額高達69.88億元。

5月21日，上海壹號院三批次迎來開盤，認購率高達267%，64套房源吸引171組客戶搶購，實現銷售額40.25億元。至此，上海壹號院2025年內兩次開盤合計銷售108.71億元，成為今年全國第一個銷售額破百億元的項目。

此外，前灘公館也在5月實現“五開五罄”；翡雲悅府19天內兩度加推均觸發積分制，認購率高達318%。

據上海中原地產數據，5月份，上海共有40個項目入市，其中均價超10萬元/平方米的項目共有10個；新房成交面積61.8萬平方米，環比增長16.5%，同比增長23.7%。在成交前十榜單中，均價超過10萬元/平方米的樓盤有6個。

在高價房項目的推動下，5月份，上海新房成交均價再度向上突破，達到90691元/平方米，環比上漲24.8%，為上海新房月度均價的歷史新高。

需要注意的是，自去年3月中海·順昌玖里以196.53億元創下全國商品房單次開盤最高銷售額紀錄以來，上海的“日光”豪宅便不斷涌現。據克而瑞監測數據，2024年，上?？們r3000萬元以上新房共成交2530套，全國占比達61.6%；今年前5個月，上海3000萬元以上豪宅已成交915套，逼近2021—2023年的全年水平。預計今年全年，上海總價3000萬元以上新房的成交量將超過2000套，成交金額將超過1000億元。

進入6月，上海新房價格還在不斷攀升。就在6月初，上海保利·世博天悅項目加推第七批次房源，其中一套頂層房源單價約30.27萬元/平方米，刷新了上海市新房備案單價紀錄。

此外，6月8日，上海網上房地產官網宣布8個新盤項目即將入市，其中三個項目均價超過了10萬元/平方米。其中，徐匯長橋的海上清和璽項目僅推出25套房源，備案均價達到12.7萬元/平方米；靜安曹家渡的康定壹拾玖項目備案均價達到17萬元/平方米；而上海壹號院項目的備案均價更是達到18.9萬元/平方米，相比上一批次房源上漲約4000元/平方米。

中原地產分析師盧文曦分析指出，從全國看，各線城市房價同比降幅持續收窄，上海樓市在結構性分化中仍展現出較強韌性。廣州近期優化限購政策引發市場想象，但上海因當前量價表現穩健，短期出臺新舉措可能性較低，交易更多依賴市場自身調節。

南寧：剛需依然是市場主力

這已是南寧連續第6個月新房成交價格環比上漲了。

國家統計局數據顯示，2024年11月，南寧新房價格開始止跌，并從次月進入持續上漲通道。今年5月，南寧新房價格環比上漲0.4%，僅次于杭州、上海。同時，南寧新房價格同比降幅也自去年9月以來持續收窄，目前已逐漸逼近正負0關口。

另據克而瑞監測，5月份，南寧商品住宅成交達到今年月度“小高峰”，遠超去年同期。5月，南寧主城區商品房新增供應24.49萬平方米，同比上漲17.11%，環比上漲1.27%；成交面積50.41萬平方米，同比上漲57.78%，環比上漲5.85%；成交均價8398元/平方米，同比下降11.66%，環比下降1.89%?！昂诵膮^產品力強，更具價格優勢的樓盤走量快。 ”

來源：克而瑞廣西區域

值得注意的是，當前南寧樓市依然以剛需為主。反映到項目情況來看，克而瑞發布的5月南寧商品房銷售榜顯示，不論是金額榜TOP10還是面積榜TOP10，整體都以剛需或改善型剛需樓盤為主，數量占比達80%左右。

具體來看，5月銷售金額榜TOP10中，有7個樓盤產品都是主攻剛需或兼顧剛需及改善型剛需。以華宏云墅為例，作為南寧首個第四代住宅項目，該項目以改善型產品為主，但也有少量產品兼顧剛需市場。僅萬科瑧灣悅、交投·榮和樾園兩個樓盤主打改善型產品，是相對純粹的改善型樓盤。

在銷售面積榜TOP10中，以剛需、改善型剛需為主的樓盤更為明顯，除去華宏云墅外和主要銷售辦公產品的東盟威寧文創中心，余下的8個樓盤都是主攻剛需或兼顧剛需與改善型剛需的產品。

記者注意到，四川邦泰自2024年3月首入南寧斬獲鳳嶺北86畝地塊，到今年5月29日再次拿下南寧長堽村五組56.8畝商住用地塊，一年時間里已在南寧布局6個項目。其中，邦泰·璟和項目自去年12月入市以來一直占據南寧單月及今年一季度商品房項目銷售金額TOP1，且單月銷售金額普遍均突破億元大關。

據克而瑞預測，6月南寧商品住宅供應約14萬平方米，環比下降38%，上半年累計供應90萬平方米，累計同比下降16%，下滑幅度低于28個重點監控城市平均水平；典型項目去化水平預計僅19%，同比和環比均持平，遠低于行業平均去化水平?！岸唐趦雀邘齑鎲栴}難解，整體去化難言樂觀。”

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封面圖片來源：每日經濟新聞資料圖