67家上市物企總市值2598億，“拓優驅劣”能否破估值困局

每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

中指研究院的監測數據顯示，截至6月24日收盤，67家物業上市公司總市值約為2598.21億元，PE（市盈率）均值為21.18倍，均較去年同期有所回暖。在市場規模方面，截至2024年底，全國物業行業總管理面積為314.14億平方米，預計到2029年將增長至375.37億平方米。

《每日經濟新聞》記者注意到，隨著房地產行業步入深度調整期，物業企業也從追逐管理面積轉向深耕服務，主動退出低質項目成為今年上半年行業發展的真實寫照。

中物智庫在研報中分析指出，未來5年，物業行業將經歷殘酷的供給側出清，但陣痛孕育著新生。當物業企業從“收物業費的管理者”蛻變為“創造價值的服務者”，基礎服務物業費定價及收繳問題，仍是眾多物業公司面臨的問題。

物業行業加速“質變”

今年上半年，對物業行業而言，最大的焦點或是物企主動退出在管的虧損項目。

6月25日，中海物業向鄂州雙創之星小區發撤場公告：公司將于8月31日18：00正式退出項目，結束服務。原因是，中海物業自2023年3月1日進駐該小區迄今，小區入住率較低，累計欠物業費59.59萬元，項目長期虧損，公司無力繼續維持墊資運營。

據《每日經濟新聞》記者了解，今年上半年，包括中鐵建物業、濱江服務、永升服務、眾安智慧生活、龍湖智創生活等在內的物企，已經或計劃退出在管的虧損項目，物業費收繳困難導致運營虧損，是物企選擇退出的主要原因。

“物企主動退出項目頻發，是企業策略轉變、業主訴求增加與行業持續承壓等因素共同作用的結果。”中指研究院物業事業部研究副總監彭雨在接受記者采訪時表示，企業由追求“規模”轉為追求“效益”，由追求“數量”轉為追求“質量”，拓展優質項目，驅逐劣質虧損項目。

典型如杭州萬固珺府項目，業委會要求濱江物業將物業費從2.8元/平方米降至2.2元/平方米，嚴重壓縮了企業的利潤空間，導致物企與業主之間的分歧難以彌合，最終物企選擇退出項目。

中指研究院的監測數據顯示，由于市場競爭加劇，物業企業主動或被動退出低質虧損項目，行業項目留存率顯著下降。2024年，百強物企項目留存率為96.81%，較上一年下降1.36個百分點，相較以往年份降幅較大。

“退出虧損項目是物企質量管控的手段。‘質量優先’并不否定規模價值。”彭雨指出，在競爭加劇的市場環境下，“守盤”與“拓盤”同等重要。“企業應建立科學的項目質量評估管理體系，對項目的收繳率、現金流、設施設備、業務潛力、資源配置等進行綜合評估，定期分析項目的運營管理情況和綜合質量水平，及時發現問題和風險，并采取相應措施。”

事實上，無論是物業費收繳難，還是業主要求“降低物業費”，背后都是小區業主明顯感受到物業服務的“質價不符”。受此影響，多家物企開始將物業服務做到標準化、透明化，并且嘗試“菜單化”“定制化”服務。

如2024年底，萬物云發布“智選”產品，將服務選項和定價權利交還給業主，在行業內創新推出“彈性定價”，根據業主的必選和自選服務，讓業主自主確定物業費。今年5月，重慶南岸區萬科金域學府翰林小區成為重慶首個政府指導的彈性物業費定價項目。

而在對外拓展上，物企也在不斷調整拓展策略，聚焦高能效的優質資產與核心項目，注重項目的現金流保障能力和盈利能力。如濱江服務嚴控項目準入門檻，動態優化資源配置；保利物業持續深拓核心城市項目；綠城服務則堅持城市聚焦、客戶聚焦及服務業態聚焦的策略。

“未來，物企對優質項目的拓展，主要聚焦三大方向：核心城市的高價值項目或標桿項目、面向高凈值人群的高端項目，以及具備專業競爭優勢的細分賽道項目。”彭雨表示，“物企權衡規模與效益，主動退出低質、低效、虧損項目，持續優化在管組合，未來‘拓優’與‘驅劣’或將持續。”

物業股回暖但分化加劇

在一系列寬松政策的影響下，2025年上半年，港股與A股物業板塊整體呈現穩中有升的態勢。

中指研究院的監測數據顯示，截至6月24日收盤，67家上市物業公司（港股61家、A股6家）總市值約為2598.21億元，PE均值為21.18倍（剔除負值及大于500倍的異常值），均較去年同期有所回暖。

不過，物企個股市值分化明顯。截至6月24日收盤，華潤萬象生活、萬物云和碧桂園服務的總市值分別為810.49億元、219.77億元和199.90億元，依次排在行業前三。排名前十物企市值合計2007.09億元，占上市物企總市值的77.25%，與2024年同期基本持平，頭部效應依舊顯著。

“房地產市場調整是物業企業估值較低的直接原因，導致投資者自2021年下半年以來，對物業行業的長期發展信心不足。”彭雨分析指出，另外，物企與房地產關聯方之間存在關聯風險，資金挪用、財務侵占的現象時有發生，即便是合規的借款行為，也會影響投資者對物企的信心，進而導致估值下挫。如金科服務曾發布公告向母公司借款15億元，直接導致其股價在公告次日下跌37%。

不過，相較于房地產行業而言，物業行業具備輕資產、現金流穩定、抗周期性強等特點，具備擺脫房地產市場影響，重振估值的潛力。

彭雨表示，“物企一方面要強化自身的獨立屬性，增強市場拓展能力，走上獨立發展的道路；另一方面，物企也要通過提供優質服務、推動科技賦能等多種途徑，提升自身的企業形象，重塑資本市場對行業與企業的認知，以獲得投資者的認可。”

《每日經濟新聞》記者注意到，今年以來，物業板塊IPO熱度仍然處在低位。截至2025年6月24日，年內尚無物企登陸資本市場。雖然深業運營自2023年2月首次遞表港交所以來，已累計經歷了四次交表，但截至目前未能上市。2024年至今，僅有泓盈城市服務與經發物業兩家國資物企成功登陸港交所主板市場。

另外，也有已上市的物企基于自身戰略選擇，主動退出資本市場。今年3月18日，融信服務正式完成了私有化流程，退出資本市場，成為繼華發物業后第二家主動從港股主板退市的物企。