折價約30%，深圳知名商場皇庭廣場30億元起拍，土地使用年限還剩17年

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

深圳皇庭廣場 每經記者 陳榮浩 攝

8月11日，皇庭國際公告稱，公司全資子公司融發投資名下資產晶島國商購物中心（即深圳皇庭廣場）及相關附屬設施、設備將于2025年9月9日至10日被司法拍賣，起拍價30.53億元。

該廣場賬面價值占公司總資產71.57%，2024年收入占公司全年營業收入的56.03%。

根據京東法拍信息，皇庭廣場起拍價30.53億元，較評估價43.61億元折價近30%。 

評估報告顯示，項目的土地使用年限為40年，自2002年10月8日起至2042年10月7日止。換言之，該項目土地使用年限尚余約17年。而截至移送拍賣時，案涉不動產尚欠管理費約1631.87萬元、水電費約740.06萬元。這意味著，競買人除需支付拍賣價款外，還需承擔約2372萬元的待繳費用。

8月10日，《每日經濟新聞》記者實地探訪了解到，項目整體人流量可觀，對于即將被法拍的消息，店鋪從業人員普遍表示“不知情”且認為“沒什么影響”。

皇庭廣場之所以走到被拍賣的地步，與其運營主體皇庭系近年來深陷的資金困境密切相關。早在2021年，因皇庭國際30億元貸款到期未償，皇庭廣場被申請查封。此次法拍涉及借款合同糾紛，若拍賣成功，所得款項將用于清償相關債務。

十年浮沉

作為深圳地鐵1號線、4號線雙地鐵上蓋物業，皇庭廣場北接市民中心、南鄰會展中心，與星河COCOPark、平安金融中心等共同構成福田CBD黃金三角。

那么，深圳核心區的商業綜合體是怎么走上被法拍的地步的？

每經記者注意到，皇庭廣場的命運轉折點始于2016年的一筆關鍵融資。

當年，皇庭國際子公司融發投資以該物業為抵押，向中信信托借款30億元，期限至2021年3月。這筆資金原計劃用于支持項目擴建，然而隨著房地產行業的下行，皇庭國際的資金鏈逐漸緊繃。2021年貸款到期時，公司僅償還本金2.5億元，剩余27.5億元本息逾期，直接觸發了中信信托的司法查封程序。

皇庭國際曾于2022年兩次在深圳聯合產權交易所掛牌轉讓融發投資100%股權，掛牌價從74.93億元降至56.2億元，但均因債務復雜、產權受限等問題流拍。

根據皇庭國際2025年一季報，截至今年3月末，皇庭國際總資產為80.08億元，總負債為77.77億元，資產負債率達到97.12%。今年一季度實現營收1.31億元，歸母凈利潤虧損8203.01萬元。 

“對很多核心資產來說，法拍從來不是‘最優解’，而是‘最后解’。它能在90天內強制出清，卻也往往將資產價值壓縮到最低，債權人回收率通常不足五成。”鹿客島科技創始人兼CEO盧克林向每經記者分析稱，皇庭廣場走向法拍，一定程度上反映了之前的嘗試已經失敗，此次掛牌前已兩度流拍、股權無人問津，市場早已“用腳投票”。

在盧克林看來，盡管皇庭廣場本身質地尚可，但對接盤方的資金實力要求較高。 

“2042年到期的土地使用年限，以及剛性運營缺口是看得見的折現黑洞。能接盤的只有三類：一是手握低成本長錢的險資或主權基金，借機鎖定深圳稀缺資源籌碼；二是TMT巨頭，將商業盒子改造成‘總部+展示中心’；三是外資基金以不良資產+改造模式套利。易主后，大概率會‘去零售化’，壓縮傳統百貨面積，引入首店經濟、策展商業及屋頂運動公園，提升坪效，再用綠色改造爭取政府補貼，對沖年限折舊。”盧克林分析稱。

“市場對高負債資產普遍存在規避情緒”

全球知名咨詢公司商品戰略顧問總監、東華大學客座教授潘俊指出，目前市場上許多投資方對高負債資產確實存在規避情緒，對某些企業而言，公開債務問題可能會損害項目的高端定位。

“除了法拍之外，未來包括REITs證券化（參考益田假日廣場REITs，內部收益率達12%）、債轉股加戰略投資（參考凱德重組上海項目增值40%）、成立政府紓困基金等方式，都是目前市場上盤活存量資產的重要模式。”潘俊表示。

皇庭廣場租金情況 來源：深圳房天下

深圳房天下數據顯示，皇庭廣場各面積段租金在120元~600元/平方米·月不等，目前一套78平方米商戶房源掛牌總價260萬元，折合單價約3.33萬元/平方米。 

北京財貿職業學院國際商貿中心研究基地教授王春娟向每經記者分析稱，在當前的經濟環境下，投資者更加注重資產的安全性和收益的穩定性。對于存在債務糾紛等風險的商業項目，他們會要求更高的風險溢價，即通過較低的價格來彌補潛在風險。

王春娟提到，皇庭廣場宗地面積較大，地理位置優越，是顯著的競爭優勢，但還需考慮截至移送拍賣時的待繳費用約2372萬元。綜合來看，如果買家有能力解決債務問題并有效運營該項目，從長期投資角度來看具有一定的性價比。

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封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝