北京城建首進上海“水土不服”，市區兩項目為何去化艱難？

每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳柯名 陳夢妤    

國譽府沙盤模型 圖源｜每經記者 包晶晶 攝

“京派”作風在上海管用嗎？

“北京城建地產滬上首發不僅是北京城建集團產業布局的重要舉措，更是北京城建地產戰略發展的現實需要。”北京城建時任董事長儲昭武在2024年末舉行的上海品牌發布會上說。

2024年，北京城建首入上海，如愿拿下2宗位于楊浦區內中環的優質地塊。

遺憾的是，這兩個項目并沒有和上海樓市的熱度同頻。不久前，城建發展（北京城建旗下房地產上市平臺）公布的2025年半年業績顯示，公司營收和歸母凈利實現大幅改善，但公司寄予厚望的戰略要地——上海，第一份成績單難言理想。

截至6月30日，上海國譽府預售比例為73.33%，領翠濱江則是14.8%。

首入上海市區銷售“火爆”？

北京城建入駐上海的決心非常強烈。據中指研究院，2024年5月28日上海第二批次土拍，北京城建以總價4.98億元拿下楊浦區長海社區016-02地塊，成交樓面價58404元/平方米，溢價率3.11%。

該地塊位于五角場板塊，盡管居住氛圍濃厚，教育、商業、醫療配套完善，但公共交通稍有不便，距離最近的地鐵10號線步行距離約1.1公里。

北京城建將項目定名為國譽府，五角場板塊新建住宅已經“斷供”多年，因此這個容積率僅1.5、規劃建筑面積0.85萬平方米的小型低密住宅項目早早被市場看好。

可惜的是，開發節奏上，北京城建還是慢了一步。項目從拿地到開盤的周期長達9個多月，而同批次地塊的項目已經在當年四季度搶先開啟銷售。

同批次土拍拿地的中鐵世博濱江云境項目2024年12月30日開盤，不僅實現“日光”，還觸發了積分；而安高&安聯拿下的閔行梅隴地塊項目，2024年11月24日就已開盤。附近的楊浦越秀天玥項目，房地聯動價約9.2萬元/平方米，也搶先一步開盤截留了不少購買力。

從價格定位上看，國譽府房地聯動價10.7萬元/平方米，北京城建在宣傳中稱之為“十年久違的五角場純洋房”。整個項目共76套房源中，僅有11套總價低于1000萬元，最大戶型的總價接近1800萬元。

“首開取得去化八成的傳奇佳績。”開盤后，國譽府通過微信公眾號向外界公布了銷售戰績。

根據開盤搖號結果公示，86組客戶參與搖號。此后有媒體報道，根據上海網上房地產公示的網簽信息，4月末國譽府的網簽去化率仍不足50%。

國譽府開盤后一周，《每日經濟新聞》記者曾前往國譽府營銷中心。在現場，記者看到，沙盤模型展示出的建筑風格較為傳統，暗色調坡頂、大面積深色外墻、窗戶偏小，很難令挑剔的上海買家一見鐘情。

“143平方米的只剩一套了，總價1738萬元，一樓128平方米的開盤就賣完了。”置業顧問徐蕾一直向每經記者和另一組客戶傳遞著銷售“火爆”的信息：“頂樓大戶型送坡頂閣樓，要不然就是98平方米的，大概還剩五六套。”

但當天和每經記者一同看房的，還有中介帶來的一位阿姨。

“付20萬元定金就能定下來。”徐蕾告訴這位阿姨。

截至9月2日，網上房地產顯示已售套數為62套，去化率82.58%。

開盤半年只賣了24套

如果說國譽府囿于地塊技術指標的限制和開發節奏的把控，那么接下來，北京城建遇到了一次調整戰略的良機。

翎翠濱江沙盤模型

2024年7月9日上海進行了第三批次土拍，也是“滬九條”出臺后的首批宅地出讓。自該批次起，上海取消了溢價率10%封頂，彼時北京城建聯合越秀地產以22.3億元、溢價率約17.12%摘得楊浦長白社區地塊，而保利發展則拿下了楊浦區平涼社區02H1-01地塊。

近一兩年，楊浦區產業規劃、樓市熱點逐漸向濱江一帶轉移，板塊內剛需、改善、高端項目齊聚，競爭也趨于白熱化。這一次，保利發展地塊和北京城建拿下的地塊相距僅2.7公里。

向南2.2公里，還有一個更強的競爭者——中海·云邸玖章，由于地塊位于楊浦濱江板塊，中海地產又曾經在徐匯濱江創造了次次“日光”的銷售戰績，要在保利發展和中海地產的夾擊中“搶業績”，就得看北京城建的產品與價格了。

這次，北京城建的速度稍稍快了些，項目定名為翎翠濱江，8.5個月后首批次開盤。但相比之下，保利發展拿地后不到半個月公示方案、當年12月開盤搶收年終業績，周邊1200萬～1300萬元預算的購房需求已經被吸走了許多。

和國譽府一樣，翎翠濱江也沒有實景展示樣板間，而是在附近的寫字樓里搭建了展廳。每經記者以買房人身份前往該展廳，從落地玻璃完整觀察了項目的周邊情況。

從產品設計看，通常整棟樓最有價值的“邊戶”，往往是面積更大、戶型更優的產品，但翎翠濱江反其道而行之。

原本搶手的“邊戶”被設計成了斜角不規則形狀，更有一個朝北的房間被拋在入戶門的東北角，三間臥室只有一間主臥朝南。而戶型相對方正和整齊的105平方米3房2廳2衛，一部分做成了中間套帶連廊，這就意味著，北向房間、廚房、主衛的北向窗戶面向連廊。

首批開盤的26套房源“一房一價表”顯示，總價最高約1729萬元，最低也超過1265萬元，當時共有28組意向客戶參與搖號；而第二批次開盤236套房屋，共115組有效客戶參與搖號，認籌率低于50%。

隨后，這個上海市區內環邊的新盤，居然有了折扣。一般情況下，上海內中環位置的新樓盤，特別是單價“10萬元+”級別的項目，打折的情況并不多見。

“30天內簽約，可以給到九八折。”置業顧問張華（化名）坦言。

不過，上海樓市新政在8月最后一周落地，讓不少開發商打起了精神。

張華就通過微信向每經記者透露：“公司決定重新申請9月份營銷政策，付款周期和價格優惠政策全部收回。正常情況可以商定到4個月周期，但公司覺得賬期太長賺不到錢。現在賣得好了，折扣要根據付款周期重新定了。”

但直到9月2日，翎翠濱江的網簽數量仍然停留在24套，網簽去化率僅約9.16%。

記者|包晶晶

編輯|陳柯名 陳夢妤?杜恒峰

校對|金冥羽

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