頂奢酒店掛牌10次、約一折成交，422個項目僅成交27個 專家：旅游熱≠重資產熱

每經記者｜陳利    每經編輯｜陳夢妤    

酒店資產成為了資本市場的“棄子”。

據邁點研究院不完全統計，截至今年8月底，中國酒店市場拍賣價格在千萬元以上的酒店項目共有422個，成功交易的只有27個。

其中，僅7月、8月，中國酒店市場拍賣價格在千萬元以上的酒店項目就有163個，成功交易的則有10個。

圖片來源：邁點研究院

“酒店資產仍處在從‘地產估值’向‘現金流估值’切換的下行通道，重資產玩家被迫去杠桿；而旅游復蘇帶來的現金流改善，尚未足以覆蓋老資產的高額折舊和財務成本。”

9月29日，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向《每日經濟新聞》記者分析指出，這導致的結果是“經營回暖”不敵“估值回調”，拍賣市場繼續擠泡沫，直到價格與現金流匹配，成交才會放量。

超90%千萬元以上酒店掛牌難賣

阿里拍賣顯示，9月23日，上海松江區銀湖酒店（原上海東方佘山翰悅閣酒店和王廷飯店）拍賣結束，項目位于佘山國際旅游度假區，毗鄰歡樂谷，為上海銀湖公司名下17幢地上房屋建筑物及地下室。

約8.93億元的起拍價盡管吸引了2776次圍觀，但最終還是因無人出價而流拍，這已是該酒店資產的第四次流拍。

今年7月21日，上海銀湖酒店首次上架，彼時起拍價約14.27億元，吸引了超7000次圍觀，但一天后流拍。

此后，該酒店又分別于7月31日、8月17日以及9月22日三次上架拍賣，起拍價也一降再降，至9月22日第四次掛牌，起拍價已經來到了8.93億元，相當于首次起拍價打了約六二折，但最終還是因無人出價而流拍。

今年以來，類似這樣的酒店流拍已成常態。如9月16日，大理實力希爾頓酒店第二次拍賣結束，再次因無人出價而流拍；7月1日，沈陽世茂希爾頓酒店第二次拍賣，同樣沒有逃掉流拍的命運。

邁點研究院數據顯示：2025年上半年，中國酒店市場拍賣價格在千萬元以上的酒店項目共有259個，但成功交易的有17個；而到了三季度，無論是酒店資產掛牌拍賣數量，還是成交數量，均開始快速上升。

僅7月和8月兩個月，中國酒店市場拍賣價格在千萬元以上的酒店項目就有163個，成功交易的酒店數量則直接到了10個。

據此來看，截至今年8月底，拍賣價格在千萬元以上的酒店項目有422個，但累計成交僅27個。這也意味著，超90%的酒店資產只是掛著但賣不出去。

每經記者梳理發現，未能成功交易的酒店資產均或多或少存在問題，要么欠著銀行貸款，要么物業存在租賃糾紛，又或者存在著司法問題。

如大理實力希爾頓酒店，就是因云南實力控股等與恒豐銀行借款合同糾紛而被法拍；寧波春曉世茂希爾頓逸林酒店，則存在被上海金融法院輪候查封、部分帶租約拍賣等情況。

柏文喜在接受每經記者采訪時分析指出，近年新開業酒店數量多，老舊酒店在硬件、體驗、品牌力上均處下風，改造費用動輒上億元，買家算賬后不愿接盤。

另一方面，多數被拍酒店為地產母公司“斷臂求生”產物，附帶抵押查封、二期爛尾、違章建筑等隱性負債，導致交易門檻與后續投入過高。

與此同時，法拍往往要求一次性付款或高首付，在信貸收緊、利率高企環境下，中小投資者被擋在門外。

而就算是已成功拍出的27個項目，普遍也經歷了連續降價。

以9月24日才被人以8181萬元拿下，位于重慶市北碚區的國內頂奢酒店代表之一悅榕莊酒店為例，2024年8月9日，該筆資產首次在阿里拍賣上掛牌，涉及拍賣的資產包括悅榕莊酒店及其二期、員工宿舍、停機坪和辦公樓等，彼時起拍價高達7.0048億元，但最終因無人報名而流拍。

此后悅榕莊酒店有關資產持續降價掛牌，至此次成交已是第10次拍賣了，成交價已僅相當于起拍價的約11.7%。

此外，歷時近5年、流拍30次后，南寧昔日地標廣西富滿地大酒店也在9月11日成功找到了“接盤者”，成交價約1.28億元，相較第一次上架時狂降3.34億元，相當于打了三折。

另據邁點研究院監測，截至8月底，422個拍賣項目里，大部分是千萬元到5000萬元中等體量的中小型單體酒店，大多集中在二三線城市或旅游景區。

“當地高端住宿需求有限，RevPAR（單房收益）提升空間小，投資者缺乏信心。”柏文喜表示。

“酒店拍賣數量的激增，并非單一因素驅動，而是經營壓力和資本耐心不足相互交織的結果。”邁點研究院分析指出，簡單來說，一是酒店老板扛不住了，二是資本對酒店行業信心缺失，二者共同將大量酒店資產推向拍賣市場。

“連鎖賺錢，業主甩賣”

一方面是酒店資產流拍增多，另一方面卻是不斷增長的住宿收入。

文化和旅游部發布的2025年上半年國內居民出游數據顯示，上半年全國出游人次達32.85億，同比增長20.6%；出游總花費3.15萬億元，同比增長15.2%；國家統計局數據顯示，僅今年二季度，全國住宿和餐飲業GDP同比增長5.2%。

“旅游數據反映的是‘出行人次’與‘總花費’，但人均花費尚未恢復至2019年水平。”柏文喜表示，消費者更理性，對高星酒店溢價不再盲從，轉而選擇中端酒店、民宿或短租房。

“酒店需求持續增長，但需求依然跟不上供給速度。不管是國際老牌酒店集團，還是本土新興品牌，都在拼命跑馬圈地，一家接一家地開新酒店”，邁點研究院分析指出，全新的酒店產品和越來越卷的酒店服務使得市場競爭愈加激烈。

以首旅酒店為例，今年上半年重點推進標準管理酒店擴張，新開店664家，其中標準管理酒店378家，同比增長39.5%；凈開店175家，同比增長45.8%，凈利潤增長達到了11.08%。

華住集團上半年在營酒店總數達12137家，同比增長18%；期內新開業酒店597家，待開業酒店2947家。

截至今年二季度末，亞朵集團在營酒店數1824家，同比增長29.2%；在營客房數204784間，同比增長26.7%。

但綜合營收和凈利潤兩個指標來看，實現“增收又增利”的國內酒店集團僅4家，即華住集團、亞朵集團、華大酒店和萬達酒店發展。

邁點研究院分析表示，過去投資人投酒店，看中的是不動產保值和穩定現金流，但今年一方面商業地產價格出現分化，二三線城市酒店物業價格同比下跌，不動產保值屬性失效；另一方面，受大環境和激烈的市場競爭影響，酒店現金流的波動遠超投資預期。

“這些連鎖酒店核心盈利點是品牌、會員系統和管理輸出，而非持有重資產。它們通過加盟、托管快速擴張，把經營風險轉嫁給單體業主，這些單體老酒店就是被拍賣的主角，所以出現‘連鎖賺錢、業主甩賣’的鏡像。”柏文喜表示，“旅游熱≠重資產熱”。

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封面圖片來源：阿里法拍