行業風險出清加速 房企穿越周期生存分化

2025年，中國房地產行業站在“十四五”收官與“十五五”啟幕的關鍵節點，完成了從大規模增量擴張向存量提質增效的深刻轉型。前11個月商品房銷售面積同比下降7.8%，房地產開發投資下滑15.9%，行業風險釋放高峰已過，新模式構建成為核心命題。

在這場結構性重塑中，房地產行業在風險出清與模式轉型的雙重進程中持續調整，整體延續低迷態勢的同時，也呈現出結構性分化特征。

··行業風險出清加速 債務考驗下的生存分化

過去一年，從市場基本面來看，全國房地產市場供需兩端均處于調整通道。中指研究院數據顯示，全年重點30城二手住宅成交約174萬套，雖同比基本持平，但百城二手住宅價格累計下跌8.36%，價格調整已持續四年；新房市場則呈現“改善主導、區域分化”格局，30城120平方米以上改善型戶型成交占比持續提升，其中120-144平方米戶型占比超30%，北京、上海等核心城市高總價改善樓盤去化表現良好，但多數三四線城市仍面臨庫存高企壓力，50城商品房平均出清周期達22.2個月。

行業發展邏輯正加速從規模擴張轉向質效提升，在此背景下，債務風險化解與企業轉型構成行業發展的核心主線。中指研究院統計顯示，全年已有21家出險房企完成或獲批債務重組，累計化解債務規模達1.2萬億元，行業資產負債表得到實質性修復，但風險出清節奏的差異進一步加劇了企業分化。2025年的房地產行業，經歷了深度的風險出清與格局重構。

對于多數房企而言，境內外債務集中到期帶來的資金壓力仍難以紓解，全年行業境內外債務到期規模超7700億元，資本市場對房企信譽信用的敏感度持續提升，弱債務兌付成為房企最核心的生存考驗。

在此背景下，能否如期、足額完成債務兌付，不僅關乎企業自身的生存發展，更影響著中國房企在境內外資本市場的整體信譽。眾多房企中，龍湖集團以一系列扎實的債務兌付動作，不僅穩固了自身的市場信譽，更展現了頭部民營房企的責任與擔當。

精準施策  穿越債務周期

面對行業債務壓力，龍湖集團秉持高度自律的審慎態度，通過有序鋪排的債務兌付計劃，成功平穩度過2025年債務高峰期，構建起堅實的財務安全屏障。一系列關鍵兌付動作的落地，成為其穿越債務周期的核心支撐。

2025年，龍湖集團密集且順利地推進多筆債務兌付，實現公開市場債務兌付“零違約”。如在2025年12月初，龍湖提前結清總規模92.27億港元的五年期港幣銀團貸款，該筆貸款原到期日為12月21日，但自第三季度起龍湖集團便分階段推進剩余款項償還，最終提前完成兌付。進入2026年，龍湖又在開年便如期完成“21龍湖02”公司債券的本金與付息的兌付，涉及總金額約10.38億元。

回溯2025年全年，龍湖的債務兌付節奏清晰有序：1月提前行權回售“22龍湖01”“20龍湖02”合計39.775億元；3月至8月間，又先后如期兌付“20龍湖04”“22龍湖03”“22龍湖04”等多支債券，累計兌付金額超88億元。

而債券的順利兌付，源于龍湖集團持續的負債壓降與正向現金流支撐。自2023年起，龍湖就堅持用正向的經營性現金流驅動業務增長，以安全穩定的債務結構構建起可持續發展的基本盤。截至2025年上半年，龍湖集團已連續實現含資本性支出的經營性現金流為正。

自2022年中以來，龍湖集團三年累計壓降有息負債超過400億元，財務指標持續優化。根據規劃，龍湖集團有息負債自2026年起每年還將凈減少約100億，負債規模將基本穩定，無償債壓力，為可持續發展奠定了扎實基礎。

新加坡星展銀行評價指出，龍湖的資產負債表優化進展順利，保留現金流和去庫存的策略有助于降低債務，海外銀團貸款的順利兌付標志著公司已妥善卸下房地產舊模式包袱。惠譽亦明確表示，2025年之后，龍湖包括債券和銀團貸款在內的債務到期壓力將顯著減輕。

據悉，在完成“21龍湖02”兌付后，龍湖集團境內信用債余額僅余約34億元，且到期時間分散：2026年3月到期1.47億元、5月到期15億元、8月到期10億元，2027年1月到期8億元。

多元業務協同  筑牢增長底盤

如果說財務穩健是龍湖穿越周期的“壓艙石”，那么多元協同的業務布局則是其持續增長的“動力源”。龍湖以“一個龍湖”為核心戰略，推動開發、運營、服務三大業務深度融合、彼此賦能，構建起覆蓋全生命周期的城市空間服務生態，在存量時代打開了增長新空間。

在開發業務領域，龍湖聚焦高能級城市與改善型需求，以產品力構筑核心競爭力。重慶御湖境、北京觀萃等標桿項目持續熱銷，其中北京觀萃作為全國首個“好房子”樣本，于社區主入口打造超1300㎡社區商業，最大限度豐富家門外的生活場景，提升了小區及周邊公共空間的價值，也因此收獲了市場端的認可，今年1-11月，北京觀萃的網簽套數、金額雙雙位列昌平區第1。

運營業務方面，龍湖已形成成熟的商業投資與長租公寓兩大核心板塊。2025年，武漢新榮天街、濟南西城天街等商業項目陸續開業，全年如期新增運營13座購物中心，截至年末累計運營商場已超百座，覆蓋全國26座城市，持續激發城市商業活力；長租公寓品牌“冠寓”全國開業房源超12.7萬間，出租率高達95.6%，通過改造閑置資產、政企合作等模式，成為存量資產盤活的標桿。

服務業務則實現快速擴張，龍湖智創生活不斷拓寬服務半徑，構建高效的智慧空間服務體系，實現服務精準觸達，優化業主服務體驗。“龍湖龍智造”，憑借全業態開發運營經驗、數字科技能力以及內生式航道協同優勢，持續拓展優質項目，助力全周期高質量價值兌現。

多元業態的深度布局讓龍湖在行業新周期中不斷打開增長天花板。截至2025年上半年，龍湖集團由運營及服務業務組成的經營性收入實現132.7億元，創歷史新高，占總營業收入的22.6%。四大經營性業務航道在細分領域均保持領先身位，形成了“低杠桿、強運營、正現金流”的發展模式，依靠內生動力實現業務“造血”自循環，為集團穿越周期提供了堅實的增長支撐。

站在2026年的時間節點回望，房地產行業的周期轉換已塵埃落定，高質量發展成為不可逆轉的趨勢。龍湖集團在2025年的行業調整期交出了一份穩健的答卷，其以“安全優先”的財務策略筑牢基本盤，以“多元協同”的經營布局打造增長極，不僅實現了自身的平穩發展，更為房地產行業探索新發展模式提供了可借鑒的實踐樣本。

未來，隨著“十五五”規劃的推進，房地產行業將迎來更深度的結構性變革，而龍湖憑借其堅定的戰略定力、扎實的運營能力與穩健的財務底盤，領跑行業轉型之路，將為城市發展與民生改善貢獻更多力量。