融資渠道收窄 房企資金再承壓
2010-09-05 22:40:14
每經記者 吳文坤 發自北京
房地產新政出臺后，銷售遇冷讓房企苦不堪言，而融資渠道的收窄對于它們而言更是“雪上加霜”。
統計顯示，截至8月31日，已公布中期業績的112家A股上市房地產公司上半年經營性現金流為-783.6億元，較一季度末的-405.6億元下降了378億元，較去年同期的349.6億元下降了1133.2億元。其中共有77家公司經營性現金流為負值，比2009年末的35家增加超過一倍。
“房企融資的渠道實際上與之前相比大大收緊了。”中國房地產學會副會長陳國強認為。此前一段時間都有傳聞說要停止開發貸款，對于之前那些在拿地和融資上有不良記錄的房企，可能會在獲取新的貸款或者資產重組時受到更多的限制。
光耀東方董事長李貴斌認為，當前房地產企業資金鏈的問題，反映出房企開發節奏的問題。
他透露，這個月光耀東方在山東開了一個盤，銷售額達30多億元，在北京有一個盤，銷售額也達20多億元，該公司計劃今年還有三個盤開盤。
“我們無形當中適當地控制了節奏。”李貴斌認為，這次調控對企業來說是一個機遇，在資金鏈緊張的時候，一些位置和產品不好，時機也不對的地產商將首當其沖，尤其在京津地區。至于那些有品牌和實力的地產公司，在這一輪的調控當中恐怕是一個機會。
不過，大多數房企的現金流壓力或將伴隨著政府后續相關政策的出臺而加大。
浙江省近日發布了《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》(征求意見修改稿)，自2010年10月1日起，開發商收存商品房預售款將全部納入資金監管賬戶，預售資金使用實行封閉式管理，銀行將根據項目節點完工證明，分批次向開發商支付資金。
陳國強分析，北京、上海可能接下來也會采取同樣的措施。“對于多數企業來說，在當前融資環境受限的情況下，又增加這么一個新的要求。”他認為，這對于企業的資金狀況肯定會造成新的壓力。
現金流緊張的背后還有巨大的負債壓力。
統計顯示，上述112家地產公司上半年負債總額達到7944億元，較一季度末和去年末分別增加了601億元和1260億元。其中超過80家上市公司資產負債率高達50%以上，萬科、保利地產、招商地產、金地集團中期負債達到了2779.4億元，占整個負債額的35%。
“融資渠道受限，需要房企在融資渠道、融資方式上想更多辦法、有更多的創新，需要面臨更高融資成本。”陳國強認為，房企必須正視這一現實。
據了解，有部分房企現在通過境外的一些融資手段，比如票據融資等進行融資，但此類融資的成本非常高，年息超過10%，大大高于內地通過銀行等常規渠道融資。
此外，投資于房地產方向的信托產品則呈火爆之勢。據有關機構統計，8月份國內信托公司共計發行了103只信托產品，其中投資于房地產領域的有33只，占比近1/3，房地產信托的預計發行總規模達170多億元。
不過，陳國強認為，信托融資對房地產企業是一個選擇，但由于前一段時間銀監會對于銀信合作也提出了一些限制性的要求，因此房企要走信托這條路未必通暢。
“產業投資基金這些都可以去嘗試和探索。”陳國強認為，經過新政后幾個月的市場低迷，對于多數企業來說，到今年年底比較現實的途徑還是通過市場銷售回籠資金。
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