房地產企業兩極分化加劇

2012-2013年度隨著中國房地產產業全面回暖與行業規模不斷壯大，調控政策逐漸趨穩，住房需求持續釋放，住房企業銷售表現普遍良好，雖然三、四線城市交易量價整體表現一般，但2013年第一季度一、二線城市剛性需求與改善性需求的高位延續與持續釋放，致使全國整體住房市場交易量價齊升，超出預期。同時房地產產業集中度進一步提升，強者恒強甚至更強的局面進一步凸顯。大型房企規模與業績迅速增長，而中小房企市場份額逐漸萎縮，生存發展前途堪憂。 1、企業數量發展進入縮減區間 從企業數量來看，隨著產業集中度的持續提升，大量的中小企業逐漸被擠出，2013年全國住房企業約為5萬余家并且仍有進一步縮減的趨勢。而規模較大、財力雄厚的住房企業經營范圍也普遍跨度廣泛，除建筑工程、物業管理外，還主要集中在能源開發、國內、國外貿易、批發零售、高新技術等領域。部分被勒令退出住房市場的央企依舊涉足住房產業，甚至不退反進。 2、銷售額漲勢明顯 2012-2013年度住房企業商品房銷售額與銷售面積均漲勢明顯，2012年第四季度與2013年前三季度銷售總額為7.8萬億元，比2011年第四季度與2012年前三季度6萬億元的銷售額同比增長30%。在供需矛盾突出的一線城市，住房企業通常通過多元化的營銷模式和異質化的住房產品來吸引顧客，降價促銷的策略并不常見。相反在大多二、三線城市，由于住房企業面臨較大的去庫存壓力，以價促量仍然是保證高周轉率的有效銷售策略。 3、房地產企業回流一線城市推高地價 土地購置方面，房地產企業回流一線城市推高地價，一、二線城市地王頻出的火熱景象與一路走低的房企土地購置面積總量形成鮮明對比。由于一線城市住房市場量價齊升、利潤空間巨大，而二、三線城市房價持續疲軟，許多之前因躲避調控政策而逃離北上廣的住房企業紛紛重返一線城市。同時中國住房企業的海外投資熱情繼續高漲，萬科、綠地、碧桂園等十多家房企巨頭在海外投資規模已逾600億元，其中大部分項目位于海外華人購房需求旺盛的發達國家，投資主要集中在住宅和旅游地產，也包括少量商業地產項目。 4、融資額高速增長，資金鏈壓力有所緩解 與住房銷售、開發投資變化趨勢相同，住房企業的融資額也呈現高速增長態勢，資金鏈壓力得到緩解。2012年10月至2013年9月，住房企業到位資金總額11.61萬億元，比2011年10月至2012年9月的8.95萬億元超出2.66億元，增幅為29.7%。同時擁有海外融資平臺的大型房企，或傾向于加大發行海外債券的力度，或通過銀團貸款這種規模大、利率恰當的模式從海外募集資金，以期增強資金流動性并調整長期債務結構。2013年1月就有17家房企通過境外融資渠道獲取420億元資金，超過2012年海外融資總額的50%。海外融資額增速在2013年第二、三季度也都一直保持在20%以上。 二、中國住房企業的主要問題 1、房企盈利能力有所降低 雖然房地產行業盈利能力各項財務指標均高于全部國有企業平均值，但是2012年度凈資產收益率、銷售收益率以及成本費用利潤率都出現不同程度的下滑，其中銷售收益率下滑最快，達到4.4個百分點。在上市房企中，營業利潤下滑的企業從2011年的26家激增至87家。究其原因，表面是由于銷售額以及凈資產進入高速增長通道，其增速快于利潤增速，導致財務指標基數變大、指標數值變小。而根本原因則是企業成本控制能力較弱，住房企業普遍重視外部銷售投資，疏忽于企業內部成本控制。隨著市場環境中銷售、融資、土地以及人力成本的上升，費用壓力擠壓利潤空間也自然成為住房企業面臨的巨大問題。 2、負債水平高、周轉速率慢推高房企財務風險 2012-2013年雖然房企銷售表現良好，大量資金快速回籠，但為了填補開發投資額的缺口，融資額也迅猛增長。其中，國內貸款累計同比增長率在2013年9月達到36.1%，是除自籌資金和銷售回款外房企最主要的資金來源。同時，108家滬深上市住房企業中有94家在2013年第三季度的存貨周轉率小于1次，雖然略好于2012年同期的96家，但存貨周轉率仍然急需提高以消化存貨，增強現金流。因此，住房企業居高不下的債務水平與緩慢的存貨周轉效率相疊加就會成倍增長企業債務違約的風險，危及企業生存發展。 3、經營管理欠規范，財務粉飾、尋租現象突出 根據2013年7月商務部研究院信用評級與認證中心發布的《中國非金融上市公司財務安全評估報告》，房地產行業財務安全指數在所有20個行業中排名墊底，存在著資產效率低下、資產泡沫化嚴重、借款效率低下、債務支付緩慢等諸多問題。據調查，存在財務粉飾嫌疑的住房企業多達96家，在129家樣本中占比高達74.4%。住房企業尋租現象同樣泛濫。根據蘭德咨詢公司報告，房地產企業經營環節中共有116個潛在尋租點，貫穿了從獲批項目、規劃、采購、建設到營銷整個經營環節。 4、大型房企爭相出海，投融資風險不容忽視 中外房地產相關法律法規與制度存在著巨大差異，沒有經過充分的了解就大踏步出海經營，無疑會有水土不服而折戟國外的風險。海外發債或銀團貸款等融資模式會導致杠桿性提升，給房企帶來的負面影響很可能大于其改善資金流動性的正面作用。如果房企繼續按目前的頻率激進發債擴張，數年后債務到期時間將會高度集中，一旦市場銷售陷入困境，則發債人評級將很有可能被下調并且資金流動性會進一步惡化。除此之外，匯率波動、國際稅收以及海外的政治環境等這些外部因素，也都會對海外融資的風險與成本產生巨大影響。 三、促進住房企業進一步平穩健康發展的政策建議 1、完善法律法規與政策制度，規范房企經營行為 房地產行業是國民經濟的支柱，同時又是所有行業中財務風險重災區，財務粉飾、偷稅漏稅、尋租現象等嚴重問題所帶來的風險不可估量。因此亟需完善相關法律法規和政策制度來加強對房企的監督，有效約束房企經營行為，促使整個行業健康穩定發展。具體來說，首先應加大對住房企業資質審批審核力度和對違規企業的懲罰力度，拒絕有不規范經營“前科”的企業或集團進入住房市場，對發現有嚴重違規經營行為的住房企業予以懲戒或直接清退出市；其次，還要加強對住房企業財務報告的審計，對容易進行財務粉飾的具體財務指標制訂行業規范；最后，盡快建立健全多部門協調監管的聯動機制，加大信息公開披露，使住房企業業務流程更加透明公正，遏制尋租行為。 2、增強國有房地產企業的社會擔當，發揮其積極作用 國有房企憑借其先天性的融資優勢和政策優勢在土地市場中呼風喚雨，推高土地價格，屢次刷新地王紀錄，限制了其他住房企業的發展，更重要的是間接推高了商品住宅的價格。因此，應明確國有房企的社會擔當，將國計民生與社會責任作為國有房企的經營目標與職責，包括要求其承擔保障性住房建設任務、嚴懲其在商品房市場和土地市場的不正當競爭和壟斷行為。同時嚴格督促主業非房地產的央企盡快完全退出住房市場，控制國有資產在住房市場中所占比重。 3、小規模房企需“開源節流”，提高周轉率 房地產行業整體利潤率下降已成明顯趨勢，對于融資渠道不暢、資金壓力較大、靠少量項目維系的小型房企來說，企業的生存應該處于首要位置。因此在穩步運營的前提下，小型房企需認準自身產品競爭優勢，準確定位市場需求，爭取到持續穩定的市場份額。同時靈活運用定價策略，必要時適當降價加快去庫存化，以提升銷售業績為前提，擺脫以個別項目運營為主的發展模式。小型房企開源也需節流，一方面提高周轉率，加速推進項目運營的標準化、系統化流程，加快資金回籠速度，另一方面也需要注重企業內部的成本管理，通過完善相關制度、明確細化成本控制方案、適當調整高管薪酬等方式，有效地降低行業運營成本上升對企業利潤空間的擠壓。 4、海外投融資需謹慎防范風險 房企在出海之前就應做足充分準備，在進行投融資項目的評估時，不單單要從資金成本與潛在收益的角度考量，更要對項目的潛在風險做出預測，要看其是否符合企業發展戰略與投資國政策環境要求。一旦決定出海投資或融資，就必須先對國外文化體制、法律規定、市場環境等方面做足功課以防“水土不服”。在進入海外市場的方式中，建議國內房企仍然選取與當地住房企業合作或收購項目等穩妥策略。最關鍵的是要在投資、融資鏈的每個環節上能夠把握國外市場周期和特性，做到因地制宜、隨行就市、有效降低和分散風險。