蔡洪平曝內房股上市多靠“自摸” 業內呼吁放寬房地產企業A股融資

每經編輯｜陳小雨

每經記者 區家彥 發自廣州

“目前在港上市的很多公司也非常困難。目前在港發行的股票，大部分叫‘自摸’，理論上說這是違法的——所謂的自摸就是我發行股票的時候找一些朋友來幫忙，大家買過去。我知道有的過程中，后面有托底等安排的，這對小投資者是不公平的，但是也沒有小投資者來買你的股票。”

在由觀點地產新媒體主辦的“2014博鰲房地產論壇”上，德意志銀行亞太區投資銀行執行主席蔡洪平披露了內房股在港上市的內幕：這些企業所以能在港成功上市，更多是靠“自摸”式的“托底”，而在背后是開發商目前普遍遭遇的融資難。

《每日經濟新聞》記者統計發現，截至8月10日，共有陽光100置業、國瑞置業、億達中國、光谷聯合、海昌控股、力高地產、中國新城市、金茂投資八家內房股成功上市。然而，有些內房股在上市的過程中，顯示出本地投資者認購額不足，需要依靠國際認購勉強上市的現象。

以光谷聯合為例，公司原計劃發行10億股，其中10％在港公開發售，90％國際發售，但由于在港公開發售股份遭冷遇，僅獲606份申請，合計認購3904萬股，余下6096萬股被重新分配至國際發售。7月7日成功上市的國瑞置業在港公開發售部分未獲足額認購，其國際配售部分獲輕微超額認購，最終能以招股價下限定價成功掛牌。

“這幾年，由于資本市場看空內地房地產行業，內地房企發行新股很難賣得出去，尤其在香港公開發售認購度非常低，散戶投資者根本不感興趣，很多公司為了能順利上市，只能找上親朋好友或者合作伙伴作為基石投資者認購大量股份，這也是行內都知道的做法。”香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者。

新浪樂居報道稱，國瑞置業的基石投資者中，北京市第五建筑工程集團有限公司認購1.048億股，該公司是國瑞置業多個項目的總包商。中國生物制藥認購1.3億股，公開資料顯示，該公司實際控制人謝炳與國瑞置業董事局主席張章筍是潮州市澄海老鄉，這兩大基石投資者占國瑞置業此次全球發售股份的35%。

在黃立沖看來，當上市公司股東結構中基石投資者比例過高，最直接的后果是股票缺乏流動性，更令人擔憂的是，一旦禁售期結束，這些基石投資者如果要拋售股票，由于市場缺乏承接力很有可能造成股價暴跌。

對于企業在港上市的理由，黃立沖告訴記者，目的只有一個，就是開拓融資渠道。一旦擁有上市公司身份，不僅可以開拓美元債等海外融資渠道，即便是國內銀行貸款也相對于非上市房企有優勢。

據蔡洪平透露，在內房股中，國企的發債平均融資成本約在4%，優秀的民企約7%，即使是規模比較小的內房股融資成本也不過在9~11%，與內地動輒20%以上的信托、房地產基金等融資渠道相比依然極具優勢。一旦海外融資盤活了資金流，負債率下降之后，銀行以及評級機構對企業的評級將上升，將更有利于企業之后的融資獲得更低的成本和更大的認購額，資金流方面進入了良性循環。

中原地產首席市場分析師張大偉認為，隨著美國加速退出量化寬松政策，海外市場流動性將逐步收緊，加上人民幣貶值以及近期國內多個城市涌現降價潮的雙重疊加影響，未來房企海外融資的難度有所加大，融資成本出現上漲。

“在這樣的情況下，我認為A股市場的融資大門不應對地產行業封閉”，蔡洪平呼吁，隨著中國房地產調控向市場化轉型，證監會也應該放開對房地產企業的募資限制，讓這個行業能享有正常的融資環境。