降息難改樓市趨勢 大房企融資成本有望降低

每經編輯 每經記者 區家彥 發自廣州    

◎每經記者 區家彥 發自廣州

時隔3個月，央行再次降息，這對資金密集型的房地產行業無疑將帶來重大影響?！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾剑ツ?1月21日宣布降息后，樓市量價在年末呈現翹尾之勢。無論是2008年還是2012年的降息周期，每一輪連續降息均對樓市止跌回升產生了重要作用，且在隨后一年發生大逆轉。

但多位房企高管對記者表示，與以往不同的是，本輪樓市調整所面臨的供求關系更嚴峻，兩次降息所帶來的支持作用有限，上半年樓市預計難有起色。

房價回升獲支撐

去年11月21日，央行在時隔28個月后再度宣布降息，帶動樓市出現止跌回升，并在12月出現明顯翹尾行情。克而瑞監測數據顯示，去年12月全國23個重點一、二線城市成交量達到2143萬平方米，環比漲幅超10%，成交面積創年內新高?！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾?，自2008年次貸危機以來，每一輪降息周期均能對樓市止跌回升帶來重要支撐作用。2008年9月起，央行在不足4個月內連續5次降息，一年期存貸款基準利率累計下調2.16%。房地產市場在2009年一季度成功觸底，并展開一場波瀾狀況的漲勢。

2012年央行在6月與7月兩度降息，新開工面積增速在當年8月首度轉正，房地產市場自下半年起也逐步回升，2013年全國樓市更呈現量價齊漲的走勢，下半年市場走勢取決于后續貨幣寬松力度。

樓市恐難有根本起色

進入2015年以來，樓市回暖勢頭戛然而止。克而瑞監測的54個城市數據統計顯示，2015年1月份商品住宅成交建筑面積1870萬平方米，環比跌幅達31%。

新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，與以往兩輪調整不同的是，本輪房地產市場調整的根本原因是供求關系，一方面，去年以來地方政府過量供應土地導致庫存量居高不下，如果加上在建面積與土地儲備，僅僅是存量消化便需6年時間；另一方面，城鎮化的速度在明顯放緩，大多數城市常住人口凈增長量在減少，因此兩次降息對市場的刺激作用相當有限。“考慮到供求關系并沒有發生明顯逆轉，上半年房價走勢難有起色”，越秀地產副總經理朱晨向記者表示，下半年市場走勢取決于后續貨幣寬松力度，如果央行繼續大力度降準降息，不排除房價出現全面回升的可能。

降息的另一個作用在于緩解房企的資金壓力，但這并不意味著每家房企都能從中獲益?？硕鹧芯恐行姆治鰩煑羁苽ケ硎荆捎阢y行整體的攬儲成本幾乎不變，銀行按下降后的基準利率放貸意愿并不高，銀行開發貸成本沒有降低，甚至可能不降反升。由于降息利好股市，大型上市房企受益于股市融資更為便利，未來融資成本勢必會有所降低?！霸诮迪⒑笥捎阢y行利差收窄，信貸資源將進一步向穩健的大型房企傾斜，”歐陽捷也認為，對于大多數中小型房企而言，它們本來就難以從銀行獲得貸款，只能通過信托、基金等高成本融資渠道獲取資金，這些融資渠道對于降息的受益程度較低，因此對中小型房企的幫助相當有限。