金融"颶風"突襲上海！央行給樓市扔下一顆"原子彈"？

這廂邊，開發商還在談論這幾天拍了多少高價地，推高了多少地價房價。那廂邊，央行卻緊接著放了個大招。

大家都驚呼：又要降溫了？！

第一瓢冷水來了！

中國人民銀行上海總部3日宣布，在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理，對占上海信貸總量三分之一的房地產金融活動，進行全方位的監測與管理。

“實施房地產金融宏觀審慎管理，不是對既定房地產調控政策的調整，而是為了確保上海房地產調控政策的有效落實和貫徹。”央行上海總部表示。

“上海市房地產金融宏觀審慎管理”涉及的房地產金融業務情況，涵蓋金融機構房地產貸款集中度、穩健性、信貸結構、資產質量、差別化住房信貸政策執行情況、借款人償債能力、市場利率定價自律機制決議執行情況、壓力測試等方面。

邦爺扒來一張圖，大家可以一目了然...

此次央行文件包含四部分：監測體系、評估體系、政策工具箱以及基礎性數據庫。

從國外經驗來看，央行可能采用的主要工具包括以下幾個方面：

此外,一些國家還采用了有特色的辦法，如加拿大政府規定房貸首付比例低于20%的購房家庭必須購買房貸違約保險；歐盟、英國金融政策委員會（FPC）要求金融機構對借款人償付能力進行壓力測試等。

上海市房地產金融宏觀審慎管理框架并沒有完全照搬國外經驗，而是從我國的國情以及上海市經濟金融的特點出發，使用的調控政策工具主要有:

而房地產貸款要求和資本撥備，對于銀行放貸房地產貸款起到了制約和警示作用，窗口指導也會提高首付比例和利息。

開發商沒錢買地了？

不難看出，央行對上海的房地產“泡沫”已經有了警覺。

權威人士就說過，“樹不能長到天上去，泡沫不能無限吹大”。房地產價格與經濟增長水平已經不相適應，尤其是最近上海“逢拍即出高價”，風險已經明顯高于其他地方。

另外據央行上海網站統計，今年1季度上海本外幣個人住房貸款增加917.3億元，同比多增657.5億元。

此前，摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊曾預計，一二線樓市的房地產開發貸將很快降溫。開發貸發放太厲害，銀行風險也會隨之增加。

因而，在3月25日的“最嚴厲調控”政策之后，這一次央行打算拿上海”開刀“多點出擊。

新城控股高級副總裁歐陽捷就認為，試點這項管理系統，選上海再合適不過。作為金融中心的上海有著得天獨厚的優勢，一旦試點成功，全國各地其他城市都可以依葫蘆畫瓢，照搬上海經驗。上海在金融管理上更具有前瞻性，更有利于總結和推廣。

要說這次試點的作用，要知道，此前的調控政策直接讓各商業銀行房貸受理量較今年1-3月平均水平回落超過50%，外地戶籍房貸占比下滑至11%。

這次“審慎管理”的基礎數據庫，既考慮了人口對房地產市場的剛性需求，又考慮了宏觀經濟與金融因素（如經濟增長、融資規模、利率、匯率、股市等其他資產收益率、跨境資金流動等）對房地產市場的影響；既有對房地產市場的監測，又有對房地產金融運行的關注。可預測，上海市房地產金融宏觀審慎管理，將從銀根入手對市場起到非常顯著的調整作用。

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