借"高利貸"買高價地 財政部直屬央企說這是貨幣趨勢？

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-Circle） 最近，信達地產在滬、杭屢搶高價地。外界說，這是他的品牌營銷；也有人說因為他有靠山、不缺錢；還有人則說，他就是錢。 某公眾號就曾聲稱，信達拿地的融資成本只有2%。但經邦地產調查發現，信達拿地的實際融資成本，超過8%！信達實際上是在高利貸舉債進行開發。 那么問題來了，他為什么要這樣做？要知道，有傳言說信達還將斥資百億拿地，他hold得住嗎？ 信達如果要回答，答案肯定是yes，因為它還會告訴你，敢高利貸舉債反映的是中國未來貨幣趨勢。 融資成本不便宜 我們先來看看信達拿地的具體融資情況。 “信達拿地融資利率低至2%”這句話從某公眾號一出，就引發了外界一片嘩然。 雖然此前有報道稱，個別最優質的上市房企或國有房企，可以拿到貸款基礎利率，銀行甚至可以做到倒貼價支持他們。 但“2%”的借款利率，比央行的基準利率及銀行貸款基礎利率（LPR）還低？果真如此嗎？ 邦地產記者詳細研究發現，2014年信達地產加權平均融資成本為9.15%，截至2014年底融資余額為201.5億元，除了銀行貸款之外的信托、基金及其他類融資余額逾130億元。 截至去年底，信達地產的融資余額逾326億元，整體融資成本為8.07%，同比下降1.08個百分點。 可以說，相對于萬科等標桿房企，信達地產的融資成本要貴很多。 盡管2013年及之前多個年份，信達地產并未公開披露其融資成本一項，但在房地產再融資持續封閘的情況下，信達地產與其他房企一樣承受著較高的融資成本，試圖借助信貸、信托、房地產基金、資管計劃等多種融資方式，不斷優化資金結構，以降低融資成本。 資金需求旺盛 去年，信達地產分三期發行了30億元中期票據，總和融資利率位于5.5%-5.8%之間。今年以來，信達地產又發行了30億元公司債，綜合融資利在3.5%-3.8%之間。 信達地產通過發行中期票據和公司債，暫時緩解了其資金需求，但信達地產負債率仍居高不下。 截至去年底，信達地產的資產負債率高達83.24%，但到今年一季度末已攀升至83.96%。 去年以來，信達地產曾試圖通過定增股份融資20億元，擬投向合肥、重慶與寧波3個地產項目，盡管中途也曾下調了發行價等定增修正版，但今年2月份，該定增再融資預案被證監會終止審查。 記者注意到，信達地產并未放棄推進上述定增再融資預案，其稱待中止審查因素確認并消除后及時向證監會申請恢復審查程序并繼續推進。 不過信達地產內部人士告訴邦爺，目前公司財務狀況良好，資金也很寬裕。只不過，他們拿地已經完全被妖魔化了，這其實本身是一種市場化行為。 敢拿地因為有靠山？ 可以看出，信達地產本身的資金情況似乎不足以支撐它大舉造高價地，因此很多人相信，它敢，因為有靠山。 截至目前，信達地產的控股股東為信達投資，但背后的實際控制人為總資產逾7000億元的中國信達。 從2014年開始，信達地產開始主動融入到中國信達系的業務協同之中，還專門成立了投融資部，以承債式收購嘉粵集團旗下5個房地產項目100%的股權。 值得一提的是，上述一攬子股權交易對價為零，重組債務本金總額為22.57億元，重組寬限期三年，重組寬限補償金年率為10.4%；中國信達廣東省分公司另享有項目全部開發收益的15%。 如果說上述協同可歸類為中國信達支持信達地產擴大房地產業務規模的話，那么中國信達與信達地產之間的投融資關系力度也不容小覷，更值得外界關注。 2016年3月24日，信達地產董事會審議通過了《關于關聯法人與公司進行債務重組，委托貸款，信托貸款，擔保增信，資產收購和出售以及共同投資等關聯交易的議案》，該公告雖僅是一項議案，看似不太起眼，但外界看來，這背后意義非凡。 信達地產公開說，預計中國信達及其關聯人通過收購第三方對公司債權后與公司債務重組、共同投資，提供委托貸款、信托貸款、擔保增信等事項，期限不超過3年，其為此提供連帶擔保等。該交易預計金額（其中增信業務以增信擔保費計）不超過200億元。 上述議案的意思，通俗地講就是，如果信達地產向第三方借錢用地拿地或開發項目，一旦遇到流動性緊張，中國信達及其關聯人將收購該債權，向其發放最長3年的委托借款、信托借款等。 去年，上述交易預計80億元，實際執行金額70.62億元，2014年實際執行額度32.57億元。 從具體來看，去年信達地產通過中國信達旗下寧波達泰基金融資34.8億元，期限4年，年利率7.83%。信達地產還通過中國信達絕對控股的金谷信托定向融資5億元，期限2年，年利率8.85%。 除了債權型表內融資之外，信達地產試圖借中國信達系的金融資源發力表外投融資。 按照上述提及的信達地產與中國信達及其關聯人達成的一系列交易議案，3月26日，信達地產擬借此便利進行表外融資孵化項目，以降低負債率，發力金融地產，申請200億元的房地產私募基金投資額度，包含房地產基金、并購重組基金、產業投資基金、定向增發基金、新股申購基金等。 難怪，有很多人相信，擁有財政部直屬央企身份的信達，敢于高利貸舉債，也許反映的是中國未來貨幣趨勢。 昨天，易居中國執行董事丁祖昱就表示，五年后上海房價還會再翻一倍，目前多數的高價地屆時都能掙錢。 ?更多地產內幕、更多消息交流，請掃描邦地產粉絲群吧！