華潤(rùn)佘山九里項(xiàng)目違規(guī)：170套低價(jià)房源去哪兒了？

每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 吳若凡    

◎每經(jīng)記者 吳若凡

今年國(guó)慶節(jié)以來(lái)，全國(guó)多地都在開(kāi)展針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)行為的整治活動(dòng)，前一階段被調(diào)查較多的違規(guī)行為是“捂盤惜售”。

10月18日，上海市住建委、規(guī)劃局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上海市各相關(guān)部門正在按照住建部及上海市相關(guān)文件要求，依法查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為。截至目前，已對(duì)涉嫌擅自提價(jià)銷售的8家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展立案調(diào)查工作，并已暫停涉案項(xiàng)目網(wǎng)簽資格；對(duì)存在虛簽合同、虛假宣傳等違法違規(guī)行為的7家房地產(chǎn)中介企業(yè)作出行政處罰。

“上海發(fā)布”公開(kāi)的資料顯示，涉嫌擅自提價(jià)的8家企業(yè)包括華潤(rùn)超智、上海勝通、上海湖山等。記者發(fā)現(xiàn)，這些房企的違規(guī)行為有擅自提價(jià)、捂盤惜售、變相漲價(jià)等。

15天過(guò)去了，這些被立案調(diào)查的項(xiàng)目整改情況如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以華潤(rùn)超智房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所屬的華潤(rùn)置地九里園項(xiàng)目為樣本，進(jìn)行了走訪調(diào)查。記者從其銷售人員處了解到，目前該樓盤還剩幾十套房子，單價(jià)為5萬(wàn)元/平方米。但網(wǎng)上房地產(chǎn)信息卻顯示，該樓盤還有備案價(jià)在35000元/平方米左右的可售房源170多套。低價(jià)房?jī)r(jià)格信息是否被隱匿了？記者就此致電華潤(rùn)方面，但截至發(fā)稿，對(duì)方尚未回應(yīng)。

房源信息披露不充分

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)置地九里園項(xiàng)目（又稱華潤(rùn)佘山九里）2016年2月價(jià)格為25000元/平方米，2016年3月，價(jià)格上漲為33000元/平方米，該價(jià)格一直維持到今年7月，8月份價(jià)格上漲至45000元/平方米。9月份，佘山九里的成交均價(jià)為41998元/平方米，而網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目在4月份申領(lǐng)的預(yù)售許可證的最高備案價(jià)為36600元/平方米，顯然成交價(jià)格高出備案價(jià)不少。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，開(kāi)發(fā)商如果想要調(diào)高售價(jià)，必須重新申請(qǐng)備案后方可調(diào)價(jià)。

記者在該樓盤售樓處看到，那里僅有兩名工作人員，其中一名男性售樓人員告訴記者，現(xiàn)在暫停銷售，原因是目前售樓處正在整改，至于何時(shí)開(kāi)盤并不清楚。當(dāng)記者問(wèn)及還有多少房源時(shí)，該銷售人員表示，還剩幾十套，單價(jià)為5萬(wàn)元/平方米。

記者從網(wǎng)上房地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在佘山九里項(xiàng)目共有三張預(yù)售證，其中，2013年申領(lǐng)的預(yù)售證剩余可售套數(shù)有32套，2016年4月申領(lǐng)的預(yù)售證可售總數(shù)為225套，扣除已經(jīng)網(wǎng)簽和售出的套數(shù)，大概還剩余140套左右，加上今年10月剛剛申領(lǐng)的預(yù)售證可售總套數(shù)為43套，三張預(yù)售證共計(jì)剩余可售套數(shù)約為200多套，而且備案價(jià)在35000元/平方米左右的可售套數(shù)為170多套。

不過(guò)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員并未向記者提及這170多套房源的銷售情況。對(duì)此，資深地產(chǎn)評(píng)論人士薛建雄指出，這種情況開(kāi)發(fā)商如果不是隱匿房源就是有捂盤嫌疑。這170多套如果賣完了，需要在網(wǎng)上房地產(chǎn)進(jìn)行備案登記。因此，對(duì)于這部分房源，華潤(rùn)超智存在房源價(jià)格信息披露不充分問(wèn)題。

當(dāng)然也有另一種可能，就是那些低價(jià)房已售，但因?yàn)闊o(wú)法網(wǎng)簽，所以才出現(xiàn)銷售人員未報(bào)那批房的現(xiàn)象。

薛建雄告訴記者，如果這170多套房源是在停售之前就已銷售完畢，就必須在網(wǎng)上進(jìn)行備案登記。因?yàn)榫W(wǎng)上的交易備案和簽約往往是同時(shí)進(jìn)行的。

事實(shí)是否如薛建雄分析的那樣？記者就該項(xiàng)目所涉及的問(wèn)題致電詢問(wèn)華潤(rùn)發(fā)面，但截至發(fā)稿，對(duì)方尚未回應(yīng)。

暫停銷售影響多大？

據(jù)記者了解，華潤(rùn)佘山九里項(xiàng)目曾在今年10月份申領(lǐng)了一張預(yù)售證，跟備案價(jià)持平，面積段為130~190平方米，現(xiàn)在剩下幾十套。

一位資深房地產(chǎn)營(yíng)銷人士向記者表示，佘山九里項(xiàng)目由于定位偏高，所以價(jià)格較高。項(xiàng)目所在的泗涇地區(qū)連別墅的去化率都不高，主要是因?yàn)榕涮撞蛔?、人氣也不旺。華潤(rùn)九里在這里銷售大平層，難度之大，可以想像。

由于定位過(guò)高，導(dǎo)致這批房源整整賣了好幾年，去化率并不理想。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從2011年5月到2015年，整整5年時(shí)間，佘山九里平均每個(gè)月賣9套，去化一般。

如果華潤(rùn)佘山九里確實(shí)有170多套單價(jià)3萬(wàn)多元的房源，那么上述銷售人員所說(shuō)的5萬(wàn)元/平方米的房源又有誰(shuí)會(huì)買單？

對(duì)華潤(rùn)置地上海公司來(lái)說(shuō)，如果以5萬(wàn)元/平方米對(duì)外銷售，那不免存在超備案價(jià)銷售的問(wèn)題。如果以3萬(wàn)多元單價(jià)對(duì)外銷售，企業(yè)潛在的利潤(rùn)又會(huì)流失，讓公司損失資產(chǎn)升值帶來(lái)的收益。

一開(kāi)發(fā)商人士向記者表示，暫停或者取消預(yù)售許可證，頂多是現(xiàn)在不讓賣房?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商本來(lái)就調(diào)整銷售策略，價(jià)格被限制，預(yù)期利潤(rùn)沒(méi)了，但這并不意味著虧損，只可能是接近盈虧平衡線。

不過(guò)，薛建雄指出，暫停銷售的影響或許并不大。目前來(lái)看，上海房源比較少，開(kāi)發(fā)商并不急于推盤，而且上海管理比較嚴(yán)，對(duì)于全國(guó)性布局的房企來(lái)說(shuō)，只是影響當(dāng)?shù)爻鞘械目己藰I(yè)績(jī)，但并不影響整個(gè)公司的考核。