金科斥資逾百億多渠道儲糧 “三圈一帶”戰略速落地

文/杜宇

近日，金科股份豪擲23.5億元一舉收購了海爾地產位于濟南、青島與泰安三個地產公司100%股權，也間接獲取3個項目。金科斥巨資砸向山東樓市，被外界一致解讀為這是其快速推進“三圈一帶”新戰略的重要一環。

年初以來，熱點城市房價飆漲，典型一二線房企銷售現金流也較為寬裕，加上市場流動性較為寬松，房企拿地熱情異常高漲，熱門城市及地塊高價地頻出。

年初至今，金科多次踩準時點，加碼項目并購，還多次直接參與重慶、成都等核心城市的土地市場競拍，斬獲頗豐。

如果粗略一算，外界不難發現，金科通過收購與直接拿地形式儲糧耗資逾百億元，尤其是在南京、天津、合肥、鄭州、濟南等熱點城市均已布下了重要棋子。

高頻儲糧劍指“三圈一帶”戰略

今年3月份，金科首次對外明確提出了“三圈一帶”戰略構想，也就是說，以國家城市群規劃為導向。這與該房企此前曾被諸多券商熱捧為“新型城鎮化第一股”所影射的企業戰略應契合國家戰略的重要性。

具體來看，“三圈一帶”戰略應圍繞京津冀經濟圈、長三角經濟圈、成渝經濟圈和長江經濟帶進行區域戰略布局，形成華北區域、華東區域、重慶區域和中西部區域等4個發展區域。

作為上述戰略的核心步驟，金科須聚焦并重點布局核心十城，也就是重慶、成都、蘇州、北京、合肥、鄭州、上海、南京、天津、武漢。

但即便是針對上述10個重點城市，在金科看來，未來著力點也不盡相同。其現實策略是，聚集一切資源早日進入上海、廣深等城市，抓住一切機會做大做強重慶、天津、鄭州、合肥、南京、成都、武漢等城市，深度挖掘南寧、青島、石家莊等城市潛力。

站在房地產的視角，回顧2016年這一跌宕起伏的年份，全國樓市集中度進一步提升，房企強者恒強的馬太效應也日趨明顯。俗話說，市場規模意味著話語權。以金科為例，其加速向一線乃至熱點二線城市拿地儲糧的節奏也格外迅猛。

12月5日，金科股份公告稱，全資子公司山東百俊地產與青島海爾地產簽訂《股權轉讓協議》，以自有資金23.51億元收購對方所持濟南海睿、青島海昌、泰安海大的全部股權。

自此，金科股份間接取得上述三個地產公司各自對應濟南海睿的海爾瀾山公館項目、青島海昌的青島羅蘭公館項目、泰安海大的泰安桃花源項目，三個項目總建筑面積合計57.16萬平方米。

上個月，金科成功挺進此前一度炙手可熱的合肥樓市，獨攬包河區S1605、瑤海E1609、廬陽N1608號3宗地塊，合計拿地金額大約26.7億元。與此間隔不久，金科又進入廣西南寧和柳州拿地。

12月8號，金科首入天津，一天內以13.61億拿下團泊西區2優質地塊，進一步鞏固了其在京津冀經濟圈的戰略布局。

12月14號，金科再次以9.54億分別獲取重慶兩江新區蔡家和開州東部新區2優質地塊，顯示其深耕重慶主戰場的決心。

作為成渝戰略布局的一個棋子，5月份成都金科斥資3億元連拿成都溫江兩幅地塊，入蓉十年在成都已打造7個代表性項目，產品線已覆蓋中高端。

從年初大膽進入河南鄭州、江蘇南京，到五、六月份加碼重慶、成都等核心城市新購土地儲備，再進入火熱的合肥等熱門城市，金科異地布局方式越來越多元化，除了直接拿地之外，收購或合作模式越來越常態化。粗略計算一下，該房企圍繞“三圈一帶”戰略為儲備優質項目資源不惜斥資上百億元。

日前，金科股份董事會已決定出資10億元成立金科社區綜合服務集團，引來業內熱議。申萬宏源證券研報指出，他們看好金科地產十城的“精而專”戰略，社區服務的持續加碼將打開業務成長空間，與房地產主業形成合力效應。

今年以來，金科重新對自身進行品牌定位，將從傳統地產開發商轉型為美好生活服務商，首次發布了“美好你的生活”品牌理念、“健康更好、鄰里更好、居家更好、成長更好、便利更好”產品服務五大主張，以“美好”、“家”為服務基點，打造“地產”+“服務”新運營模式。

低成本多元融資通道作后盾

截至今年9月末，金科股份債券融資余額188.78億元，資產證券化融資余額13.65億元，金融機構借款余額216.62億元，無固定期限委托貸款余額為29億元。

隨著規模的不斷壯大和業務擴張需求，金科借助銀行間市場“資產荒”的大背景，繼續加大低成本多元化融資工具的使用。

截至今年三季度末，金科股份的賬面貨幣資金高達160.9億元，比年初高出了接近70億元。金科股份資產負債率79%，已從今年中報末的83.89%下降了4.89個百分點。

除了債權性融資之外，金科股份今年11月份也順利完成了總募資規模為45億元的定增融資計劃，大大緩解了該房企的資金需求和負債率壓力。

作為資本市場較為活躍的地產股，金科股份還在房地產行業中創新融資工具，比如12月初其所發行的“招商創融-金科股份應收賬款（一期）資產支持專項計劃”ABS產品實際募資18億元，優先級規模17億元，票面年利率僅4.7%，而劣后級規模為1億元，實為金科自己出資，被盤活的基礎資產是金科按揭購房尾款資產。

3年投資5億元精準扶貧

創立于1998年的金科集團，經過18年的勵精圖治，尤其是借助旗下金科股份這一上市平臺，目前已形成以“新地產+新服務+新能源”發展為龍頭，金融投資及資產管理、產業綜合運營、社區綜合服務、酒店、園林、門窗裝飾等協調發展的多元化產業結構和業務格局。

目前，金科總資產高達1051億元，品牌價值121.46億元，客戶滿意度96.61%。據悉，金科已名列中國企業500強；財富中國企業500強；中國民營企業500強；綜合實力排名中國房地產百強企業第15位，中國房地產上市公司A股10強等殊榮。

金科集團作為一家大型企業集團，除了不斷提升產業競爭力和經營業績之外，還在不斷通過精準扶貧等形式承擔更多社會責任。

據悉，金科集團近3年實現全年納稅超過100億元，年度慈善捐贈金額1855萬元。比如，“金科紅太陽工程”慈善行動已累計幫助2100多名貧困大學新生，2000多名留守兒童，1100多名孤寡老人以及超過65000個困難家庭。18年來累計捐助社會公益及慈善事業逾2.5億元，拉動社會就業人數超過20萬人。

金科控股董事局主席黃紅云在談到精準扶貧時表示，“金科是在改革開放、富民政策下成長起來的企業，致富思源，富而思進。”同時，他呼吁更多民營企業能夠根據自身情況積極參與到精準扶貧工作中來，采用“滴灌式”幫扶，“造血”與“輸血”同步，讓更多貧困地區因此受益。

據了解，金科年內已向忠縣捐贈幫扶資金500萬元，以幫助忠縣石子鄉楊興村完成134戶危房改造、居民點基礎設施建設等，改善居住條件，興辦農家樂、家庭公寓、土特產店等，增加貧困戶收入，提高旅游接待能力，確保該村通過扶貧驗收。

今年6月底，重慶市調研忠縣扶貧開發工作，對金科精準扶貧點給予高度肯定。強調說，扶貧開發貴在精準，重在精準，要增加貧困區域的“造血”功能。

10月中旬，重慶市工商聯主席、金科控股董事局主席黃紅云受邀參與重慶市“全市脫貧攻堅工作推進暨表彰會議”，并透露說“作為民企扶貧的中堅力量，金科將積極投身精準扶貧事業，計劃在未來3年內投入5億元，三管齊下大力推動精準扶貧工作。

據悉，在金科未來3年總投資5億元的精準扶貧戰略中，其中公益捐贈現金1億元，產業扶貧投入4億元。針對4億元產業扶貧，3億元將投入旅游產業投資，1億元將投入現代農業投資。