一季度地價大幅上漲 京滬杭三地一周連出土地新政

記者 王海春 上海報道

從三月各地密集出臺房地產調控至今天滿月，政府調控的方向由此前的需求端，轉向了供給端。

日前，北京、上海、杭州三個城市，先后出臺了土地出讓的新政策，對土地出讓中開發商自持的部分、商辦用地等細則，做出了更加詳盡而嚴格的規定。新政策下，房企拿地門檻將進一步提高。一家大型房企華東區高管認為，如果三四線土地熱度不減，不排除前述三城市的新政策可能會成為土地出讓的新樣板，向其他城市擴圍。

第一太平戴維斯中國區市場研究部主管簡可表示，從兩會后各地密集出臺調控至今滿月，全國商品房銷售面積增速放緩，而投資與新開工面積相對平穩，整體而言政策似已達到預期效果。

“部分開發商決定響應政策、遵循定價要求，在增強資產流動性的同時收獲可觀利潤。其他開發商則希望調控政策只是暫時措施，只待‘風頭’一過再以更高價格出售。”簡可認為，在此背景下如住宅價格再次加速上漲，很可能會催生新一輪的調控政策。

三城一周連發新規

一周的時間里，北京、上海、杭州先后對土地出讓做出了新規。

4月24日杭州市國土局與杭州市住房保障局，聯合發布了開發商拍地的新規定。

在杭州這份對開發商自持商品房屋租賃的通知中明確指出，自4月24日起房企自持的商品房，應全部用于對外租賃，不得進行銷售或轉讓。在新的規定下，杭州不僅要求房企自持商品房的持有年限應與土地出讓年限一致，還明確要求房企對外出租的單次租期，不得超過10年。

杭州為何要出臺對房企自持商品房年限及使用的規定？業界指出，原因在于開發商為了能在熱點城市拍到地，幾乎到了不計成本的地步。

一家咨詢公司高管指出，去年以來熱點城市在拍地環節，新增加了房企自持商品房的比例，意在拉長房企投資周期和投資資金額，減少其杠桿率。該措施經過一段時間的消化后，雖然很多地塊都對公建和自持做出了明確規定，但仍難抑制房企拿地熱情。

“一些項目出讓的時候，要求自持的比例相當高。但為了能拿到地，開發商仍然拼搶得厲害。我有時也問開發商，項目自持比例這么高，公司拿什么做資金周轉，又如何盈利。”上海一家房產機構高層表示，有開發商回答，可以把自持的部分做成其它產品，可以將項目轉讓，還有的甚至說，現在拿地難度大，不考慮更多先拿了地再說。

杭州出臺土地新規前三天，上海也對土地使用做出了新規定。

據上海規土局4月21日對經營性用地出讓的新規定，自今年4月10日起，在土地出讓合同中應明確，辦公用地不得建設公寓式辦公；而商業用地未經約定，不得建設公寓式酒店。上海同時要求，辦公、商業的可售部分，應以層為單元進行銷售。

分析人士告訴記者，上海該規則是防止房企將商辦用地變為類住宅項目，辦公樓的整層銷售，則減少了項目資金回籠的流動性。“提高門檻，開發商拍地熱情可能會有所降低，有利于防止高價地的產生。”這位分析師說。

其實近期對土地出讓管理的新規，始于北京。杭州、上海對土地新規之前，北京4月20日首先在全國對土地出做出了示范樣本。

4月20日北京規土委同北京住建委等幾大部門，將聯合對在京建筑的使用功能展開核查。這場核查風暴要求，對開發商違規將商辦項目改變為居住用途的，除了糾正、查處，甚至可以解除土地出讓合同、撤銷劃撥批準文件收回土地。

價格上揚約四成

北京、上海、杭州三城完善土地出讓新規，在業界看來與一季度土地市場熱度不減有關。雖然土地出讓數量降低，但一季度全國土地出讓金額卻出現了大幅上漲。

中指院數據顯示，前3個月全國成交樓板均價為4019元/平米，同比上漲幅度達55%。而住宅類用地的成交樓板均價為8483/平方米，同比上漲了四成。

易居中國執行總裁丁祖昱表示，一線城市的溢價率較去年已經有所下降，但今年二三線，以及環一線的三四線熱點城市，土地價格漲勢大有與去年一線城市相媲美之勢。

“在政策持續調控態勢下，一二線城市房價雖然得到抑制，但房價仍處于高位。一季度地價上揚，與開發商預期熱點三四線城市房價可能會上揚有關。去年以來需求出現了新的變化，剛需持續向環一二城市的外圍城市外溢。”丁祖昱表示，隨著市場的變化，開發商認為這些環一二線城市房價未來空間較大，因而投資的新熱點開始逐漸轉向這些城市。

三四線城市土地價格，不只與需求外溢有關。分析人士指出，不久前政府土地供應的政策，可能會對部分城市產生利好。

四月初住建部和國土部發布的加強住房及用地供應管理的通知中，兩部委要求各地合理安排住宅用地供應，住宅供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市增加供應規模，住宅用地供應消化周期不足一年的城市要增加供地，消化周期超過3年的城市應停止供地。

穆迪分析師黃哲認為，中國政府采取的供給側新措施將對房企產生不同影響。

“土地供應增加的城市房價增速將會放緩，房價增速放緩將對在這城市有項目的房企的毛利潤率產生壓力。”黃哲表示，另一方面，在住宅庫存較高的三四線城市有運營項目的開發商則會受益，因為新措施限制這些城市增加土地供應。

一家大型房企華東區高管向記者表示，一二線城市的庫存水平將維持在低位，雖然下半年可能會有小幅波動，但房價將保持相對穩定。

“地產行業的融資供應將保持穩定，房企將從去年全力在一線城市拿地，將投資重點向三四線轉移。而政府可能會加大在三四線城市的調控措施，同時為一二線城市的房價降溫，開發商接下來面對的壓力可能會比外界想像的要大。”前述房企人士說。