上海樓市量跌價升：庫存創(chuàng)74個月新低，均價漲幅超四成

記者 王海春

上海新房和二手房的成交量，都降下來了。

易居中國最新數(shù)據(jù)顯示，上海4月新房成交67萬平方米，環(huán)比減少近一成、同比減少約三成。二手房的交易量，也出現(xiàn)了下降。上海4月二手住宅成交122萬平方米，環(huán)比減少29.9%，同比減少37.9%。研究人員指出，4月滬二手房成交面積不及去年月度成交均值的五成，創(chuàng)下2013年以來同期的最低點。

然而，4月份上海遠(yuǎn)郊新房成交價，同比漲幅超過了55%。

量跌價漲的背后，是庫存量創(chuàng)下了新低。4月底，滬新建商品住宅庫存總量為629萬平米，該庫存規(guī)模創(chuàng)下近74個月的最低水平。

量跌價升，這樣的情形會持續(xù)多久？易居研究院研究員王夢雯指出，交易量的下滑，有助于抑制房價的過快上漲。“隨著調(diào)控政策的持續(xù)，上海購房市場將趨于理性。”王夢雯說。

4月住宅均價漲幅超四成

易居房地產(chǎn)研究院5月9日公布的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海4月份新房成交面積67萬平米，環(huán)比減少9.4%，同比減少30.8％。

成交量下降，但價格卻沒有隨之降下來。上海4月份商品住宅成交均價為4.76萬元/平米，較去年同期上漲45.7％。

“很多人認(rèn)為上海4月的成交量降下來，房價也可能會略微降下來一點，實際情況并不是這樣。成交量的下降除了有對需求端進(jìn)行嚴(yán)控的原因，另一方面很大程度上是受供應(yīng)量減少影響所致。”平安好房一位研究人員表示。

雖然交易量下降，但價格上揚(yáng)的態(tài)勢，卻仍然在延續(xù)。

易居研究院4月報告顯示，上海多個城區(qū)成交價格環(huán)比漲幅為正，4月份虹口區(qū)的新房成交均價環(huán)比上漲了51%。虹口區(qū)單月漲幅不小，但并非今年前4個月漲幅最大的區(qū)域。今年1-4月上海郊區(qū)房價漲幅普遍較大，松江、崇明、寶山、金山同比的漲幅均在55%以上。

“房價漲勢向遠(yuǎn)郊擴(kuò)展，成為滬樓市當(dāng)前一項重要的特征。”王夢雯表示。

克而瑞信息技術(shù)有限公司CEO丁祖昱表示，交易量下降只是樓市的一個側(cè)影。成交量下來的時候，花錢買房號，不經(jīng)意中再次在一些樓盤出現(xiàn)了新的苗頭。如果政府沒有對新房預(yù)售證實行嚴(yán)格發(fā)放，4月滬新房的價格可能迎來的不是下降，而可能是大幅上揚(yáng)。

“新房預(yù)售證的發(fā)放嚴(yán)格了不少，相關(guān)部門對單價在10萬以上樓盤預(yù)售證的發(fā)放，較此前更加謹(jǐn)慎。由于新房供應(yīng)量減少，今年滬樓市炒房號的熱度又開始有所升溫。”一位不愿具名的人士說。

今年滬樓市被普遍看好又恰逢供應(yīng)量受控，因此部分熱點樓盤受到市場追捧。花錢買“房號”，以獲得買房資格，再次在市場抬頭。

有地產(chǎn)界人士告訴記者，一些新樓盤的價格只比同區(qū)域二手房價格高一些，有的與二手房價格相當(dāng)甚至略低。這些項目被市場認(rèn)為有不小的升值潛力，因此一拿到預(yù)售證，就有大量的買家前來認(rèn)購。想買的人多，階段時間里供應(yīng)的房子少，拿到“房號”成了很重要的一環(huán)。

開始抬頭的炒房號苗頭，引起了政府的注意。相關(guān)部門近日出臺新規(guī)，滬新房將采取搖號的方式公開銷售。上海住建委在5月5日出臺的《進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序》的新規(guī)定中明確，上海新開盤的商品房將采取由公證機(jī)構(gòu)主持，搖號排序、按序購房的方式，公開銷售。

郊區(qū)房價補(bǔ)漲？

今年上海已上市的樓盤中近一半熱銷的項目，都是今年新開的樓盤，而且剛一上市即售罄。其市場的火熱，由此可見一斑。

今年前4個月，新城地產(chǎn)在上海松江一個名為上坤樾山的樓盤，在前4個月僅僅這一個項目就賣掉了近32億元，成為上海目前的銷冠。克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，新城控股該項目前4個月的成交面積超過6.56萬平方米，共成交551套。另一個值得注意的現(xiàn)象是，位于遠(yuǎn)郊的這一項目，其成交均價超過4.8萬元/平方米。

新城在松江的項目雖然看上去成交價格不低，但放到當(dāng)前滬樓市整體環(huán)境下，只是反映了當(dāng)前滬房地產(chǎn)市場成交價的一個側(cè)影。

在浦東的晶耀名邸，銷售均價約8.75萬元/平米。雖然只賣出去285套房子，但因單價不低，晶耀名邸前4個月的總成交額高達(dá)30.68億元。

而位于寶山的保利熙悅，前4個月的成交均價超過5萬元/平米；寶山的招商中環(huán)華府，成交均價近5.5萬元/平米。而處于遠(yuǎn)郊區(qū)的南匯，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一個名為萬和四季的樓盤，銷售均價也達(dá)到3萬元/平米，同樣位于上海遠(yuǎn)郊的青浦的佳兆業(yè)君匯上品，其銷售均價也接近3.1萬平米。

樓市的火熱，還能持續(xù)多久？

在克而瑞CEO丁祖昱看來，作為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，一線城市行政調(diào)控落實力度最大，其變化也更受關(guān)注。丁祖昱認(rèn)為，未來成交量下滑已成定局，但成交金額會保持較高水平。

“房價受到抑制，但短期內(nèi)新增供應(yīng)仍將維持低位。加之財富人群出于在一線城市進(jìn)行資產(chǎn)配置的需求，像上海這樣的一線城市，仍是投資首選的區(qū)域。”丁祖昱說。

研究人員認(rèn)為，今年一線城市熄火的可能性雖然較小，但資金層面的微妙變動，包括一線城市在內(nèi)的房地產(chǎn)市場有可能會受到一些影響。

同策房產(chǎn)分析師認(rèn)為，近期多地的房貸出現(xiàn)收縮，如果放貸縮水、房貸優(yōu)惠利率減少類似的政策擴(kuò)容并且一直持續(xù)執(zhí)行，將影響房企的正常銷售周期，導(dǎo)致開發(fā)商的回款周期進(jìn)一步拉長。

“今年下半年將是房企資金兌付的窗口期。部分房企的資金壓力如果加大，在多重政策壓力下，不排除部分項目會采取以價格來換取銷售量。”這位分析師認(rèn)為。