八成拆遷家庭未買房 學者稱棚改貨幣化非房價上漲主因

近期關于棚改貨幣化對住房市場影響的討論較多，多數觀點認為，棚改貨幣化是三四線城市樓市去庫存，乃至房價上漲的重要驅動力。但也有專家有不同看法。

西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁和其同事弋代春近日撰文稱，根據中國家庭金融調查數據，在2013年至2017年的棚改貨幣化安置家庭中，僅20.4%的家庭重新購房，占全部購房家庭的比例僅為4.1%，對住房市場的影響非常有限。而投資性住房需求才是當前推動三四線房價迅速上漲的主要因素。

這篇題為《為什么應該堅持棚改貨幣化》的文章并未詳細透露這項調查的數據來源和樣本范圍。

不買房，錢去哪里了

甘犁稱，2013年至2017年，7.9%的城鎮家庭經歷了拆遷。其中，貨幣化安置比例為31.6%，加上7.4%的拆遷家庭同時獲得了實物安置及貨幣補償，共計39%獲得了貨幣補償，平均補償金額為31.5萬元。這相當于政府直接轉移支付給居民2.9萬億元。

被拆遷戶拿到補償款后，是拿錢走人還是新購置房產？

根據中國家庭金融調查數據，在上述拆遷家庭中，13%的家庭新購了住房。雖然貨幣化安置家庭購房比例略高，但也僅為20.4%，還有近80%的貨幣化安置家庭并未購房。

從區域上看，貨幣化安置家庭購房比例在一、二、三線城市分別為12.0%、26.4%和14.8%。三四線城市貨幣化安置家庭購房比例遠低于二線城市。整體來看，棚改購房家庭占總體購房家庭比例都不高。2013年至2017年間，棚改購房家庭僅占全部購房家庭的8.3%，貨幣化安置購房家庭僅占全部購房家庭的4.1%。同時，三四線城市拆遷家庭占購房家庭的比例同樣不高，僅為5.6%，甚至低于一二線城市。

如果八成棚改貨幣化安置家庭沒有購置新房，那么剩余的貨幣化補償款流向了哪里？

中國家庭金融調查數據顯示，除去已購房家庭，貨幣化補償增加了家庭儲蓄，減輕了家庭負債，增加了家庭創業比例及工商業資產，提高了家庭投資性收入，提升了家庭消費。

甘犁表示，投資性購房才是當前購房的主要動機。比較2008~2018年第一季度全國家庭的購房動機，投資性購房比例在不斷上漲。2008年投資性購房占19.6%，2013年上漲到28%。2016年上漲到33.4%。2017年37.6%，2018年50.3%。

甘犁表示，相對于“一刀切”的實物安置，棚改貨幣化安置給了家庭選擇是否購房的自由，在提升資金使用效率、增加家庭儲蓄、減輕家庭負債、增加家庭創業和工商業資產、提高家庭投資性收入提升家庭消費水平等方面具有重要意義。特別是，在當前多套房比例居高的情況下，應該繼續堅持棚改貨幣化安置。

近期，因三四線城市房地產市場波動較大，關于棚改貨幣化應該退出的言論逐漸成為輿論主流，這種背景下，甘犁及其同事的上述文章也將引發一輪新的討論。

地方坦承有拿錢走人情況

截至目前，官方尚未就棚改政策、棚改貨幣化安置政策是否出現了重大變化作出相關表態。

今年3月份的全國兩會上，國務院總理李克強在政府工作報告中表示，啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。

這也意味著，即便年度總量相比前三年調低了20%，但580萬套的棚改計劃也仍然遠高于過去十年來的平均量。

我國2015年棚改貨幣化安置的比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。官方數據稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。

截至目前，住建部尚未對外公布2017年全國棚改貨幣化安置比例。此前業界一般認為會超過50%，有望幫助消化樓市庫存2.5億～3億平方米。

當然，在地方棚改貨幣化的實際推進過程中，也確實存在拿錢走人不買房的情況。

吉林省住建廳廳長孫眾志2017年初曾表示，“(吉林省)貨幣化安置中拿錢走人的比例達25.5%，高于2015年8.5個百分點。貨幣化安置要盡量引導老百姓買房，不是簡單的拿錢走人”。

為什么棚改貨幣化家庭不購房？甘犁在上述文章中分析認為存在兩個原因，一是家庭住房剛需已基本滿足。中國家庭金融調查數據顯示，52.0%的貨幣化安置家庭在棚改前已經擁有多套房，遠高于城鎮其他家庭，這也是近80%貨幣化安置家庭拆遷后未購房的主要原因。

原因之二是，家庭購房財力不足。相比于新房價格，貨幣化補償金額并不高，這意味著拆遷戶僅靠補償金并不能全款購置新房。

“調查發現，貨幣化安置且未購房家庭中，71.7%居住在自有的其他住房中，這些住房主要是拆遷前擁有的多套房，以及小部分拆遷后通過自建、繼承等方式獲得的新住房。還有其余28.3%的家庭，通過租賃或者免費借住親友住處的途徑解決了住房問題，這其中又有39.5%居住在公租房中，繼續享受住房保障福利。”甘犁稱。

為了更好的串聯棚改貨幣化與樓市去庫存，近年來不少地方政府部門推出了各式各樣的房票、購房券制度，但小異而大同，基本上是將應安置的房屋轉化為貨幣，以房票或者購房券形式出具給被征收人，由被征收人向參與房票或購房券結算的房地產開發企業購買商品住房。

房票和購房券本身不是現金，也不容易兌現成現金。棚戶區改造的居民拿著房票，就可以去購買新房，從而減少等待時間，同時還加快了棚戶區改造貸款資金的使用速度。

這種做法相對直接貨幣補償等方式來說，能夠更有效地促進棚改安置與消化商品住房之間的銜接。客觀上，此舉也可幫助避免棚改貨幣化后“拿錢走人”的情況。

（來源：一財網 記者：劉展超）