香江控股轉(zhuǎn)型三年凈利首降 募投項(xiàng)目未達(dá)預(yù)期

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

轉(zhuǎn)型三年，未達(dá)預(yù)期，凈利首降。

一直試圖以新業(yè)務(wù)替代住宅開發(fā)主業(yè)的香江控股（600162.SH），2018年?duì)I收和凈利均出現(xiàn)下滑，其中凈利潤降幅達(dá)到52%，為三年最低值。

香江控股董事會秘書王晶在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，公司整體經(jīng)營是比較穩(wěn)健的，核心任務(wù)是保持基礎(chǔ)業(yè)務(wù)——房地產(chǎn)、商貿(mào)流通業(yè)務(wù)的穩(wěn)健和發(fā)展，在此基礎(chǔ)上再發(fā)展新業(yè)務(wù)。

凈利潤下降52%

據(jù)年報(bào)，香江控股去年?duì)I收實(shí)現(xiàn)41.35億元，同比下降12.21%，且位于自2014年度以來的低位；凈利潤同比下滑52%至4.07億元，歸母凈利潤下滑38.93%至5.09億元。

香江控股表示，2018年公司營業(yè)收入的下降和財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加導(dǎo)致凈利潤出現(xiàn)下降，營收的下降又主要是房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入差異導(dǎo)致。

聯(lián)合信用評級有限公司在2018年9月的報(bào)告中指出，從2015年到2017年，香江控股的結(jié)轉(zhuǎn)面積波動較大。2016年結(jié)轉(zhuǎn)面積同比增長41.56%，但2017年這一數(shù)據(jù)又同比減少45.90%，都主要是受商貿(mào)流通項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)增加、減少的影響。

具體來看，香江控股2018年商品房、商鋪及寫字樓銷售收入同比下滑11.85%，占總營收的56%；商貿(mào)流通運(yùn)營收入同比下滑25.24%，占總營收的33%。

王晶對此表示，商貿(mào)流通運(yùn)營收入下降主要是商鋪等結(jié)轉(zhuǎn)收入減少，也是由于受到宏觀經(jīng)濟(jì)、政策的影響。公司現(xiàn)在也在強(qiáng)調(diào)回款，第一季度的回款數(shù)額已有明顯增長。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖也對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，商貿(mào)流通物業(yè)近幾年表現(xiàn)欠佳，確實(shí)是受到宏觀經(jīng)濟(jì)變化的影響。

另外，香江控股2018年的凈利潤降幅大于歸母凈利潤降幅，主要原因是合資公司（又稱合營公司）的經(jīng)營虧損，歸屬于少數(shù)股東凈利潤虧損1.02億元。

不過，香江控股2018年度的合營公司只有兩家，湖南香江紅星美凱龍商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司和英德市東方廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱英德東方廣場），出現(xiàn)虧損的是后者。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，香江控股已于2018年7月轉(zhuǎn)讓持有英德東方廣場的全部股權(quán)。英德東方廣場首次出現(xiàn)是在香江控股2017年半年報(bào)中，彼時其身份是香江控股應(yīng)收賬款期末余額前五名，期末余額為3000萬元。而在2017年年報(bào)中，英德東方廣場就已成為香江控股的聯(lián)營企業(yè)，股權(quán)占比51%。

商貿(mào)業(yè)務(wù)占比下滑

記者了解到，在2015底重組轉(zhuǎn)型時期，香江控股的目標(biāo)是將主營業(yè)務(wù)從以住宅類房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)為主，商貿(mào)物流地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)為輔，逐步向商貿(mào)物流地產(chǎn)開發(fā)銷售與運(yùn)營為主轉(zhuǎn)型。但如今這幾大業(yè)務(wù)已經(jīng)比肩。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析表示，企業(yè)做過住宅開發(fā)后再去做別的業(yè)務(wù)就會發(fā)現(xiàn)，前者盈利空間大，資金回籠也快。企業(yè)一直在嘗試將商貿(mào)流通作為一個有相對優(yōu)勢的業(yè)務(wù)，但可能還是會面臨一些壓力。

其實(shí)，從香江控股商貿(mào)流通運(yùn)營業(yè)務(wù)的收入貢獻(xiàn)也可以看出變化。

從2016年度到2018年度，其商貿(mào)流通運(yùn)營業(yè)務(wù)收入占總收入的比重分別為55.8%、40%和33%，呈逐年下降趨勢。

2018年，香江控股實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)簽約銷售面積約35.24萬平方米、簽約銷售金額約32.53億元，同比均有微漲。其中，商貿(mào)物流基地商品房共計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積約0.68萬平方米、簽約銷售金額約1.10億元，同比分別下降84.2%、77.7%億元；住宅銷售面積和銷售金額同比均有所增長。

對此，王晶表示，公司一直將商貿(mào)流通運(yùn)營作為業(yè)務(wù)板塊之一來發(fā)展，“沒有說不跟房地產(chǎn)并重，或者一定要做到怎么樣”。

募投項(xiàng)目三年未達(dá)預(yù)期

除了轉(zhuǎn)型重組，香江控股還募投了多個項(xiàng)目，其中值得關(guān)注的是長沙高嶺國際商貿(mào)城和南沙香江國際金融中心。

根據(jù)計(jì)劃，長沙高嶺國際商貿(mào)城預(yù)計(jì)從2016年到2018年共投入13.8億元，整體投資收益率為41.24%，出售部分總銷售收入可以達(dá)到27.2億元，出租部分每年租金凈流入可以達(dá)到5224萬元；南沙香江國際金融中心預(yù)計(jì)從2016年到2017年共投入2.7億元，辦公樓、商業(yè)每年租金凈流入分別可以達(dá)到4594萬元、1038萬元。

但根據(jù)西南證券報(bào)告，長沙高嶺商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收但尚未全部出租，2018年出租商鋪寫字樓實(shí)現(xiàn)凈虧損2319萬元，項(xiàng)目竣工后累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈虧損2319萬元，相應(yīng)工程款項(xiàng)尚未結(jié)算完畢。

長沙高嶺商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目包括A1-1和A1-2地塊。其中，截至2018年12月31日，A1-2地塊已竣工驗(yàn)收但尚未全部實(shí)現(xiàn)銷售，累計(jì)已售商鋪實(shí)現(xiàn)凈利潤2580萬元，而A1-1地塊處于臨建狀態(tài)，尚未開工。

王晶表示，因?yàn)殚L沙項(xiàng)目的區(qū)位十分優(yōu)越，募投時規(guī)劃的資金量也比較大，剩余地塊部分不能貿(mào)然去規(guī)劃，要想好了再把這個項(xiàng)目深入下去。“我們希望這個項(xiàng)目整體沒有虧錢，還是一個比較穩(wěn)健的狀態(tài)。”

南沙香江國際金融中心項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收但尚未全部實(shí)現(xiàn)銷售或出租，2018年出售及出租商鋪寫字樓實(shí)現(xiàn)凈虧損人民幣8059萬元，累計(jì)出售及出租商鋪寫字樓實(shí)現(xiàn)凈虧損人民幣7936萬元，相應(yīng)工程款項(xiàng)亦尚未結(jié)算完畢。

“南沙這個項(xiàng)目已入駐了幾十家企業(yè)，寫字樓已經(jīng)訂了八九成，但每一家談得都不一樣。”王晶說，“現(xiàn)在關(guān)鍵是把這個項(xiàng)目的租金收入和客流做起來。”

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng) 鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）