長租市場深度洗牌 龍湖冠寓能保10億營收？

每經記者｜吳若凡    每經編輯｜陳夢妤    

對“活下去”的長租公寓來說，盈利依然是頭等難題。

“今年還不盈利，明年應該能實現微利。”對于長租公寓業務的盈利周期，龍湖冠寓CEO張智聰如此表示。

作為唯一一家把長租公寓業務納入財報并表計算的房企，龍湖對旗下這部分業務充滿信心。2018年以來，這個難以看清盈利周期的行業經歷了“大風大浪”，或暴雷或停業，或被曝“甲醛房”，或被房企剝離。長租公寓到底什么時候能盈利？市場洗牌的終極格局到底是怎樣？

嚴控資金成本

在收益之前，成本或許是更應討論的話題。

在58安居客首席分析師張波看來，長租公寓領域，收房成本高是普遍現象，無論是分散式長租公寓，還是集中式公寓，前期獲取資產的成本都很高，這是任何單一的長租公寓運營方都不能改變的現狀。

“中長期來看，長租公寓運營方依賴租金剪刀差來獲利的方式并不會有改變，換言之目前一二線重點城市租金上漲幅度受管控的背景下，收房成本高企的問題就顯得尤為突出。”張波表示。

但對于每一個長租公寓參與者而言，努力嘗試都是應存之義。

張智聰告訴《每日經濟新聞》記者，冠寓目前的融資成本不到5個點，在行業中相對較低。低融資成本是減少資金壓力的前提，隨之能解決一部分收益率問題。

此前，龍湖CEO邵明曉曾在業績發布會上指出，冠寓的重資產模式毛利率在65%～70%，輕資產也就是二房東模式，單店毛利率最高能到35%左右，凈利在12%～15%。

另外，據介紹，目前冠寓輕資產模式毛利率在35%以上，動態投資回收期是5～6年。不過，張智聰坦言，今年還不盈利，明年應該能實現微利。

其表示，從項目層面看，規模很小的時候幾乎不盈利，公寓數達到10萬間是盈利拐點，從公司層面看，20萬間以上會達到比較好的盈利水平點。

規模依然是王道

2016年8月中期業績會上，龍湖董事長吳亞軍表示龍湖已正式涉足長租公寓和聯合辦公兩個新業態，其中長租公寓計劃三年內實現300處，這是龍湖首次正式提出冠寓品牌。

截至2019年上半年，冠寓累計營收4.3億元，同比增幅207%。今年目標開業超8萬間房量，營收10億元，至2020年目標營收20億元以上。

邵明曉曾對冠寓提出要求，計劃每年開業1萬到1.5萬間，三年后爭取達到10億以上租金收入（2017年為第1年）。

“這是市場行情決定的，在度過洗牌期之前，長租公寓依然是規模取勝，地位決定話語權。”有業內人士就直言。

記者留意到，相較于2017、2018年，冠寓的規模發展增速還是有些許放緩。不過，張智聰表示，冠寓在長租公寓企業里的整體發展、增長速度、開業數量等依然處于理想水平。今年，冠寓的租金收入將超過10億元。

在張智聰看來，一直以來，規模和利潤就好比魚和熊掌，兩者不可兼得，未來做大規模還是更關注整體收益水平。不過兩者有一定關聯，沒有規模就沒有利潤，長租公寓是一個相對高頻但低價值的服務消費品，這個行業未來能夠走到最后的只會有幾家。

洗牌剛剛開始

長租公寓作為都市年輕人青睞的居住方式之一，近年來備受市場歡迎，各種社會投資甚至國家投資不斷涌入。同時，長租公寓也通過資產證券化，盤活市場存量，進一步打開住宅租賃市場。

不夠，在快速增長的同時，一系列市場亂象也逐漸顯現。此前，互聯網租房平臺巴樂兔發布數據顯示，2018年眾多投訴問題中，消費者投訴最多的是退租、房屋設施和租約三大問題，2019年第一季度，多家長租公寓運營企業被消費者質疑在出租過程中出現甲醛超標。

與此同時，2018年起，十幾家品牌長租公寓因為資金鏈斷裂而停止運營。

在張智聰看來，長租公寓是一個對資本需求極高的行業，這個行業的核心是足夠低資金成本，而行業深度洗牌其實才剛開始。

“接下來還會有些公司撐不住，如果達不到逃逸速度，結果一種是快死——現金流支撐不了，還有一種是慢死——前期投入已經進去了，單項目能夠維持但公司是虧損的，長遠無法看到成長。”

而即使是冠寓這類有龍湖大背景支撐的長租公寓品牌，也會面臨自己的資金、規模、收益難題。

光環褪去之后，成本壓力、收益率壓力、運營缺口等等都是擺在長租公寓參與者面前的難題。

封面圖片來源：攝圖網