后地產時代的萬科：2022年有基礎止跌企穩 推122億分紅派息預案

3月30日，萬科發布2021年報，實現合同銷售金額6277.8億元，營業收入4528.0億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元；財務狀況安全健康，持有現金1493.5億元，凈負債率29.7%且長期處于行業低位。

2021年，在行業前所未有的震蕩和調整下，萬科守住了安全經營的底線，保持了“綠檔”和業內領先的信用評級，經營性現金流凈額連續13年為正，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%。但萬科也面臨上市31年以來第三次凈利下滑。

對于下降原因，董事會主席郁亮在年報《致股東》中反思了內部原因，并提出解決方案，同時他也明確表示2022年有信心實現營業收入和凈利潤的企穩回升。

值得關注的是，萬科年報顯示，其非開發業務正在進入高速發展期，在增長速度、收益表現、運營效率等方面，均位居各自所屬行業前列。

在3月31日的業績發布會上，郁亮表示，萬科經營服務類業務表現很好，NIO率勢頭也很好，逐步形成新的利潤蓄水池。“這些業務將構成萬科未來的增長空間，我期待明年跟各位投資者交出一份合格的答卷。”

年內有信心實現企穩回升

郁亮在《致股東》中反思了下降原因。從財務層面看，2021年萬科凈利潤下降源于三方面，包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。其中，毛利率下降是財務層面的主要影響因子，2021年萬科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點，扣除營業稅金及附加后的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%。從結構上看，開發業務依然對公司凈利潤具有決定性作用。

但除了凈利潤下降原因之外，外界也關切萬科能不能從2022年開始實現止跌企穩回升。郁亮稱，萬科今年的工作任務有八個字“止跌企穩，穩中提升”，這里有兩個穩字，因為穩是止跌成功的標志，穩也是回升的基礎，管理層有信心完成止跌企穩，穩中提升的工作任務。

郁亮的信心來自兩個外部基礎和三個內部基礎。外部基礎一方面是政策基礎，對于政策郁亮抱有充分的信心，業正在回歸常態，正在回歸理性，過高的利潤率和過低的利潤率都不可持續，我們房地產行業的平均利潤率水平一定也會向社會平均水平回歸。

另一方面是行業基礎，房地產行業仍然是一個超過10萬億級的市場，常做常有、常做常新。房地產行業常做常新是指伴隨城市的發展，老百姓工作生活需求的不斷多樣化，圍繞不動產的相關需求創新也會越來越多。房地產開發業務依然是重要的經濟活動，也是萬科現在和未來的主要業務。

而內部基礎之一是萬科的開發業務將繼續保持在行業的第一陣營。2022年實現止跌企穩，未來2-3年儲備有保障。萬科的開發經營本部對開發業務進行集中管控和統籌管理，改變了過往的離散度問題，通過管理紅利來提高整體回報。同時，萬科在擁有充足的土地儲備情況下，亦改變了拿地模式，始終堅持高質量投資。

2021年萬科獲取新項目148個，總規劃計容建筑面積2,667.4萬平方米，權益計容規劃建筑面積1,901.4萬平方米，權益地價總額約1,401.5億元。截至報告期末，萬科在建項目總計容建筑面積約10,367.0萬平方米，權益計容建筑面積約6,428.4萬平方米；規劃中項目總計容建筑面積約4,521.7萬平方米，權益計容建筑面積約2,910.1萬平方米。

此外還有7100億的已售未結收入，是2021年結算收入的1.6倍，這在未來一段時間將構成萬科盈利的一個重要支撐。

推最高比例分紅派息預案

發布年報的同時，萬科推出回購方案和上市以來最高比例分紅派息預案，在兼顧企業長遠發展的前提下，用實際行動保障股東的利益。

萬科表示，將在未來三個月內擇機開展20-25億元回購，分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計擬派發分紅112.8億元，基于當前的股價，股息率約5.1%，是目前A股中僅有的連續三十年進行現金分紅的公司。

萬科董事會秘書朱旭在業績會現場表示，萬科自上市以來一直堅持穩定的分紅比率，未來公司會把股息分紅的比例穩定在35%~40%之間，這樣也有利于長期投資者規劃股息的現金流入。

雖然業績有所回調，但萬科在財務方面一直保持穩健。2021年，在行業前所未有的震蕩和調整下，萬科守住了安全經營的底線，保持了“綠檔”和業內領先的信用評級，經營性現金流凈額連續13年為正，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%。

截至報告期末，萬科有息負債總額平穩且結構優，總額2,659.6億元，同比增長2.9%，占總資產的比例為13.7%。有息負債以中長期負債為主，一年以上有息負債2,073.4億元，占比為78.0%。

報告期內，萬科完成總額為15.66億元的公司債券發行，分兩次完成總額為60億元的住房租賃專項公司債券發行，分三次完成總額為60億元中期票據發行，最低票面利率為3.08%；此外，公司在境外完成總額為14.45億元的人民幣債券發行，票面利率3.45%。

郁亮認為，萬科長期穩健經營，領先行業的信用也是止跌企穩的內部基礎之一。“這讓萬科有了更多的投資選擇，也獲得了更多的發展機會。”

2021年全年萬科實現經營性現金凈流入41.1億元，連續13年為正。截至報告期末，萬科持有貨幣資金1,493.5億元，遠高于一年內到期的流動負債的總和586.2億元。

非開發業務駛入快速車道

能讓萬科管理層有信心止跌企穩的另一個重要內部基礎就是經營服務類業務表現很好。郁亮指出，萬科為探索經營服務類業務所交的學費已基本付完，當前這些業務快速發展，NIO率勢頭也很好，逐步形成新的利潤蓄水池。

萬科很早就意識到住房需求增長不會永久持續下去，需要尋找具備長期潛力的新賽道，以保障公司發展。根據年報顯示，經過八年的探索和布局，其非開發業務迎來高速發展階段。

萬物云成為行業率先覆蓋“住宅服務、商企辦公、城市服務”全域空間服務的公司，2021年其收入首次超過200億元，同比增長32%。萬物云已形成極強的外部競爭力，新增合約面積中外拓業務占比超七成，其中商寫領域外拓樓盤占比約八成，已在廣東橫琴、深圳沙頭、武漢唐家墩打造多個城市服務的標桿案例。

目前，萬科分拆萬物云境外上市已獲得中國證監會受理。萬物云CEO朱保全表示，公司分拆萬物云上市，主要還是覺得這個“兒子”已經是成年人了，需要通過引入國內外機構投資者，進一步提高萬物云的綜合實力，奠定行業的領先地位，吸引和保留人才。

物流倉儲抓住國家基礎設施升級機遇，旗下冷鏈倉儲位于行業首位。近三年收入復合增速52%，其中2021年收入32億元，同比增長69%，穩定期項目NOI率達到6.5%。萬緯還成功引入了GIC、淡馬錫等知名機構作為戰略投資者，其專業能力和市場價值受到認可。

萬科泊寓已成為國內規模位于首位、運營效率較高的集中式公寓運營商。近三年收入復合增速40%，其中2021年收入同比增長14%，NOI約為5.3億元，同比增長193%。在單房運營成本、費用率、自有渠道獲客比率等方面，已建立競爭優勢。除自身資產外，泊寓還為294家企事業單位的租賃住房項目提供產策、建造和運營管理服務。

商業業務方面，印力管理規模、收入、輕資產管理輸出均處于行業第一陣營。近五年收入復合增速達到20%，在商業發達的長三角地區，印力在管面積處于前列。

萬科認為，如果只看經營收入和利潤，這些業務在今天以及未來都很難達到房地產開發的同等規模。但隨著全社會收益率要求和風險偏好的下降，這些業務能產生穩定現金流的優勢開始顯現，以其為對象的多種類型的長期股權投資開始增加。公司投入收益將能夠通過多種方式體現，一定程度上形成對業績的支持。其基于現金流的財務價值、基于韌性和細分市場擴展的成長價值，將是萬科長期價值增長的重要源泉。

“在萬科38年的發展史上，我們并不總是一帆風順的，中間出現過三次凈利潤下降，分別是1995年、2008年和去年，每次的下降都暴露出萬科之前所積累起來的一些短板，在外部環境發生挑戰的時候，這些短板積累在一起，最后以凈利潤下降的方式給我們敲響警鐘，警醒我們始終要對市場保持敬畏之心、正視問題、對癥下藥、快速行動。”郁亮最后總結表示。

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