2023中國物業服務百強企業研究報告

一、管理規模

（一）管理面積增速12.43%，顯著放緩，高速增長轉為高質發展

2022年，百強企業管理面積均值達到6400.62萬平方米，同比增速為12.43%，較上一年下降4.24個百分點。合約面積均值增至8574.16萬平方米，同比增長11.59%，亦呈現明顯放緩跡象。

2022年，TOP10企業管理面積均值達4.01億平方米，是百強企業均值的6.27倍。

（二）第三方在管面積占比近55%，審慎并購，逐步擺脫關聯方依賴

從管理面積來源看，百強企業對關聯方項目的依賴程度逐步降低，第三方在管面積占比持續提升。2022年，百強企業第三方在管面積均值占比提升至54.72%，較去年提升1.07個百分點。從管理面積增量看，第三方項目拓展更具增長潛力，重要性突出。

市場競標和合資合作成為重要的拓展手段；并購更謹慎、注重質量和戰略協同，大宗交易減少，國企并購成為重要力量；地產關聯公司對物業公司發展的支持逐步弱化。長期看，地產關聯公司只能為物業公司的規模發展提供補充，不再是依靠。

（三）IFM、城市服務拓寬規模邊界，提供新的增長動因

IFM（Integrated Facility Management）是在非住宅項目的基礎上對存量的深度挖掘，拓寬了規模邊界。部分百強企業爭相布局IFM領域，引領行業新的發展方向，打開市場更大的想象空間。

IFM的沃土主要是非住宅領域，加強非住宅項目的拓展是當前行業的重要趨勢。2022年，百強企業非住宅業態管理面積占比達35.28%，較上一年增長1.39個百分點，且近幾年呈現逐年遞增的趨勢，表明越來越多的企業在拓寬管理業態，挖掘非住宅領域的藍海市場。

此外，百強企業勇于跳出傳統的單個物業項目管理形態，將服務空間由社區延伸至城市，實現了服務規模的全新突破。

（四）聚焦核心城市群，深耕重點城市，提升密度成為重點策略

2022年，百強企業約62.66%的管理面積位于五大城市群，較2021年提升1.32個百分點，分布較為集中。其中，長三角、珠三角城市群管理面積占比分別為21.21%、12.64%，較上一年分別增長0.74、0.55個百分點，增長較快；長江中游、成渝城市群面積比例分別為9.91%、8.71%，增長較為平緩。

越來越多的百強企業結合自身資源稟賦及戰略方向精準聚焦重點城市進行深耕，提升重點城市服務密度，有利于資源整合和匹配，形成一定規模效應，優化運營管理。

此外，在做好精耕深拓的基礎上，百強企業也需要適度拓展新的城市。目前新拓城市的主要策略由原來對地產關聯方的跟隨政策轉變為通過競標、跨區域合作、并購等形式實現，體現了百強企業更多的主觀能動性和戰略選擇性。

二、經營績效

（一）營業收入均值14.82億，基礎服務收入韌性強，增速達14.76%

2022年，百強企業營業收入均值達14.82億元，同比增長10.62%，較上年下降3.59個百分點；TOP10企業營業收入均值達131.01億元，同比增速為22.24%，顯著下降，但仍是百強企業的近2倍，頭部效應顯著。

從具體構成來看，2022年，基礎物業管理收入占比最大，達79.08%，較上一年有所提升，穩定性和抗風險能力更好；增值服務收入均值約為2.70億元，占營業收入的18.22%，較上一年下降3.3個百分點，這與前幾年的發展趨勢相反；創新型服務收入占比約為2.7%，較上一年有所提升。

（二）社區增值服務有的放矢更聚焦，非業主增值服務顯著下降

2022年，百強企業社區增值服務均值約1.65億元，同比增長6.57%，受疫情及宏觀經濟影響增速放緩。其中空間運營、資產運營、生活服務三大主要板塊合計收入占比約83.27%。

百強企業發展增值服務更聚焦，重點發力1~3項細分業務，將服務做專做精，其他服務則是量力而行。此外，百強企業充分發揮自身資源優勢，打造具有特色的社區增值服務。

（三）創新型服務強勢崛起，形成新的收入板塊

目前，城市服務、IFM、商業運營、智能科技服務等創新型服務為行業打開了更大的市場空間。2022年百強企業創新型服務收入均值0.40億元，在營收中占比2.70%，且占比逐年提高。

城市服務是突破傳統物業范疇，轉為“大物業”“城市管理”的全新定位。百強企業對城市服務的探索已有5年的時間，近幾年發展非常迅速。IFM具有綜合性、系統性、專業性的特點，目前物業服務企業在該領域尚處于探索階段，參與度不高，業務滲透率較低，未來仍有較大的挖掘空間。商業運營管理是聚焦商辦物業管理的百強企業特有的業務板塊，呈現出專業性強、利潤率高等特征，近幾年碧桂園服務、融創服務等以住宅為主的物業服務企業也在布局此賽道，逐步形成專門的業務板塊。

（四）利潤率水平顯著下降，關聯交易等風險出清是主因

2022年，百強企業毛利潤和凈利潤均值分別為3.21億元及0.94億元，較2021年分別減少4.75%和22.40%。百強企業毛利率均值和凈利率均值分別為21.62%、6.37%，較2021年分別下降3.49和2.71個百分點。

“增收不增利”特征明顯。原因主要有以下幾方面，首先，非業主增值服務作為高毛利業務，在2022年受到了很大影響，極大影響了盈利水平；其次，前兩年存在為了增加規模而激進并購的現象，導致分攤成本高，但整合效益不佳，甚至出現商譽減值問題；再次，社區增值服務在疫情管控及宏觀經濟承壓的影響下，不少業務的開展受到限制，利潤貢獻受到沖擊；最后，疫情管控增加了物業公司的運營管理成本。

三、服務質量

（一）收繳率與留存率保持高位，品質服務贏市場、促增值、強品牌

經過一段時間的快速擴張后，行業已開始進入理性回歸、高質發展階段。百強企業以品質服務為支撐，促進管理規模穩步擴張，擴大品牌影響力，延伸增值服務，進而實現全面高質量發展。

2022年，百強企業物業服務費收繳率均值為93.51%，項目留存率均值為98.33%，繼續保持高位。服務費收繳率和項目留存率是體現服務水平的重要指標，是客戶對服務質量評判的直觀表現。

（二）加強“四化建設”提品質，增厚服務密度是關鍵

為保障服務品質，百強企業以標準化為基點，逐步推進“四化建設”，即服務標準化、標準產品化、產品品牌化、品牌價值化。

在保障高服務品質的前提下，百強企業通過提升項目密度，開展多元增值服務提升濃度，借助智能化的管理手段提高運營效率，實現“優”價。

（三）“客戶滿意”是檢驗服務質量的核心標準，解決痛點贏得業主信任

2022年全國物業服務滿意度評價結果并未延續前兩年的增長趨勢，行業整體的滿意度得分為78.1分，較去年下滑2.6分，印證了行業在高速成長后需要回歸服務本質的深刻訴求。

百強企業尤其頭部企業針對各細項短板進行逐一改善，持續進行智慧化建設為業主提供更多便利，進一步優化投訴流程及時解決業主遇到的問題，開展豐富的社區文化活動滿足人們的情感需要，贏得業主信任。

四、發展潛力

（一）基礎服務市場容量超萬億，儲備面積均值超2000萬平方米

根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，截至目前，商品房竣工面積、學校、醫院、交通樞紐站、園區等建成面積及老舊小區等存量面積近300億平方米，按照各業態平均物業費加權平均計算可得，市場規模超萬億元。未來該市場仍將保持穩定增長。

儲備項目作為企業后續發展的強力后盾，2022年百強企業合同儲備項目均值達117個，合同儲備項目面積均值為2094.36萬平方米，較去年分別增長4.96%和5.21%，為未來企業高質量發展提供了有力支撐。

（二）增值服務“從有到優”更理性，城市服務、IFM開啟萬億新空間

經過多年探索和發展，百強企業的社區增值服務實現“從有到全，從全到優”的階段性變化，逐步聚焦重點賽道，如家政服務、美居服務、社區零售等，為行業挖掘更多專業細分市場。

城市服務和IFM的市場空間逐漸被打開。預計到2025年，物業企業參與城市服務的潛在市場容量為9707.5億元。我國IFM服務市場目前的規模約6260億元，預計到2026年將增長到約10699億元。

（三）板塊基本面良好，企業獨立性增強，資本價值有望回歸

截至2023年3月31日，行業總市值約為3651億元，距兩年來的最低點2613億已反彈約40%。板塊平均市盈率約為9倍，2023年第一季度保持穩定。

行業基本面并未改變，物業板塊具備弱周期性，現金流好，抗風險能力強，成長性好等特點。IPO仍有機會，資本價值有望回歸，資本市場有望持續擴容，專業賽道佼佼者、國資企業、規模型企業或將成為IPO入場券的優先獲得者。

物企獨立性持續增強、更加冷靜和理智的戰略布局以及關聯方的“出清”，有助于行業開啟新的發展周期。

（四）薈聚各行英才，完善用人機制，助推行業發展

2022年，百強企業本科及以上人員占比12.12%，同比增長0.3個百分點；大專學歷人員占比23.01%，增長0.15個百分點，對高學歷、專業型、復合型人才的需求更大。

百強企業積極完善招人、選人、用人機制，廣納優秀人才，為企業增添活力，積極吸納應屆畢業生，并構建完備培訓計劃，幫助校招生完成從學生到職場人士的轉變，迅速提升員工的素質水平，暢通員工晉升通道，實現員工與企業的共同發展。

五、社會責任

（一）緩解就業壓力，依法經營納稅

在就業承壓的背景下，物業服務百強企業基本保持了自身員工體系的穩定，創造了大量的就業崗位，為促就業、穩就業做出了積極貢獻。百強企業除提供包括管家、保安、保潔、綠化、維修在內的基礎服務崗位外，還提供包括數據分析、系統架構師、置業顧問等專業技術崗位，以及專門為應屆生設置管培生崗位，在解決基層勞動者和應屆生就業問題，促進社會和諧穩定方面發揮了重要作用。此外，百強企業堅持誠信經營，依法納稅，承擔起了納稅責任與義務，充盈了國家財政收入。

（二）積極融入基層治理，共建共享美好家園

在基層治理的過程中，百強企業參與了包括老舊小區改造、養老服務、保障房管理、鄉村振興和公共突發事件防控等重要環節，逐步創新基層治理模式，有效解決部分基層治理難題，充分發揮積極作用。

（三）制定科學減排目標，提升ESG發展水平

百強企業響應政策號召、推進ESG實踐，探尋綠色物業管理新模式，助力國家“雙碳”目標實現，有利于企業實現可持續發展。在具體創新綠色發展實踐方面，百強企業始終將減排降耗作為企業的重要責任，大力發展綠色辦公，倡導綠色出行，推進節能改造，提高運營效益。

結束語

行業發展進入關鍵時期，前途光明，道路曲折。物業服務企業應根據自身情況制定發展戰略，積極布局多業態，拓展多元業務，借助科技與資本力量，實現高質量發展，繼續推動行業大步向前。

專題：物業服務新賽道——聚焦IFM

我們確信在物業管理行業快速變革的關鍵時期，IFM將為物業企業發展打開新的經營思路，帶來新的增長機會，成為新的賽道。

IFM（Integrated Facility Management的簡稱）直譯為綜合設施管理，是將工作空間所需的物業資產、家具設備、工作流程和人員等要素整合在一起進行管理的綜合性空間服務體系。根據不同產品類型，可將IFM服務內容細分為七大類：設施維修及維護、環境與能源管理、安保服務、保潔服務、企業和資產管理、餐飲服務和綜合服務（空間規劃、員工福利管理、飲水服務、會務服務、制服服務、禮賓服務等）。IFM作為滿足企業多元服務需求的有力抓手，綜合考慮人、財、物、空間、技術等要素在整合過程中的重要性，其特點可總結成“六化”，分別是定制化、多元化、場景化、碎片化、精細化、差異化。

國內龐大的非住宅物業規模奠定了IFM業務拓展的基礎。我們以中國非住宅物業規模作為基礎，通過加權平均法估算出我國物業管理行業IFM服務市場需求規模將由2022年的約6260億元，增長至2026年的約10699億元，年均復合增長率達14.07%。

在IFM國際巨頭的成長實踐中，戰略導向的收并購和持續的業務拓展是關鍵。在并購標的的選擇上，IFM國際巨頭企業傾向于細分領域或特定區域的專業細分龍頭企業，通過“掐尖式”收并購，實現企業業務的跨越式發展。通過產業鏈上的強勢業務形成的客戶黏性和競爭優勢，快速切入細分賽道，是企業實現“藤蔓式”業務拓展的關鍵。

我們通過深入剖析三大IFM國際巨頭企業：索迪斯、愛瑪客、歐艾斯的發展歷程和經營亮點，嘗試為國內物業服務企業在探索IFM道路上帶來一些啟發。索迪斯、愛瑪客、歐艾斯分別在團餐服務、制服服務和清潔服務領域取得了卓越的市場成績，它們以各自優勢業務為觸角橫向切入醫療、學校、養老等業態，并在廣大的客戶基礎上探索多元化服務，最終確立了當前的市場地位。

IFM在國內發展尚處于起步階段，國內企業在布局IFM領域的實踐過程中，基本形成了自上而下的戰略導向和自下而上的需求導向兩種布局模式，重點開展了三大業務：團餐服務、綜合服務和設施管理。中指研究院

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