海景被遮擋，價格跌一半？深圳灣“海景天花板”二手房遭新盤“截胡”

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

深圳灣豪宅翡翠海岸 每經記者 陳榮浩 攝

今年6月底，位于深圳頂豪片區的翡翠海岸項目，成交了一套89平方米房源，總價為1420萬元，折合單價15.96萬元/平方米，跌破16萬元/平方米。

而4年前，該小區曾賣出過約29萬元/平方米的高價。鏈家網數據顯示，目前翡翠海岸仍有11套房源在售，掛牌均價24.6萬元/平方米。

翡翠海岸過往最大賣點在于一線海景，然而，隨著一路之隔、更臨近海岸線的中信元灣府動工，項目優勢正在被削弱。

“在深圳市場，因海景遮擋而被同類競品擠壓的現象并不罕見。”7月7日下午，深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉通過微信向《每日經濟新聞》記者分析稱，當前深圳豪宅主要集中在紅樹灣、后海、深圳灣、蛇口、前海等地，以往有不少區域是通過填海形成的。隨著填海區的開發，一些原本擁有一線海景的房源被遮擋，從而對原有房源價格造成沖擊。

不過，鄒少偉指出，通常情況下，只要新盤體量不大，對存量房的影響相對有限。

翡翠海岸曾是深圳灣的“海景寵兒”。

項目所在的深圳灣核心區豪宅較為集中，誕生了包括深圳灣一號、恒裕深圳灣、卓越維港、三湘海尚等在內的多個知名豪宅項目，業主掛牌價普遍在20萬元/平方米以上。

翡翠海岸與深圳灣公園僅一路之隔，直線距離200米。項目的容積率約2.0，樓間距開闊，曾與恒裕濱城并稱“深圳灣豪宅天花板”。

此前，翡翠海岸的一大賣點在于“無敵海景”，部分樓棟戶型可將深圳灣公園盡收眼底，20層以上可以看到“春筍”（華潤總部）甚至福田CBD的城市天際線。

值得一提的是，該小區最小戶型約89平方米，同樣擁有一線海景，曾被市場視為“上車深圳灣的稀缺選擇”。

從歷史成交價來看，翡翠海岸在2021年時最高賣出過約29萬元/平方米，目前該小區在鏈家上的掛牌均價約24.6萬元/平方米。

盡管掛牌價依然高企，但從貝殼平臺數據看，翡翠海岸的實際成交價大幅偏離業主預期。

如前所述，6月底該小區成交的89平方米房源，總價1420萬元，單價約15.96萬元/平方米。

“目前有一套相對便宜的東南朝向89平方米房源，掛牌總價1600萬元左右，業主也是誠心出售，還能再講價，此前（該房源）樓上還成交了一套總價1550萬元的。”7月7日上午，該片區房產中介劉桂云向每經記者介紹。

翡翠海岸與中信元灣府僅一路之隔 每經記者 陳榮浩 攝

“等旁邊中信的項目建好后，翡翠海岸價格預計會明顯回落。”該片區豪宅置業顧問王峰告訴每經記者，目前翡翠海岸面臨兩個利空因素：一是中信元灣府建好后部分樓棟可能存在遮擋，二是短期施工噪聲。

王峰提到，如果能接受短期噪聲影響，翡翠海岸的89平方米戶型，等總價到1400萬元，就可以考慮入手了。

兩個項目在地圖上的距離對比

每經記者在項目現場了解到，翡翠海岸與中信元灣府僅一路之隔，目前后者尚處于打地基階段。翡翠海岸D棟和E棟與中信元灣府較近，存在海景被遮擋的可能。

中信元灣府一期規劃建設5棟超高層，最高54層，部分樓棟20層以上高度超過71.75米的深圳歌劇院。

克而瑞數據顯示，今年上半年，全國重點30個城市5000萬元以上的一二手高端住宅分別成交591套和173套，同比分別增長48.5%和43%。

每經記者梳理發現，在深圳豪宅市場，小戶型房源的價格波動比大平層更明顯。

來源：鏈家網

以前述翡翠海岸為例，89平方米戶型成交價從最高29萬元/平方米跌至約16萬元/平方米，跌幅約45%；而177平方米以上的大戶型價格相對堅挺，近期鮮有成交，鏈家網上共有兩套房源，掛牌均價都在25萬元/平方米以上。

再如南山蛇口片區的海上世界雙璽，88平方米房源在2021年高峰時能賣到1200萬元，而今年3月成交的一套88平方米房源總價為910萬元，折合單價約10.3萬元/平方米，已接近項目開盤價。

相比之下，該小區6月22日成交的一套三期398平方米房源，總價6800萬元，折合單價約17.09萬元/平方米；6月26日成交的一套約423平方米房源，總價8260萬元，折合單價約19.53萬元/平方米。

“以前市場好的時候，小戶型豪宅因總價較低，所以流通性較好。但當前房地產行業進入新階段，市場主要由改善型需求主導，144平方米以上戶型占比逐年升高。豪宅市場面對的主要為高凈值人群，他們對居住舒適性的要求只會更高。”鄒少偉補充道。

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封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝