7月杭州土拍攬金超百億元：民營房企主導拿地，“競品質(zhì)”成核心看點

每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

7月29日，西湖區(qū)三墩單元、拱墅區(qū)石橋單元和臨平區(qū)星橋單元等3宗涉宅地塊順利完成出讓，宣告杭州7月土拍收官。

在當日的土拍中，拱墅區(qū)石橋單元地塊競爭最為激烈，經(jīng)過43輪競價，最終由偉星房產(chǎn)以總價19.13億元、樓面價19627元/平方米、溢價率28.13%競得；西湖區(qū)三墩單元地塊則被“華潤置地+杭地發(fā)展+杭州地鐵”聯(lián)合體以底價競得。這兩宗地塊均屬于杭州市住宅品質(zhì)提升試點項目。

圖片來源：中指研究院

據(jù)公開出讓信息，7月份，杭州土地市場累計出讓8宗涉宅地塊，成交總金額約102億元。與上半年土拍市場的激烈拼搶相比，7月則顯得相對平穩(wěn)。不過，民營房企補倉意愿明顯，共有5家民企在杭州成功拿地，合計競得6宗地塊（濱江集團競得2宗）。

“目前杭州土地市場分化延續(xù)，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊受到追捧，非核心區(qū)持續(xù)低溢價成交。頭部房企繼續(xù)深耕核心區(qū)，中小房企轉(zhuǎn)向非核心區(qū)甚至遠郊。”中指研究院華東大區(qū)常務副總經(jīng)理高院生接受《每日經(jīng)濟新聞》記者書面采訪時分析指出，隨著產(chǎn)品力競爭升級，得房率提升、外立面材料升級成趨勢，也在逐步倒逼房企提升設計能力。

民營房企成拿地主力

7月杭州共成功出讓了8宗涉宅地塊，除濱江集團獨奪兩宗地外，其余6宗地塊分別被綠城中國、偉星房產(chǎn)、杭州廣大房地產(chǎn)、杭州西湖房地產(chǎn)集團、中德天誠建設集團、“華潤置地+杭地發(fā)展+杭州地鐵”聯(lián)合體競得。

值得一提的是，上述拿地房企中，濱江集團、偉星房產(chǎn)、杭州廣大房地產(chǎn)、杭州西湖房地產(chǎn)集團、中德天誠建設集團等均為民營房企。

其中，中德天誠建設集團是今年在杭州成功拿地的第三家非杭州本地房企。

7月8日，臨平副城星橋區(qū)塊控規(guī)LP0801-R21-41B（C70）地塊經(jīng)過6輪競價，由中德天誠建設集團以總價2.73億元、樓面價11007元/平方米、溢價率10.07%競得。

圖片來源：中指研究院

該地塊為住宅用地性質(zhì)，出讓面積22568平方米，容積率1.1，限高27米，周邊配套成熟，距離杭州地鐵3號線黃鶴山站約500米。

每經(jīng)記者查詢發(fā)現(xiàn)，該地塊南側(cè)的保億·云隱星潤府項目備案均價為3.1萬元/平方米，越秀星縵林棲城聯(lián)排均價為3.07萬元/平方米。

盡管該地塊契合改善型需求，但因為區(qū)位能級弱于喬司/運河新城，且區(qū)域庫存較高，疊加在售項目去化速度一般，開發(fā)商參拍表現(xiàn)較為理性，因此最終成交總價不高。

據(jù)中德天誠建設集團官微介紹，公司成立于1998年，是一家有著多項施工資質(zhì)的綜合性建筑企業(yè)。早年間，公司主要從事基礎工程、裝修裝飾、公路工程等業(yè)務，2016年才以臺州市為中心，到浙江省內(nèi)其他城市進行業(yè)務布局。

7月份，“杭州地產(chǎn)一哥”濱江集團仍在繼續(xù)拓展土地儲備，成為唯一一家在杭州競得兩宗地塊的房企。

7月15日，余杭區(qū)西站新城單元YH080601-13地塊正式出讓，濱江集團經(jīng)過6輪競價，以總價18.37億元、綜合樓面價15103元/平方米、溢價率2.80%競得該地塊。該地塊的用地性質(zhì)為住宅用地、商服用地，土地出讓面積40536平方米，規(guī)劃建筑面積121608平方米。

圖片來源：中指研究院

一周之后的7月22日，濱江集團經(jīng)過35輪競價，以總價約15.30億元、樓面價17472元/平方米、溢價率29.65%競得余杭區(qū)良渚東單元YH030304-08地塊。

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7月29日，在競得拱墅區(qū)石橋單元地塊后，偉星房產(chǎn)方面表示：“這是偉星房產(chǎn)自2021年回歸杭州市場以來的第7個住宅項目。在房地產(chǎn)市場形勢依舊不明朗的當下，偉星房產(chǎn)恪守‘穩(wěn)中求進，風險控制第一’的經(jīng)營理念，審時度勢、精準擇地。此次成功拿地，不僅向市場傳遞了偉星深耕、精耕杭州市場的決心，也是對公司穩(wěn)健經(jīng)營、可持續(xù)發(fā)展理念最好的詮釋。”

地塊預期利潤空間充足

每經(jīng)記者注意到，相比杭州上半年1160億元的宅地成交總金額（排全國首位）以及單價“地王”頻出火爆場景，7月份的杭州土拍市場熱度有所下降。不過，8宗涉宅地塊中仍有7宗溢價成交。

高院生分析指出，7月份，杭州土地市場的核心區(qū)主要推出稀缺低密地塊，品質(zhì)項目溢價空間擴大，外圍區(qū)域則是以剛需、改善型項目為主。“競品質(zhì)”規(guī)則試點或成常態(tài)，倒逼房企提升產(chǎn)品力。

每經(jīng)記者注意到，杭州在今年上半年啟動“好房子”試點地塊出讓，并在4月推出首批全市住宅品質(zhì)提升試點項目，在出讓須知、建設用地規(guī)劃條件中明確提出，項目應符合《杭州市住宅品質(zhì)提升設計導則（試行）》要求。而7月29日出讓的拱墅區(qū)石橋板塊94號地塊和臨平區(qū)星橋單元95號地塊，就是杭州市住宅品質(zhì)提升的試點項目。

按照要求，項目應合理布局小區(qū)總平面，打造高品質(zhì)居住社區(qū)。交通流線設計做到人、車分流，垃圾房與住宅的布置間距不小于10米，鼓勵結(jié)合景觀設置風雨連廊。

關鍵指標方面，住宅層高不應小于3米，高層住宅應設置架空層，且架空層層高不應小于4米。設置公共電梯的住宅，每居住單元應至少設置1部擔架電梯。

好地研究院認為，當前正處于主流房企巨量儲備銷售回款的前期，整體拿地積極性相較年初有顯著回落，相應地在供地端也有顯著縮減，對類似偉星房產(chǎn)這樣處于低庫存補貨的房企是較好的拿地窗口期。

“總體來看，在房企拿地謹慎的心態(tài)下，土拍成交的項目預期利潤空間充足。目前，高端項目尚未得到全面市場檢驗，如果更多項目像世紀城奧映鳴翠府一樣熱銷，四季度或重返一季度行情。”好地研究院分析指出。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，7月21日—27日，杭州樓市呈現(xiàn)出供應增加但成交分化的態(tài)勢。供應方面，共有7個項目推出729套新增房源，供應量約為前一周的1.3倍。從去化情況來看，整體開盤去化率為41.6%，環(huán)比下滑35.9%，僅成交303套。

新盤拿證銷售方面，9 處項目取得預售許可證，既有熱盤加推，也有純新盤入市。多家新盤入市，無疑將為八月杭州樓市帶來新的行情。

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封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖