公募REITs二級市場止跌回升 有上市公司靠它增厚業績

每經記者｜李蕾    每經編輯｜彭水萍    

上周，公募REITs二級市場終于止跌回升。截至上周五（8月29日），中證REITs（收盤）指數和中證REITs全收益指數均環比上漲1.06%。

據Wind（萬得）數據，在已上市的73只公募REITs產品中，環比上漲的產品達到65只，下跌的產品則減少至8只。漲幅最大的3只產品為國泰君安濟南能源供熱REIT、中航易商倉儲物流REIT和嘉實物美消費REIT，上周漲幅分別為5.7%、4.29%和4.22%。跌幅最大的3只產品則為工銀蒙能清潔能源REIT、中航京能光伏REIT和華夏華電清潔能源REIT。

行業方面，上周首單外資消費REITs——華夏凱德商業REIT正式獲批，同時，國泰君安東久新經濟REIT的擴募申請也獲批。這是公募REITs市場第八單獲批的擴募項目。此外，上市公司中國外運2025年半年報顯示，REITs項目增厚利潤對沖其他收益下滑，資產盤活戰略見效。

消費類資產表現強勢

經歷幾個星期連續下跌后，上周公募REITs二級市場止跌回升。

Wind數據顯示，截至上周五，中證REITs（收盤）指數收于846.89點，環比上漲1.06%；中證REITs全收益指數收于1073.33點，環比同樣上漲1.06%。其中，產權類REITs和特許經營權類REITs平均周漲幅分別為1.6%、1.1%。

底層資產方面，過去一周各類型REITs均收漲。開源證券數據顯示，保障房、環保、高速公路、產業園區、倉儲物流、能源、消費類REITs周內漲幅分別為1.84%、0.23%、1.07%、1.13%、1.14%、0.69%、2.49%。

單只產品方面，據Wind，已上市的73只公募REITs產品中，環比上漲的達到65只。漲幅最大的3只產品為國泰君安濟南能源供熱REIT、中航易商倉儲物流REIT和嘉實物美消費REIT，上周分別上漲 5.7%、4.29%和4.22%。

環比下跌的產品則大幅減少至8只。跌幅最大的3只是工銀蒙能清潔能源REIT、中航京能光伏REIT和華夏華電清潔能源REIT，上周分別下跌2.62%、1.3%和0.43%。

值得一提的是，上周全市場66只公募REITs（不計6月后新上市的7只）已全部完成2025年半年報披露。

申銀萬國證券數據顯示，以連續兩年具備完整可比數據的REITs樣本進行統計，2025年上半年REITs整體營收同比微增0.6%，凈利潤同比下滑7.5%，EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）同比提升1.3%；可供分配金額同比收縮4.3%，上半年實際分紅金額同比下降26%，致使平均現金流分派率（未年化）降至2.36%（同比下降50BP），平均分紅率（未年化）降至2.26%（同比下降146BP）。

分板塊來看，消費類資產在“兩新”等政策刺激下表現強勢，營收、凈利潤、可供分配金額同比增速分別為47%、35.6%、46.5%，產業園和能源類資產基本面則有所弱化，盈利及現金流能力承壓。

首單外資消費REIT獲批

上周，行業層面也有多項動態值得關注。

首先，上周有2單首發公募REITs取得新進展。8月27日，中金唯品會奧萊REIT基金成立。該基金發起人為Vipshop Holdings Limited（以下簡稱唯品會），原始權益人及運營管理機構為杉杉商業集團，基金管理人為中金基金，計劃管理人及財務顧問為中金公司，首募規模為34.8億元。

就在同一天，首單外資消費REITs——華夏凱德商業REIT正式獲批，準予募集基金總份額4億份。該基金主要原始權益人及運營管理機構是凱德投資，管理人為華夏基金。首批納入兩個資產，分別是位于廣州的凱德廣場·云尚和位于長沙的凱德廣場·雨花亭，總建筑面積達到16.84萬平方米，截至2025年3月31日的整體出租率約為96%。另外，作為戰略投資者，凱德投資、凱德中國信托和凱德發展將共同持有華夏凱德商業REIT至少20%的份額。

其次，上周國泰君安東久新經濟REIT擴募申請正式取得證監會批復。這也是整個公募REITs市場第八單獲批的擴募項目。據悉，國泰君安東久新經濟REIT本次擬購入基礎設施項目為東久工業旗下的東久（南通）智造園和東久（重慶）智造園一期，購入項目資產估值合計3.59億元。

此外，根據上市公司中國外運上周發布的2025年中報，可以看到REITs項目增厚利潤對沖其他收益下滑，資產盤活戰略見效。多家券商在分析中指出，2025年二季度該公司投資凈收益同比增長73.7%至8.6億元，主要為中銀中外運倉儲物流REIT上市，發行溢價率達16.2%，顯著增厚投資收益。

截至8月29日，共有12只REITs基金等待上市。