上海前10月土地出讓量增價跌 收入銳減300億

每經記者  楊羚強  發自上海

    在樓市調控之下，不僅個別樓盤的價格在下降，上海的土地出讓價格也在“打折”。根據同策咨詢機構的統計數據，截至昨日  （10月27日），上海已成交的土地均價，每公頃僅為4583.34萬元，而去年同期這一成交均價是6445.36萬元。

    上海曾試圖依靠增加土地供給，來降低土地出讓收入減少對地方財政和經濟的影響。為此，今年1~10月，上海出讓的各類經營性開發用地比去年同期增加了8.24%。但因為成交均價的下跌，收入依然銳減306.71億，下滑幅度達到23%。

    土地出讓單價的下滑和收入的銳減，給新買土地的開發商預留了未來低價銷售的空間，但也讓行業擔心保障住房和其他城市設施開工、建設資金是否能夠得到有力的保障。

土地溢價率降至1.22%

    根據同策咨詢機構的統計，今年上海土地出讓價格一直處于比較低的水平。除10月外，其他各月的土地樓板價從未超過4000元/平方米，4月成交的土地樓板價甚至只有994.31元/平方米。

    與此同時，曾經居高不下的土地拍賣溢價率也在一路下跌。1月份上海的土地溢價率曾經達到54.66%。但是10月份溢價率已降至1.22%。

    地價走低的趨勢在上海10月26日舉行的世博地塊集中拍賣上表現得特別明顯。在當日拍賣的10宗土地中，成交樓板價最高的B03A-02地塊，因無人參與競拍而流標，其他地塊則出讓成功。上述高價地塊也因此成為整個上海今年以來第一幅流標土地，成交的土地價格也只有1.7萬~1.9萬元/平方米。而2009年9月17日，海航集團旗下3家公司聯合以18.24億元競得黃浦江中心段E18單元1-10地塊，樓面價為36481元/平方米。

    目前上海商品房的低迷成交情況，顯然是造成土地市場成交低迷的一大原因。上海錢生輝投資有限公司總經理錢生輝曾告訴  《每日經濟新聞》記者，流行在中小地產商中的一句最新行業諺語是“不拿地，緩賣房，廣積糧”。

    不單是中小開發商，大開發商今年拿地的舉動也少了很多，甚至連行業領頭的大企業也不例外。此前，恒大地產董事長許家印就曾向媒體透露，下半年不會大規模拿地，而明年甚至會暫停拿地。

業內人士：地價并未真降

    雖然平均出讓土地價格較去年同期下滑明顯，但上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍認為，實際的降幅遠遠沒有那么多。這是因為今年出讓的土地較去年同期質量有明顯下滑。很多優質的高價地塊并未出現在今年的土地市場上，目前下跌的僅僅只是統計意義上的價格下跌。

    同策咨詢機構統計的數據顯示，價格相對較低的工業用地成交比重增加，由去年占出讓用地面積43%上升到今年的53%；而經營性用地，如商辦用地出讓面積同比下滑28%，住宅用地也下滑了7個百分點。住宅地塊中配套房、經適房等保障房用地比例占大多數，無疑也拉低了價格。

    同策咨詢機構分析師許之靜表示，土地市場的低迷，有可能會影響到上海保障房的建設。不過，根據上海市政府此前向媒體的介紹，上海保障房的建設資金的來源不僅僅是地方財政，還采取了發行企業債等方式，并將探索社保基金、企業年金、房地產信托基金等多渠道支持保障性住房建設。

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